Załamanie rynku nieruchomości w Polsce? Sprzedaż szoruje po dnie, desperacja deweloperów? Oto dlaczego
Rynek nieruchomości w Polsce napotyka na środowisko pogarszającego się popytu, w otoczeniu bardzo drogiego kredytu… Który będzie drogi jeszcze co najmniej przez rok czasu. Po wczorajszym wystąpieniu prezesa NBP prof. Adam Glapińskiego głos zabrała dziś Masłowska z RPP, która wskazała, że stopy będą mogły spaść w drugiej połowie 2025, lub pierwszej połowie 2026 roku.
Do niedawna czytaliśmy nagłówki, które sugerowały, że NBP obniżać będzie stopy 'na wyścigi’ na początku 2025 roku. Tak się jednak nie stało. Glapiński informował wczoraj o całej masie ryzyk, jaką przyniosłoby przedwczesne luzowanie polityki monetarnej. Liczba ofert sprzedaży na Otodom wzrosła powyżej 180 tys. Podaż nie zwalnia, przy śladowej ilości wybrednych sprzedających.
W ciągu 11 miesięcy 2024 roku sprzedaż spadła w Polsce o 26% i o 20% w Warszawie. Deweloperzy oferują rekordową od 4 lat ilość mieszkań gotowych do sprzedaży. Potwierdza to dobrze znany trend na rynku nieruchomości… Jakim są masowe inwestycje w 'dobrych czasach’ oddawane do użytku w czasach bardzo złych, co tworzy nadpodaż i presję na ceny.
W listopadzie liczba transakcji deweloperskich w Warszawie spadła poniżej tysiąca, wobec ponad 2 tys. oddanych lokali. To spadek o 15% m/m i 20% r/r. Dalsza stabilizacja cen będzie trudna do utrzymania w roku 2025, jeśli deweloperzy będą chcieli upłynnić nieruchomości. Podobnie rzecz ma się z prywatnymi sprzedawcami na rynku wtórnym.
Pomocy z rządu nie ma, rekordowa ilość lokali w budowie
Po programie, który miał wesprzeć popyt na mieszkania nie ma dziś śladu… Rząd na jego temat głucho milczy. Rynkowi ciąży wysoka podaż drogich mieszkań i domów. Rośnie czas oczekiwania na klienta, a niektóre oferty wiszą miesiącami. GUS przeanalizował i ustalił, że liderem pod względem rozpoczętych budów i inwestycji w nieruchomości są województwa mazowieckie, małopolskie, dolnośląskie i wielkopolskie.
Dla przykładu Murapol w III kwartale miał prawie 8700 lokali w budowie; rekordową ilość w historii firmy. Kolejne dziesiątki tysięcy mieszkań dopiero trafi na rynek w kolejnych kwartałach. W poniższym artykule wskazaliśmy, dlaczego spadki cen są oczywistym scenariuszem dla 2025 roku. Zatem szczególnie negatywny efekt bazy może działać w IV kwartale 2025 roku.
Powód? Wciąż relatywnie 'wysoka’ baza z tego roku, który moglibyśmy opisać jako fazę przekonywania się sprzedających do zmiany warunków popytowych. W lipcu i październiku 2025 wzrosną ceny energii elektrycznej i gazu. To prawdopodobnie spowoduje sporą ostrożność klientów i tryb 'oczekiwania’ na oszacowanie kosztów, wynikających ze zmiany miejsca zamieszkania. Desperacja deweloperów wydaje się naturalnym skutkiem nowej rzeczywistości.
Szereg obserwatorów rynku nieruchomości na X zauważa, że na budynkach zaczynają pojawiać się olbrzymie banery, mające przyciągnąć uwagę kupujących. To dobry moment, by przypomnieć sobie warunki rynku w grudniu 2023 roku. Po zakupowej euforii, rozpędzonej Kredytem 2% nie został ślad. Konsumenci negocjują co najmniej dwucyfrowe obniżki cen. Negatywnym komponentem momentum jest nie tylko drogi kredyt, ale i demografia, która będzie ciążyć rynkowi w kolejnych latach, oraz niepewność geopolityczna, która może skłaniać bardziej majętnych klientów do zainteresowania nieruchomościami poza Polską.
