Ceny mieszkań w Polsce. Warszawa traci zapasy, Katowice mają problem. Gdzie negocjacje mają sens?

Przy obecnym tempie sprzedaży mieszkań polscy deweloperzy potrzebowaliby w Warszawie około dziesięciu i pół miesiąca na wyprzedanie całej oferty, tymczasem w Katowicach horyzony czasowy wynosi dwa i pół roku. Różnica dobrze pokazuje dlaczego prognozowanie jednej zmiany cen dla całej Polski nie zawsze ma sens. Uzasadniona teza na najbliższe kwartały: przewaga kupujących będzie słabła przede wszystkim w Warszawie i Wrocławiu, podczas gdy w miastach z większym zapasem mieszkań będzie więcej miejsca na negocjacje ceny.

Rynek mieszkań w Polsce rozjeżdża się coraz mocniej

Wskaźnik wyprzedaży mówi nam na jak długo wystarczyłaby obecna oferta deweloperska w danym regionie przy utrzymaniu tempa zakupów z ostatnich trzech miesięcy. Nie znaczy to bynajmniej że nagle zabraknie na rynku mieszkań: deweloperzy stale uruchamiają nowe inwestycje, a popyt ulega zmianie. Miara pozwala nam natomiast porównać jak kształtuje się presja na sprzedających w zależności od lokalizacji.

Firma mająca zapas lokali na ponad dwa lata musi mocniej zabiegać o klienta niż konkurent sprzedający w mieście z ofertą „wystarczającą” na niespełna rok. W mojej ocenie tutaj należy szukać źródła przyszłych rabatów. Mogą one przyjmować formę obniżki ceny, tańszego miejsca postojowego czy wykończenia w pakiecie. Średnia cena metra nie zawsze dobrze oddaje „realną” cenę mieszkania.

Więcej kredytów nie oznacza startu gorączki na rynku nieruchomości

Sierpniowe ożywienie wynikło częściowo z finalizacji wcześniejszych decyzji o zakupie. Według danych z platformy Otodom 39% sprzedaży stanowiły mieszkania wcześniej zarezerwowane, w stosunku do około jednej trzeciej „zazwyczaj”. Na koniec miesiąca zarezerwowanych pozostawało jeszcze ponad 7,1 tys. lokali.

Biuro Informacji Kredytowej zanotowało wzrost wartości zapytań hipotecznych o 9,3 proc. r/r/. Średnia wnioskowana kwota wyniosła 525,7 tysięcy złotych. Część klientów ,szukała jednak finansowania na przeniesienie istniejącego kredytu do innego banku, czyli tzw. refinansowania kredytu. Wzrost zainteresowania hipotekami nie przekłada się więc w stosunku jeden do jednego na decyzję o zakupie nieruchomości.

Poza tym: kupujący wrócili, ale nadal mają w czym wybierać. Według portalu Tabelaofert niemal 37 proc. mieszkań sprzedanych w sierpniu było już ukończonych. Klient może obejrzeć lokal i porównać go z konkurencją, co utrudnia sprzedawanie samej obietnicy.

Konkurencję odczuwają też właściciele mieszkań używanych. W sierpniu ogólnopolska oferta rynku wtórnego zmniejszyła się ze 137 tys. do 134,5 tys. lokali. Mimo tego średnie ceny ofertowe spadły między innymi w Krakowie i Poznaniu.

Zakup pod wynajem z coraz mniejszym ROI

Rynek najmu daje właścicielom nieruchomości do ręki słabe argumenty za podwyżkami cen zakupu. Według analizy GetHome opartej na danych Adradar mediana ofertowego czynszu była w sierpniu niższa niż rok wcześniej w Warszawie, Wrocławiu i w Gdańsku. W Krakowie i Poznaniu pozostawała zbliżona do ubiegłorocznej.

Jeżeli cena zakupu rośnie, a dochód z najmu stoi w miejscu, stopa zwrotu z inwestycji ulega kompresji. Inwestor musi wówczas bardziej liczyć na przyszłą sprzedaż z zyskiem. W mojej ocenie to zbyt słaba podstawa do kupowania dowolnego mieszkania tylko dlatego, że „nieruchomości zawsze drożeją”.

Bazowym scenariuszem jest lokalne usztywnianie się cen, przy utrzymywaniu rabatów tam, gdzie oferta jest bogata. Jesienią warto obserwować przede wszystkim relację sprzedaży do nowej podaży oraz czas wyprzedaży oferty. Te dane pokażą komu faktycznie przybywa argumentów przy negocjacyjnym stole.

Redakcja BitHub.pl poleca również:

• Masz nieruchomości na wynajem? Nowy projekt Komisji Europejskiej wywróci Twoje plany do góry nogami
• Decyzja Fed wstrząśnie rynkami. Czy czeka nas powtórka z 2022 roku?
• Srebro w ważnym miejscu. Czy cena uncji metalu spadnie jeszcze niżej? Analiza