Sprzedaż mieszkania krok po kroku. Poradnik

Sprzedaż mieszkania nie jest łatwą decyzją. Osoba, która robi to po raz pierwszy może być przerażona rozległością procesu. Ruszamy z pomocą i opisem tego, jak musisz się przygotować i czego możesz się spodziewać w tym czasie.

Spis treści

• Decyzja
• Przygotowanie mieszkania do sesji
• Zdjęcia
• Cena
• Ogłoszenie
• Telefony od pośredników
• Dokumenty
• Prezentacja mieszkania
• Negocjacje
• Umowa przedwstępna
• Dokumenty raz jeszcze
• Notariusz

Decyzja

Proces sprzedaży mieszkania rozpoczyna decyzja. Przed jej podjęciem warto również zastanowić się, co dalej? Przede wszystkim, na co chcesz przeznaczyć pieniądze. Jeśli planujesz nabyć następną nieruchomość, dobrze, żeby zacząć rozglądać się za następnym lokum. Ważne jest również to, ile oczekujesz zarobić na swojej nieruchomości. Okazać się może bowiem, że rynek zweryfikuje Twoje oczekiwania i Twoje minimum nie zostanie osiągnięte. Na to też warto się przygotować.

Przygotowanie mieszkania do sesji

Sesja zdjęciowa jest kluczowym elementem sprzedaży mieszkania. Przeciętny użytkownik poświęca trzy sekundy na każde ogłoszenie, więc warto zadbać o pierwsze wrażenie. Zanim zdecydujesz się na zdjęcia, musisz zatem poświęcić czas na odpowiednie przygotowanie nieruchomości. Pierwsza zasada jaka obowiązuje-im mniej, tym lepiej. Pochowaj więc tyle, ile się da. Nawet jeśli masz sentyment do dodatków lub uważasz, że są ozdobą, pamiętaj, że nie każdemu mogą przypaść do gustu. Potencjalny nabywca musi mieć przestrzeń i możliwość wizualizacji lokum. A będzie to łatwiejsze bez pamiątek z wakacji, magnesów na lodówce, rodzinnych zdjęć itp.

Warto też pomyśleć o pomocy architekta. Dziś pracownie oferują dwie główne usługi w związku ze sprzedażą mieszkania: home staging i visual staging. Home staging to aranżacja wnętrza, która nie wiąże się z dużym wkładem finansowym. Niektórzy architekci udostępniają meble i dodatki nie tylko na czas sesji, ale aż do dokonania transakcji sprzedaży mieszkania. Visual staging to nic innego jak komputerowa wizualizacja przestrzeni. To rozwiązanie sprawdzi się przy mieszkaniach do gruntownego remontu lub tych w stanie deweloperskim. Należy jednak pamiętać, że niektóre portale z ogłoszeniami nie wyrażają zgody na umieszczanie wizualizacji przy mieszkaniach z rynku wtórnego. Ostatnią rzeczą, niemniej jednak istotną jest sprzątanie. Gruntowne porządki to podstawa. Pamiętaj, że każdy potencjalny kupiec nie tylko odwiedzi Twoje mieszkanie. Możesz się spodziewać sprawdzenia stanu mebli, sprzętów (zadbaj, by były sprawne!) i zajrzenia w każdy kąt. Warto być na to przygotowanym.

Zdjęcia

Jest kilka zasad dotyczących wykonania dobrych zdjęć nieruchomości. Powinny one być wykonane z poziomu wzroku lub nieco niżej, w świetle dziennym, najlepiej w słoneczną pogodę. Jeszcze lepiej, kiedy ujęcia są zrobione wiosną lub latem. Masz wtedy dodatek w postaci zielonego krajobrazu za oknami. Światło natomiast nie powinno być zbyt ostre. Jeśli natomiast pomieszczenie jest niedostatecznie oświetlone, należy je doświetlić dodatkową lampą. Pomieszczenia powinny być ujęte z przynajmniej dwóch perspektyw, bez skupienia się na detalach, aby jak najlepiej oddać rzeczywistość. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie fotografa. Koszt jego usługi to kilkaset złotych, ale pamiętaj, że dobre zdjęcia przekładają się na szybkość i wysokość transakcji. Jeśli jednak zdecydujesz się na samodzielne wykonanie zdjęć, zaopatrz się w profesjonalny aparat i koniecznie zastosuj się do powyższych zasad.

Cena

Jest kilka skutecznych metod sprawdzenia, ile jest warta nieruchomość. Po pierwsze: operat szacunkowy. Jest to dokument sporządzany przez rzeczoznawcę w formie pisemnej. Są tam ujęte wszystkie aspekty nieruchomości, stanowiące składowe mające wpływ na wartość lokum i finalnie-szacunkowa cena. Drugim sposobem jest opinia agentów nieruchomości. Ci z kolei, na podstawie obecnej sytuacji na rynku, mogą podać Ci najbardziej adekwatną cenę. Wkrótce pojawi się dodatkowe źródło wiedzy o aktualnych cenach. Rząd bowiem zapowiada uruchomić stronę, na której znajdą się informacje o kwotach transakcji mieszkań, ich wielkości i położeniu.

Więcej tutaj: Zatrzymać spiralę na rynku nieruchomości. Rewolucyjny pomysł rządu

Następną pomocą są portale z ogłoszeniami, gdzie sprawdzisz, ile kosztują nieruchomości o podobnym profilu. Tu jednak należy pamiętać, że nie uzyskasz informacji, jaka jest finalna kwota transakcji. Warto również sprawdzić, jak długo ogłoszenie widnieje na portalu. Jeśli już długi czas, może to oznaczać (choć niekoniecznie), że cena nie odpowiada zainteresowanym. Ważne jest określenie swoich widełek cenowych, a koniecznie bezwzględnego minimum. Oczywiście, nie należy podawać go w ogłoszeniu. Zdecydowana większość kupców liczy na, nawet minimalną, negocjację ceny. Czas, jak masz na sprzedaż mieszkania lokum również jest bardzo ważny. Jeśli nie spieszy Ci się ze sprzedażą, możesz spokojnie operować ceną i obserwować odpowiedź rynku. Gdy natomiast goni Cię czas, nie zawyżaj sztucznie wartości lokum, bo może to odstraszyć potencjalnych kupców. Bez względu na czas, jaki masz, nie zmieniaj ceny częściej, niż co dwa-trzy tygodnie.

Ogłoszenie

Ten etap rozpocznij od wybrania kilku najpopularniejszych portali. Wystarczą 2-3. Pisanie ogłoszenia rozpocznij od dobrego tytułu. Ten powinien zawierać: liczbę pokoi, lokalizację i cechę wyróżniającą nieruchomość. Następnie opis. Powinien być dokładny i składać się z kilku elementów. Po pierwsze: lokalizacja. Tutaj napisz nie tylko o umiejscowieniu mieszkania na mapie, ale także o odległości punktów w pobliżu takich jak: przystanki autobusowe i tramwajowe, szkoły, sklepy, przychodnie itp. Możesz również opisać atuty okolicy. Kolejnym punktem jest opis samego budynku, w którym znajduje się mieszkanie. W jakim jest stanie, z którego roku pochodzi, czy był remontowany lub czy jest planowany remont. Dodaj również atrakcje znajdujące się na terenie osiedla. Następnie opisz sam lokal. Zainteresowany powinien tu znaleźć informacje o liczbie pokoi, ich metrażu, rozkładzie mieszkania, stanie technicznym, remontach i pomieszczeniach przynależnych. Nie zaszkodzi wspomnieć również o atutach mieszkania.

Ogłoszenie zakończ zaproszeniem na prezentacje i preferowanymi godzinami kontaktu. Pamiętaj również o dodaniu rzutu mieszkania do galerii. Jeśli nie posiadasz rzutu, spróbuj go naszkicować. Możesz skorzystać z pomocy darmowych programów graficznych.

Telefony od pośredników

Po publikacji ogłoszenia, w pierwszych dniach, możesz spodziewać się fali telefonów. Większość z nich będzie z agencji nieruchomości, które będą Ci oferowały współpracę. Często pośrednicy twierdzą, że mają już klienta na Twoje mieszkanie. Uważaj na takie obietnice. Oczywiście rozważ również, czy potrzebujesz pomocy biura, czy jesteś w stanie zająć się samemu transakcją. Pamiętaj, że, wbrew deklaracjom, to nie pośrednik ponosi odpowiedzialność za transakcję, ale notariusz. To właśnie on sporządzi Ci listę dokumentów, bez których sprzedaż mieszkania nie będzie mogła się odbyć.

Dokumenty

Gdy już ogłoszenie jest umieszczone na portalach, warto zacząć kompletować dokumenty do transakcji. Są takie, które dostaniesz od ręki, ale też i takie, których nie warto zostawiać na ostatnią chwilę. Poniżej pełna lista:

1. akt własności lub umowa deweloperska
2. podstawa nabycia
3. dowód osobisty
4. świadectwo energetyczne
5. wypis z księgi wieczystej
6. zaświadczenie o braku zameldowanych osób
7. zaświadczenie z administracji o braku zaległości

Zobacz też: Kara za brak świadectwa energetycznego. Wiemy, ile wynosi

Dodatkowo, gdy posiadasz kredyt hipoteczny, powinieneś udać się do banku i zgłosić chęć sprzedaży mieszkania. Powinieneś uzyskać zaświadczenie o bieżącej kwocie kredytu do spłacenia, zgodę na jej jednorazową spłatę i pozwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie. Oczywiście spłacić kredyt może kupujący w momencie dokonywania transakcji. Taka czynność będzie zanotowana w akcie.

Kupujący mogą również pytać o dokumentację techniczną mieszkania. Dobrze więc zebrać wszelkie gwarancje na sprzęt i instrukcje obsługi.

Więcej o dokumentach opisanych powyżej znajdziesz tutaj:

Prezentacja mieszkania

Kolejnym etapem sprzedaży mieszkania są prezentacje potencjalnym kupującym. Proces ten będzie mniej uciążliwy, gdy wyznaczysz konkretne dni i godziny przeznaczone na oglądanie nieruchomości. Możesz ten fakt zanotować w ogłoszeniu. Dodatkowo staraj się umówić więcej niż jednego zainteresowanego na raz. Wówczas pokażesz, że mieszkanie cieszy się zainteresowaniem. Oczywistym jest, że mieszkanie powinno być przygotowane tak samo dbale, jak na sesję zdjęciową. Spróbuj zadbać również o nastrój: włącz spokojną muzykę, wywietrz mieszkanie, zapal wszystkie światła. Nie poganiaj oglądających. Kupno mieszkania to ważna i trudna decyzja, która wymaga czasu i przemyśleń.

Negocjacje

Kiedy znajdą się zdecydowani kupić mieszkanie, na pewno dojdzie do rozmów o ostatecznej cenie. Warto wcześniej wspomnieć o możliwościach negocjacji ceny, jednak nie używaj tego argumentu na samym początku. Nie jest Twoim interesem, aby sprzedać mieszkanie taniej, to kupujący powinni o to walczyć. Bądź przygotowany do rozmów, a z ceny schodź powoli. Wyposaż się w raporty z rynku lub oferty podobnych mieszkań, czym możesz umotywować cenę. Możesz też żądać czegoś w zamian za zejście z ceny, na przykład szybkiej transakcji, większego zadatku lub innych dogodności dla Ciebie.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna często jest pomijana, zwłaszcza gdy kupujący chcą dokonać transakcji szybko. Warto jednak pamiętać, że ta zabezpiecza zarówno jedną, jak i drugą stronę. Dokument ten może zostać spisany między dwiema stronami lub z udziałem notariusza. Znajdują się w nim wszelkie ustalenia dotyczące sprzedaży: ostateczny termin podpisania aktu, finalna cena nieruchomości, wysokość zadatku, wyposażenie mieszkania, inne deklaracje, do których się zobowiążecie.

Warto sporządzić umowę przedwstępną, zwłaszcza, gdy kupujący będą chcieli skorzystać z kredytu. Taki proces może trwać kilka tygodni. Wówczas obie strony są zabezpieczone. Kupujący mają pewność, że nie znajdziesz innych chętnych, a Ty, że w wypadku nieprzystąpienia do umowy finalnej zatrzymasz rekompensatę w postaci zadatku. Pamiętaj o tym, że zasada zadatku działa w dwie strony! Jeżeli to Ty, bez powodu, odstąpisz od sprzedaży mieszkania musisz oddać kupującemu podwójną kwotę zadatku. Po spisaniu umowy, podejmijcie wspólnie decyzję, u którego notariusza podpiszecie akt. Jest ważne, aby wcześniej skontaktować się z nim, dostarczyć mu umowę przedwstępną oraz resztę wymaganych dokumentów.

Dokumenty raz jeszcze

Czekając na dzień podpisania aktu notarialnego, upewnij się, że masz wszystkie dokumenty wymagane przez notariusza. Przed dniem przekazania mieszkania, warto ustalić z kupującym, czy będzie chciał przejąć Twoje umowy z dostawcami mediów. Jeśli tak, musicie się wspólnie udać do odpowiednich punktów i przepisać umowy na nowego właściciela. Możecie to zrobić również po podpisaniu umowy sprzedaży. Pamiętaj jednak, że nowy właściciel może odmówić przejęcia Twoich umów. W takim przypadku dobrze, byś rozwiązał je na czas. Kupujący może też poprosić Cię o sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego na okoliczność sprzedaży mieszkania. W protokole znajdują się dane techniczne, stan mieszkania i jego wyposażenie, a także takie informacje jak: ilość i rodzaj przekazanych kluczy, kod do bramy, numer miejsca parkingowego, komórki i liczników:

Notariusz

Ostatnia prosta transakcji, czyli spotkanie u notariusza. Podczas czynności powinni być obecni zarówno wszyscy właściciele nieruchomości, jak i wszyscy kupujący. Nie jest to obowiązkowe, gdy strony mają notarialne upoważnienie od nieobecnych do konkretnych czynności prawnych. Zanim podpiszecie ostateczną umowę, notariusz ustali, w jaki sposób kupujący zapłaci za mieszkanie (może to zrobić w trakcie spotkania), jaki ma czas na zapłatę (pod rygorem nieważności umowy), sposób płatności i inne dane dotyczące transakcji.

Zobacz też:

Po podpisaniu aktu, notariusz poinformuje strony o wszelkich kosztach do uregulowania, a w późniejszym czasie złoży wniosek do wydziału ksiąg wieczystych o wpis dotyczący zmiany właściciela. Zostaje zatem jeszcze przekazanie mieszkania. Dobrze, gdy udasz się z nabywcą do nieruchomości i przekażesz dokumenty i klucze na miejscu. Nie zapominaj, by umówić się z nowym właścicielem na odbiór ewentualnej korespondencji, która może sporadycznie jeszcze przychodzić na dany adres. Zostaje tylko świętowanie udanej transakcji, ale… No właśnie. Jeśli od nabycia nieruchomości nie minęło 5 lat, jesteś zobowiązany uiścić podatek od sprzedaży nieruchomości wynoszący 19% wartości mieszkania. W jakim przypadku jesteś zwolniony, dowiesz się na przykład tutaj.

Może Cię zainteresować: