Mieszkaniowa pułapka w stolicy. Ceny wyhamowały, ale z rynku zniknęła co piąta oferta

Najnowszy raport opublikowany przez portal SonarHome za trzeci kwartał 2026 roku przynosi relatywnie dobre wiadomości dla osób poszukujących własnego lokum, pokazując, że szaleńcze tempo wzrostów cen na rynku wtórnym wyraźnie wyhamowało.

W największych polskich metropoliach mediana szacowanych cen rynkowych podniosła się w porównaniu z drugim kwartałem 2026 roku w przedziale od 0,9 do 1,9 proc., co stanowi wyraziste uspokojenie po wcześniejszych kwartałach, gdy skoki sięgały od 2 do 4 proc. Mimo wyhamowania dynamiki nieruchomości wcale nie zaczęły tanieć, a stawkom wciąż daleko do spadków. Liderem kwartalnych podwyżek okazał się Gdańsk ze wzrostem o 1,9 proc., podczas gdy w Warszawie stawki podniosły się o 1,2 proc., we Wrocławiu i Gdyni po 1,1 proc., w Krakowie oraz Łodzi o 1 proc., a w Poznaniu o 0,9 proc. Ciekawym zjawiskiem jest znaczne spłycenie różnic między poszczególnymi miastami, gdyż rozbieżność między najszybciej i najwolniej drożejącym rynkiem wyniosła zaledwie jeden punkt procentowy. Jedno jest pewne – rynek z pewnością nie wszedł w fazę wyprzedaży, co sprawia, że szukanie odpowiedniej okazji wciąż wymaga sporo cierpliwości.

Drastyczny spadek liczby ofert

Analiza sytuacji w ujęciu rocznym ujawnia znacznie głębsze podziały regionalne oraz pokazuje poważny problem, jakim stała się kurcząca się baza dostępnych lokali. Gdy porównamy stawki z trzeciego kwartału 2026 roku do analogicznego okresu roku poprzedniego, bezapelacyjnym liderem podwyżek okazuje się Gdańsk, gdzie ceny skoczyły aż o 10,2 proc., przed Gdynią ze wzrostem o 8,7 proc. oraz Poznaniem, w którym podwyżki sięgnęły 8,1 proc. Warszawa zanotowała wzrost roczny o 5,4 proc., Wrocław i Kraków po 5,3 proc., a Łódź utrzymała miano najspokojniejszego rynku ze wzrostem o 3,4 proc. Bezsprzecznie najdroższym miastem w Polsce pozostaje Warszawa, w której we wrześniu 2026 roku mediana cen przekroczyła 15,8 tys. zł za metr kwadratowy, wyprzedzając Kraków z wynikiem 14,6 tys. zł za metr kwadratowy oraz Gdańsk, gdzie trzeba zapłacić 13,8 tys. zł za metr kwadratowy. Na drugim biegunie zestawienia znajduje się Łódź, gdzie stawka wynosi 7,55 tys. zł za metr kwadratowy. Oznacza to, że przy zakupie tradycyjnego mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych różnica w cenie między stolicą a Łodzią wynosi ponad 400 tys. zł.

Wyzwaniem dla kupujących nie jest jednak sama stawka za metr, ale gwałtowny spadek podaży. W ujęciu rocznym oferta mieszkań na sprzedaż skurczyła się w sześciu z siedmiu analizowanych miast, a najtrudniejsza sytuacja panuje w Warszawie, gdzie liczba aktywnych ogłoszeń spadła aż o 20,1 proc. W Łodzi spadek sięgnął 16,5 proc., we Wrocławiu 15,7 proc., w Krakowie 12,8 proc., w Poznaniu 10,4 proc., a w Gdyni 9,5 proc. Jedynym rynkiem, na którym odnotowano roczny przyrost liczby ogłoszeń o 3,3 proc., pozostał Gdańsk.

Nowe wskaźniki stymulują popyt

Utrzymującemu się popytowi na mieszkania sprzyja stosunkowo stabilna sytuacja na rynku finansowym oraz wysoka dostępność kredytów hipotecznych. W trzecim kwartale 2026 roku stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego znajdowała się na poziomie 3,75 proc., co stworzyło stabilne otoczenie do zaciągania długoterminowych zobowiązań. Dane opublikowane przez Biuro Informacji Kredytowej wskazują, że w sierpniu 2026 roku łączna wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 51 proc. wyższa niż w sierpniu 2025 roku, a średnia kwota pojedynczej hipoteki osiągnęła rekordowy poziom 489 tys. zł. Kluczowym wydarzeniem dla całego sektora bankowego stało się rozpoczęcie wdrażania nowego wskaźnika referencyjnego POLSTR, który od 3 września 2026 roku został wprowadzony do oferty kredytów o zmiennym oprocentowaniu przez PKO Bank Polski, a do końca roku ma pojawić się w kolejnych instytucjach finansowych.

Przeczytaj również:
To koniec spadków Bitcoina? Analitycy Galaxy Digital nie mają wątpliwości
Ripple dopięło swego. Federalny bank podmiotu staje się faktem