Ceny nieruchomości w Polsce mogą spaść 15 procent? Te dane mówią, że rynek zanurkuje
Średnie ceny nieruchomości w Polsce wzrosły średnio o nawet 70% od początku 2020 roku, zanim zlapały poważną zadyszkę, która trwa już od początku 2024 roku. W tym samym czasie skumulowany wzrost inflacji od początku „pandemicznego” 2020 roku wyniósł ok. 45%.
Tak duża dysproporcja między skokiem cen mieszkań i domów, a dynamiką inflacji CPI, może wskazywać ryzyko poważnej korekty. W wielu miastach wojewódzkich średnia cena za metr kwadratowy wzrosła z okolic 9 tys. zł w 2020 roku do ponad 15 tys. zł w 2026 roku. Nie oczekujemy, by kolejne 6 lat było równie udane dla posiadaczy i inwestorów nieruchomości.
Najważniejsze fakty
- Choć stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego spadły z rekordowego poziomu z 2025 roku aż o 200 pb. do 3,75% – dynamika sprzedaży nieruchomości jest rozczarowująca.
- Wzrost cen energii i paliw oznacza mniej dochodu, jakim dysponować będą gospodarstwa domowe (więcej pieniędzy zostawią w rachunkach i stacjach) – mniejsza tolerancja na raty kredytu
- Napięcia geopolityczne windują niepewność i sugerują odkładanie gotówki, co przekłada się na wyższą ostrożność na rynku nieruchomości.
- Znaczny wzrost dynamiki realnych wynagrodzeń w ciągu ostatnich dwóch lat przestał przekładać się na popyt na nieruchomości, co może sygnalizować fazę nasycenia rynku.
Wykres z danych GUS pokazuje spadek inflacji CPI w latach 2022 – 2025.
GUSCzy kupujący powinni być ostrożni?
Wszystkie znaki wskazują, że osoby dziś rozglądające się za domem i mieszkaniem – mają pełnię kart w swoich rękach. Dzięki presji na sprzedających łatwiej o okazję, a każdy, kto zgodzi się, że Polska gospodarka będzie nadal solidnie rosła w kolejnych latach ma dziś szansę nie tylko na tańszy kredyt, ale wreszcie na „normalniejszą cenę” zakupu, względem ostatnich lat.
Wzrost inflacji, spowodowany wojną na Bliskim Wschodzie, jeśli utrzyma się dłużej – może podbić ceny, nawet jeśli sytuacja ogólnorynkowa pozostanie trudna. Warto mieć to na uwadzę. Polacy, którzy bardzo chcą nieruchomości na własność powinni pamiętać o kilku prostych zasadach, w przystępny sposób wytłumaczonych poniżej.
Nie tylko Polska, popyt na mieszkania i domy spada również w USA. Opisaliśmy to w: Sprzedaż nowych domów w USA tąpnęła. „Najgorszy styczeń od 13 lat”. Co się dzieje?.
Nic nie jest przesądzone
Inwestowanie w mieszkania przez wiele, długich lat było polskim 'hitem inwestycyjnym’. Dziś przestało nim być, nie tylko z powodu wciąż atrakcyjnych rentowności obligacji, ale z powodu bardzo wysokich cen w największych miastach Polski. Inwestorzy, czy zwyczajni nabywcy własnościowi mają wreszcie możliwość bycia wybrednymi i dzięki takiej postawie powinni liczyć na co najmniej 10% obniżki z cen ofertowych.
To klasyczny przykład cyklu nieruchomości. Deweloperzy inwestują w dobrych czasach, a masa mieszkań oddawana jest już po tym, jak koniunktura słabnie. Wszyscy 'cierpliwi’, którzy przeczekali „Bezpieczny Kredyt 2%” dziś mogą co prawda zaciągnąć droższy kredyt, ale na sporo tańsze nieruchomości. Mediana cen z największych miast Polski sugeruje wyraźną, spadkową tendencję.
Trend ten może przyspieszać z czasem, ale inwestorzy nie powinni się łudzić, że ceny spadną do poziomów z 2020 roku. Skumulowany wzrost inflacji, skok cen usług i inne fundamentalne czynniki sprawią, że realnie myślący inwestorzy nie powinni liczyć na cudowny krach, tylko korzystać z atrakcyjnych ofert – zwłaszcza na rynku wtórnym. Ilość takich ofert będzie rosła, ale trudno oczekiwać spadku większego, niż 15% z cen obecnych.
Jeśli koniunktura osłabnie, prawdopodobnie podaż dostosuje się. Budowa mieszkań i domów w kolejnych latach istotnie spowolni, a „wyższe ceny” zostaną na dłużej. Co bardzo istotne, jeśli stopy procentowe spadną do poziomów 3% i niżej, popyt może się budzić, co może zapewnić odbicie na rynku. Obecny czas tj. II i III kwartał 2026 wydaje się optymalny zarówno dla potencjalnych zakupów, jak i do kluczowego spadku cen ofertowych. Powinno być taniej, ale nie na długo.
Ostatnio o nieruchomościach pisaliśmy w artykule Nieruchomości w Polsce runą w przepaść? 'Spekulanci już liczą straty’. Co z rynkiem?
