Ceny mieszkań spadają, a Polacy ruszyli na zakupy. Mamy najnowsze dane z rynku nieruchomości

Sytuacja na polskim rynku nieruchomości staje się coraz bardziej wielowymiarowa, a dane płynące z sektora sugerują, że złota era dyktowania warunków przez sprzedających powoli dobiega końca.

Choć ogólne statystyki wciąż mogą wskazywać na delikatne trendy wzrostowe, to diabeł tkwi w szczegółach lokalnych rynków oraz rosnącej skłonności deweloperów do ustępstw. W lutym 2026 roku odczyt ogólnopolskiego indeksu Cenatorium wyniósł 118,67 pkt, co oznacza wzrost o zaledwie 0,32 pkt w skali miesiąca. Porównując te dane do lutego 2025 roku, widać wzrost o 2,94 pkt, co potwierdza, że dynamika cen wyraźnie wyhamowała i obecnie oscyluje wokół wskaźnika inflacji.

Wszystko wskazuje na to, że pierwsza połowa roku upłynie pod znakiem niskiej dynamiki zmian, a ewentualne wyraźniejsze wzrosty stawek ofertowych mogą pojawić się dopiero w drugiej połowie roku. Ten scenariusz będzie jednak uzależniony od rosnącej presji popytowej oraz ograniczeń podażowych, które mogą zostać wywołane przez wdrażane reformy planowania przestrzennego. Eksperci śledzący nastroje społeczne również zauważają tę zmianę paradygmatu, gdzie narracja o niekończących się wzrostach ustępuje miejsca twardym realiom rynkowym. Obecnie mamy do czynienia z rynkiem kupującego, w którym duża podaż gotowych mieszkań zmusza deweloperów do walki o klienta. Podobne obserwacje płyną z największych rynków regionalnych, takich jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, gdzie indeks cenowy zatrzymał się na poziomie 133,27 pkt.

Koniec ery dyktatury sprzedających i powrót negocjacji

Obecnie kluczowym czynnikiem kształtującym relacje na linii kupujący-sprzedający jest rekordowa liczba niesprzedanych lokali, która nasyciła rynek i odebrała deweloperom ich dotychczasową przewagę. Według danych Cenatorium na rynku wtórnym luty przyniósł realne obniżki stawek rzędu od 0,5 proc. do 2 proc. w takich miastach jak Wrocław, Łódź, Kraków oraz Gdynia. Na rynku pierwotnym spadki cen ofertowych odnotowano natomiast we Wrocławiu, Gdyni, Gdańsku i Poznaniu.Brak nowych programów dopłat rządowych sprawił, iż z rynku niemal całkowicie zniknęli inwestorzy spekulacyjni, co dodatkowo schłodziło atmosferę zakupową. Co więcej, pełna jawność cen transakcyjnych ukróciła praktyki wystawiania ofert z nadmiernie zawyżonymi marżami, dając kupującym potężne narzędzie do negocjacji.

Dodajmy, że wysokie stopy procentowe skutecznie ograniczają zdolność kredytową, co przy dużej podaży musi skutkować urealnieniem oczekiwań cenowych sprzedających. Deweloperzy, chcąc uniknąć bezpośredniego obniżania cen nominalnych, coraz częściej uciekają się do oferowania bonusów, które w praktyce stanowią ukryty rabat. Standardem stają się darmowe miejsca postojowe, komórki lokatorskie w cenie mieszkania, a w niektórych przypadkach nawet pełne wykończenie wnętrz. Sprzedający na rynku wtórnym, którzy zwlekają z rewizją swoich oczekiwań finansowych, muszą liczyć się z drastycznym wydłużeniem procesu sprzedaży i trudnościami w znalezieniu chętnych na energochłonne nieruchomości starszego typu.

Gdzie szukać okazji i jakie są perspektywy na przyszłość

Nabywcy poszukujący realnych oszczędności powinni skierować swoją uwagę przede wszystkim na mniejsze miasta oraz przedmieścia dużych aglomeracji, gdzie stabilizacja lub lekkie spadki cen są najbardziej widoczne. To właśnie tam najłatwiej o znalezienie oferty poniżej średniej rynkowej, choć ostrzega, że koszty budowy wciąż podtrzymują pewną presję cenową. Obserwuje się także wyraźne przesunięcie aktywności deweloperskiej w stronę projektów o podwyższonym standardzie energetycznym, co jest bezpośrednią odpowiedzią na zaostrzone wymogi regulacyjne i rosnącą świadomość kosztową nabywców.

Mimo tych trendów spadkowych popyt na własne lokum pozostaje na stosunkowo wysokim poziomie, o czym świadczą dane Biura Informacji Kredytowej. W lutym 2026 roku udzielono w Polsce 23,45 tys. kredytów mieszkaniowych, co stanowi wzrost o 53,9 proc. w stosunku do roku ubiegłego. Warto jednak zauważyć, że około 20-30 proc. tej aktywności to refinansowanie istniejących już zobowiązań. Mimo braku taniego kredytu Polacy wciąż dążą do posiadania własności, co stabilizuje rynek przed gwałtownym załamaniem.

Długoterminowo polski rynek nieruchomości pozostaje stabilny, jednak dalsze ruchy cenowe będą miały charakter selektywny i będą ściśle uzależnione od lokalnych warunków oraz standardu energetycznego budynków. Inwestorzy i osoby szukające mieszkania dla siebie muszą obecnie wykazać się dużą cierpliwością i skrupulatnością w selekcjonowaniu ofert, wykorzystując każdy argument do zbicia ceny w świecie, w którym gotówka znów staje się królem.

Przeczytaj o niepokojącym zachowaniu najpopularniejszej kryptowaluty na świecie:
Koniec bessy czy pułapka na byki? Kluczowy wskaźnik Bitcoina wysłał sygnał, który ostatnio zwiastował katastrofę

oraz o tym, jak Rezerwa Federalna musi sobie poradzić z kryzysem gospodarczym w USA:
Fed kładzie kres marzeniom o tanim pieniądzu. Wojna uderza w portfele Amerykanów