W USA rynek nieruchomości się załamuje. W Polsce indeks WIG-Nieruchomości wysyła zupełnie inny sygnał
Najnowsze dane NAHB pokazują, że nastroje deweloperów w USA ponownie pogorszyły się w czerwcu, pozostając na poziomach, które historycznie sygnalizowały wyraźne spowolnienie sektora. Amerykański rynek mieszkaniowy pozostaje jednym z najbardziej niedocenianych problemów gospodarki USA. Inwestorzy emocjonują się sztuczną inteligencją, rekordami na Wall Street, a budownictwo mieszkaniowe od kilku lat znajduje się w stanie przypominającym recesję.
Jednocześnie rynek przestał się już pogarszać w tempie obserwowanym jeszcze rok temu. To nie wygląda na początek nowego boomu. Coraz więcej wskazuje jednak, że amerykańskie nieruchomości mogą znajdować się blisko dna wieloletniego cyklu spadkowego. To ciekawe, że nad Wisłą nie istnieje adekwatny wskaźnik, który agregowałby sentymenty z polskiego rynku nieruchomości.
W Polsce choć trend wzrostowy cen spowolnił, wciąż utrzymuje się – mimo najdroższych kredytów w całej Unii Europejskiej. Indeks akcji notowanych w WIG-Nieruchomości wzrósł o około 10% od początku roku. Czy obniżki stóp uratują rynek nieruchomości? Prędzej wydarzy się to w USA, niż w Polsce. O wyczekiwanej konferencji nowego szefa Fedu pisaliśmy w artykule Fed podejmie decyzję, a Kevin Warsh zastąpi Jerome’a Powella. Na jakie dane czekają rynki?
Deweloperzy nadal pozostają pesymistami
Amerykański indeks nastrojów deweloperów NAHB spadł w czerwcu do 35 punktów wobec 37 punktów miesiąc wcześniej. Wynik okazał się również słabszy od oczekiwań ekonomistów, którzy liczyli na utrzymanie majowego poziomu. Samo badanie ma duże znaczenie dla rynku. Od 1985 roku Narodowe Stowarzyszenie Budowniczych Domów (NAHB) co miesiąc ankietuje około 900 firm zajmujących się budową domów jednorodzinnych w całych Stanach Zjednoczonych.
Deweloperzy oceniają bieżące warunki sprzedaży, oczekiwania na najbliższe sześć miesięcy oraz ruch potencjalnych klientów. Wynik powyżej 50 punktów oznacza przewagę optymistów. Wynik poniżej tej granicy sygnalizuje dominację pesymizmu. Obecne 35 punktów pokazuje, że większość branży nadal postrzega sytuację jako trudną. Co więcej, indeks pozostaje w okolicach połowy lat trzydziestych praktycznie przez cały 2026 rok… To poziom daleki od zdrowego rynku.
Problemem pozostaje dostępność mieszkań
Źródło problemu nie zmienia się od wielu kwartałów. Amerykańscy konsumenci nadal zmagają się z wysokimi kosztami kredytów hipotecznych, rekordowymi cenami domów oraz utrzymującymi się kosztami budowy.
Szczególnie słabo wygląda wskaźnik ruchu klientów, który utrzymał się na poziomie zaledwie 25 punktów. Oznacza to, że potencjalni nabywcy nadal pozostają na uboczu rynku. Dla wielu rodzin zakup nieruchomości stał się po prostu zbyt kosztowny.
Deweloperzy próbują ratować sprzedaż za pomocą promocji, rabatów oraz dodatkowych zachęt finansowych. Strategia ta pomaga ograniczać wzrost zapasów niesprzedanych domów, ale jednocześnie wywiera presję na marże i rentowność całego sektora.
To nie jest kryzys na miarę 2008 roku
Obecna sytuacja jest słaba, ale daleko jej do katastrofy znanej z globalnego kryzysu finansowego. Dla porównania, podczas załamania rynku nieruchomości w 2009 roku indeks NAHB spadł do zaledwie 8 punktów.
Z drugiej strony podczas pandemicznego boomu napędzanego rekordowo niskimi stopami procentowymi wskaźnik osiągnął historyczny szczyt na poziomie 90 punktów. Dzisiejszy wynik wynoszący 35 punktów znajduje się więc gdzieś pomiędzy tymi skrajnościami.
Najlepszym określeniem obecnej sytuacji jest prawdopodobnie „recesja mieszkaniowa”. Rynek nie znajduje się w stanie kryzysu systemowego, ale jednocześnie pozostaje bardzo daleko od normalnych warunków funkcjonowania.
Rynek może budować dno w kształcie litery U
Najciekawszy wniosek płynący z czerwcowych danych nie dotyczy jednak samego spadku indeksu. Dużo ważniejsze jest to, że od kilku miesięcy nie pojawia się już wyraźny trend pogorszenia sytuacji.
W kwietniu indeks wynosił 34 punkty. W maju wzrósł do 37. W czerwcu spadł do 35. Innymi słowy, rynek porusza się w bok. Nie widać jeszcze oznak ożywienia, ale równie trudno mówić o dalszym załamaniu.
To właśnie dlatego coraz więcej analityków uważa, że amerykańskie nieruchomości mogą znajdować się w pobliżu dna cyklu. Nie oznacza to jednak szybkiego powrotu do wzrostów. Znacznie bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz powolnej odbudowy przypominającej literę U niż gwałtownego odbicia w kształcie litery V.
Kluczowe będą kolejne miesiące
Inwestorzy zwracają szczególną uwagę na indeks NAHB, ponieważ historycznie wyprzedza on dane o nowych budowach domów publikowane przez amerykański rząd. To sprawia, że jest jednym z najważniejszych wskaźników kondycji całego sektora.
Dodatkowym argumentem za stabilizacją rynku może być spadek cen ropy oraz zmniejszenie napięć geopolitycznych, które w ostatnich miesiącach wpływały na oczekiwania inflacyjne. Jeżeli presja inflacyjna zacznie słabnąć, rynek może zacząć wyceniać łagodniejszą politykę Fed w kolejnych kwartałach.
Na razie byłoby jednak przedwcześnie mówić o końcu problemów. Dane pokazują raczej, że amerykański rynek nieruchomości przestał się pogarszać, niż że zaczął się poprawiać. A właśnie takie momenty bardzo często okazują się pierwszym sygnałem, że najgłębsza faza recesji dobiega końca.
