Mieszkań przybywa, ale ceny nadal rosną. Nowe lokale coraz droższe

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w końcówkę roku z większą liczbą ofert, ale także z wyższymi cenami. W październiku 2026 r. mediana ceny ofertowej mieszkania wzrosła do 13 453 zł/m². To o 2,5 proc. więcej niż we wrześniu i o 9,03 proc. więcej niż przed rokiem. Jednocześnie wyraźnie zwiększyła się podaż, przede wszystkim nowych lokali od deweloperów.

Dane serwisu Gratka dotyczące cen mieszkań, pokazują duże różnice między poszczególnymi miastami. Najdroższy okazał się Gdańsk, a najtańsze spośród 15 analizowanych rynków były Kielce. Podobne rozbieżności między lokalnymi rynkami opisywaliśmy już wcześniej na łamach BitHub.pl. We wrześniowej analizie cen mieszkań i sytuacji deweloperów zwracaliśmy uwagę, że pozycja kupujących zależy w dużej mierze od lokalnego poziomu podaży i tempa sprzedaży.

Ceny mieszkań w Polsce przekroczyły 13,4 tys. zł za metr

Mediana cen ofertowych mieszkań w Polsce osiągnęła w październiku 13 453 zł/m². W porównaniu z wrześniem oznacza to wzrost o 2,5 proc., natomiast w ujęciu rocznym – o 9,03 proc. Mediana wartości całego lokalu wyniosła 656 705 zł, czyli o 1,19 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i o 5,92 proc. więcej niż w październiku 2025 r.

W tym samym czasie zwiększyła się liczba nieruchomości dostępnych na sprzedaż. W serwisie Gratka pl znajdowały się 128 532 ogłoszenia, co oznacza wzrost podaży o 6,97 proc. w ujęciu miesięcznym i o 8,19 proc. rok do roku.

Warto pamiętać, że przedstawione wartości dotyczą cen ofertowych, czyli kwot oczekiwanych przez sprzedających. Nie są to ceny transakcyjne, po których nieruchomości faktycznie zmieniają właścicieli. Na wysokość mediany wpływa również struktura samych ogłoszeń, w tym lokalizacja, metraż oraz standard oferowanych lokali.

[KLIKNIJ, ABY POWIĘKSZYĆ]

Nowe mieszkania drożeją, rynek wtórny lekko tanieje

Październik przyniósł wyraźne rozwarstwienie między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Mediana ceny metra kwadratowego nowego mieszkania wyniosła 14 400 zł, co oznacza wzrost o 2,49 proc. w porównaniu z wrześniem. Na rynku wtórnym odnotowano natomiast spadek o 0,43 proc., do 11 343 zł/m².

Różnica między tymi segmentami sięga już 3057 zł na metrze kwadratowym. Nowe lokale są zatem droższe od używanych o około 27 proc. Podobna dysproporcja widoczna jest w całkowitych cenach mieszkań: mediana na rynku pierwotnym osiągnęła 695 360 zł, a na wtórnym 589 100 zł.

Jeszcze wyraźniej zmieniła się liczba dostępnych ofert. W październiku w serwisie znajdowało się 72 082 ogłoszenia z rynku pierwotnego – o 12,95 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i aż o 21,87 proc. więcej niż przed rokiem. Na rynku wtórnym dostępnych było 56 450 ofert. Ich liczba w ujęciu miesięcznym wzrosła zaledwie o 0,2 proc., a w skali roku spadła o 5,37 proc.

Dane wskazują zatem, że za zwiększenie podaży mieszkań odpowiada przede wszystkim sektor deweloperski. Większy wybór nie przekłada się jednak automatycznie na niższe stawki. Mediana cen nowych lokali nadal rośnie, podczas gdy niewielka korekta widoczna jest w segmencie mieszkań używanych.

Gdańsk najdroższy, Kielce najtańsze

Najwyższą medianę cen ofertowych wśród 15 największych polskich miast odnotowano w Gdańsku – w październiku wyniosła ona 17 800 zł/m². Mimo miesięcznego spadku o 1,11 proc. gdańskie lokale były o 13,12 proc. droższe niż rok wcześniej.

Drugie miejsce zajęła Warszawa z medianą na poziomie 17 141 zł/m². W stolicy ceny spadły w ciągu miesiąca o 0,45 proc., ale w ujęciu rocznym wzrosły o 2,08 proc. Na trzeciej pozycji znalazł się Kraków, gdzie metr kwadratowy kosztował medianowo 16 110 zł. Oznacza to wzrost o 0,28 proc. miesiąc do miesiąca i o 1,98 proc. rok do roku.

Wrocław wyróżnił się jednym z mocniejszych miesięcznych wzrostów – mediana wyniosła tam 14 354 zł/m², czyli o 2,99 proc. więcej niż we wrześniu. W Poznaniu stawka sięgnęła 12 950 zł/m², co oznacza wzrost o 0,39 proc.

Na drugim końcu zestawienia znalazły się Kielce z medianą na poziomie 10 150 zł/m². Nieco drożej było w Szczecinie (10 181 zł/m²) oraz w Białymstoku (10 417 zł/m²).

Różnica między Gdańskiem a Kielcami wynosi aż 7650 zł na każdym metrze kwadratowym. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m² przekłada się to na 382 500 zł różnicy przy zastosowaniu median cen ofertowych z obu miast. To oczywiście porównanie statystyczne, a nie wycena konkretnych lokali, ale dobrze obrazuje skalę rozbieżności między lokalnymi rynkami.

Warto przypomnieć, że październikowe odczyty nie są pierwszym sygnałem zmian. W naszym wcześniejszym artykule o sytuacji na rynku nieruchomości i końcu spadków cen analizowaliśmy już regionalne różnice oraz wpływ struktury ogłoszeń na statystyki.

Rosnąca liczba ofert daje kupującym większy wybór i potencjalnie więcej argumentów w negocjacjach, szczególnie w przypadku mieszkań od deweloperów. Na razie nie widać jednak jednolitego trendu spadkowego. Ceny na rynku pierwotnym nadal rosną, a sytuacja w poszczególnych miastach pozostaje silnie zróżnicowana.

Przeczytaj również:
Crédit Mutuel Arkéa potwierdza cyberatak. Z konta banku zniknęło około 100 mln euro
Akcje spółek wydobywających Bitcoin runęły o 35%. VanEck uważa to za błąd inwestorów