Koniec spadku cen na rynku nieruchomości. Tu mieszkanie kupisz najtaniej

Polski rynek nieruchomości po raz kolejny zafundował analitykom i potencjalnym nabywcom spore zaskoczenie. Najnowsze dane statystyczne pokazują jednoznacznie, że tradycyjny podział na niedoścignioną stolicę oraz resztę kraju zaczyna mocno zatracać swoje dotychczasowe granice.

Sytuacja w Krakowie od dawna budziła spore emocje, ale najnowsze odczyty stawek ofertowych potrafią wprawić w osłupienie. Jeszcze w sierpniu za metr kwadratowy lokalu z drugiej ręki w stolicy Małopolski trzeba było zapłacić średnio 16,9 tys. zł, co wydawało się już i tak bardzo wyśrubowanym poziomem. Wrzesień przyniósł jednak niespodziewany i bardzo agresywny skok aż do poziomu 18 tys. zł za metr kwadratowy, co przekłada się na wzrost o około 6,5 proc. w zaledwie trzydzieści dni. Tym samym Kraków dosłownie usiadł na ogonie Warszawie, gdzie średnia stawka ofertowa utrzymała się na poziomie 18,1 tys. zł za metr kwadratowy. Dystans dzielący te dwa miasta skurczył się z pokaźnych 1,2 tys. zł do zaledwie symbolicznych 100 zł na każdym metrze kwadratowym.

Eksperci przestrzegają jednak przed wyciąganiem pochopnych wniosków i paniką, ponieważ taki skok wskaźnika wcale nie musi oznaczać, że wszyscy właściciele mieszkań w mieście z dnia na dzień podnieśli swoje oczekiwania finansowe. Marek Wielgo z serwisu GetHome.pl zwraca uwagę, że za tym zjawiskiem stoi najprawdopodobniej głęboka zmiana struktury samych ogłoszeń. Gdy z portali szybciej znikają tańsze lokale wyceniane poniżej rynkowej średniej lub gdy na sprzedaż trafia nagle większa pula nieruchomości z segmentu premium, wyliczana średnia arytmetyczna idzie w górę automatycznie, tworząc złudzenie powszechnej drożyzny.

O ile Kraków zaserwował prawdziwy rollercoaster, o tyle w pozostałych polskich metropoliach sytuacja cenowa wyglądała na znacznie bardziej opanowaną. We Wrocławiu średnia cena ofertowa mieszkań z drugiej ręki zatrzymała się na poziomie 14,6 tys. zł za metr kwadratowy, w Katowicach wyniosła 12,1 tys. zł, a w Poznaniu ukształtowała się na poziomie 12 tys. zł. Lekki ruch w górę odnotowano jedynie w Trójmieście, gdzie średnia stawka dobiła do 17,6 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast w Łodzi kupujący mogli liczyć na około 2 proc. oddech i spadek cen do 9,1 tys. zł za metr kwadratowy. Ta ostatnia wartość dobitnie pokazuje, jak mocno rozwarstwiony jest rodzimy rynek, bo różnica między Warszawą a Łodzią wynosi obecnie aż 9 tys. zł na metrze.

Odbudowa oferty wciąż pozostaje w sferze marzeń

Równolegle do wycen doszło do bardzo ważnego przełomu w samej liczbie dostępnych nieruchomości na sprzedaż. Po wielu miesiącach nieustannego kurczenia się bazy ogłoszeń, wreszcie odnotowano względną stabilizację i wyhamowanie spadkowego trendu. Według danych Adradar na koniec września w całej Polsce dostępnych było około 134 tys. mieszkań z rynku wtórnego, co w porównaniu do 134,5 tys. w sierpniu oznacza ubytek zaledwie o około 500 lokali, czyli niecałe 0,4 proc. Choć na portale trafiło 32 tys. nowych propozycji, co stanowi wzrost o 5 proc. w ujęciu miesięcznym, to jednocześnie zniknęło z nich 32,5 tys. ofert. Warto przy tym pamiętać o ważnym niuansie, jakim jest fakt, że wycofanie ogłoszenia z sieci wcale nie musi oznaczać sfinalizowania transakcji u notariusza, bo wielu sprzedających po prostu rezygnuje z prób lub odkłada decyzję na później.

Spoglądając na sytuację z szerszej perspektywy i porównując obecne wskaźniki do analogicznego okresu roku poprzedniego, widać wyraźnie, że do pełnej odbudowy rynkowej równowagi wciąż brakuje bardzo wiele. We wszystkich dużych miastach wybór mieszkań z drugiej ręki jest zauważalnie skromniejszy niż we wrześniu 2025 r., a najbardziej dotkliwy spadek oferty dotknął Warszawę, gdzie wynosi on aż 22 proc. Znaczące ubytki zanotowano również we Wrocławiu ze spadkiem o 18 proc., Łodzi ze spadkiem o 17 proc. oraz Krakowie ze spadkiem o 16 proc., podczas gdy w Katowicach wyniósł on 13 proc., w Poznaniu 10 proc., a w Trójmieście 8 proc. W Warszawie liczba oferowanych mieszkań wzrosła delikatnie z 13,9 tys. do 14 tys., we Wrocławiu z 7,6 tys. do 7,7 tys., podczas gdy w Krakowie zanotowano spadek z 7,6 tys. do 7,5 tys. lokali. W Katowicach oferta zwiększyła się z około 2,1 tys. do 2,3 tys., a w Trójmieście, Łodzi i Poznaniu utrzymała się na zbliżonym poziomie.

Rynek pierwotny dyktuje nowe warunki gry

W tej skomplikowanej układance niezwykle istotną rolę odgrywa rynek pierwotny, który w większości miast stanowi obecnie bardzo mocną konkurencję dla osób próbujących sprzedać używane lokum. Liczba nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów przewyższa zasoby rynku wtórnego, co jest szczególnie widoczne w Łodzi, Poznaniu oraz Krakowie. Z reguły to nieruchomości używane bywają tańsze od fabrycznie nowych lokali, jednak Kraków znowu okazał się absolutnym ewenementem na skalę krajową. W stolicy Małopolski średnia cena na rynku wtórnym wynosząca 18 tys. zł za metr kwadratowy okazała się wyższa od średniej deweloperskiej na poziomie 17,2 tys. zł za metr kwadratowy o pełne 800 zł, czyli około 4,7 proc.

Taka dysproporcja oznacza w teorii różnicę około 40 tys. zł przy zakupie typowego lokalu o powierzchni 50 metrów kwadratowych, choć w praktyce trzeba pamiętać o różnicach w lokalizacji, stanie technicznym oraz kosztach niezbędnego wykończenia. Średnia cena mieszkania używanego w centralnej dzielnicy nie jest bowiem bezpośrednio porównywalna z ceną nowego lokalu na obrzeżach miasta. Najbliższe miesiące dadzą odpowiedź na pytanie, czy krakowska pogoń za stolicą to trwały trend, czy jedynie chwilowe zawirowanie statystyczne wywołane zmianą struktury oferty.

Przeczytaj również:
Nowa broń w walce z hakerami. Twórcy Ethereum i portfeli Bitcoin sięgają po innowacyjny skaner
Wielki skandal w świecie krypto. Gigant pozwany na 141 mln USD za złamanie umowy