Kupujący dyktują warunki – sprzedaż mieszkań tąpnęła o 40 proc.!
Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi obecnie przez kluczowy test podaży, w którym rosnąca liczba dostępnych lokali wyraźnie zderza się ze spadającym popytem ze strony kupujących.
Jak wynika z najnowszego czerwcowego Barometru Cen Mieszkań przygotowanego przez portal Tabelaofert.pl, na siedmiu największych rynkach w kraju deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w samej końcówce drugiego kwartału 2026 roku aż 5,8 tys. nowych lokali. Jest to najwyższy miesięczny wynik od początku roku, jednak w tym samym czasie zakontraktowano zaledwie 3,7 tys. mieszkań, co oznacza spadek sprzedaży o niemal 300 lokali w porównaniu z majem.
Sytuacja ta sprawia, że całkowity zasób mieszkań w ofercie firm deweloperskich przekroczył już niecałe 70 tys. lokali, osiągając poziom blisko 69,7 tys. sztuk. Taka dysproporcja wyraźnie przekłada się na zachowania kupujących, którzy stają się znacznie bardziej ostrożni, wydłużają czas potrzebny na podjęcie ostatecznej decyzji oraz skrupulatnie porównują ze sobą poszczególne inwestycje.
Rekordowa podaż zderza się z ostrożnością kupujących
Na obszarze największych polskich aglomeracji sytuacja sprzedażowa wyraźnie się zróżnicowała, ujawniając lokalne trudności poszczególnych rynków. Największy spadek dynamiki transakcyjnej odnotowano w Poznaniu, gdzie sprzedaż mieszkań w czerwcu spadła o ponad 40 proc. w ujęciu miesięcznym. Wyraźne schłodzenie nastrojów dotknęło również Trójmiasto oraz Katowice, w których liczba podpisanych umów deweloperskich obniżyła się o około 25 proc. Zgłoszone spadki wyhamowały ogólny pęd rynku, a wzrost liczby zakontraktowanych mieszkań odnotowano jedynie w Łodzi oraz we Wrocławiu.
Równolegle do spadku liczby transakcji bardzo dynamicznie rośnie liczba gotowych mieszkań oddanych już do użytku. W zakończonych inwestycjach na siedmiu głównych rynkach znajdowało się na koniec czerwca aż 17,5 tys. gotowych lokali, co stanowi o 2 tys. mieszkań więcej niż jeszcze w maju. Oznacza to, że obecnie już co czwarte mieszkanie znajdujące się w ofercie deweloperskiej jest ukończone i dostępne do odbioru niemal od ręki. Szczególnie silnie zjawisko to widać w Łodzi oraz Katowicach, gdzie udział gotowych mieszkań przekroczył 30 proc. ogółu oferty. Podkreślmy, że obecna stabilizacja nie jest efektem nagłych rewolucji legislacyjnych, lecz naturalnym działaniem mechanizmów rynkowych, gdzie wysoki poziom podaży skutecznie powstrzymuje wzrost stawek, a w niektórych miastach sprzyja korektom.
Ceny ofertowe pozostają stabilne ale rośnie pole do negocjacji
Pomimo widocznego nadmiaru podaży nad popytem, średnie ceny ofertowe mieszkań na siedmiu głównych rynkach pozostały w czerwcu w zasadzie na niezmienionym poziomie w porównaniu do maja, osiągając średnio 16 078 zł za mkw. Jedynym miastem, w którym odnotowano wyraźniejszy miesięczny wzrost średniej ceny, był Wrocław z wynikiem na poziomie blisko 5 proc. Wynikało to jednak głównie z wprowadzenia do sprzedaży nowych projektów w segmentach premium i apartamentowych o bardzo wysokim standardzie, które sztucznie podniosły ogólną średnią dla całego miasta. Z kolei nieznaczne spadki średnich cen wykazano w Warszawie, gdzie stawki obniżyły się o 1,1 proc., oraz w Katowicach ze spadkiem o 1,5 proc.
Porównując stawki z końcem 2025 roku, można zauważyć, że przez pierwsze sześć miesięcy 2026 roku ceny we Wrocławiu i Warszawie wzrosły o około 4 proc., w Trójmieście o 2,5 proc., a w Poznaniu o 2,2 proc., podczas gdy w Katowicach spadły o 1,9 proc., a w Łodzi o 1,6 proc. Podkreślmy, że średnia cena w danym mieście często opowiada jedynie o strukturze nowo wprowadzanej oferty, a nie o faktycznych podwyżkach w dotychczasowych cennikach, dlatego kupujący powinni analizować konkretne segmenty rynku.
Struktura oferty maskuje rzeczywiste zmiany na rynku
Wyraźna różnica ujawnia się przy zestawieniu średnich cen rynkowych z cenami mieszkań z tak zwanego segmentu popularnego, przeznaczonego na zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych klientów posiłkujących się kredytem. W Warszawie średnia cena dla całej oferty wyniosła w czerwcu 19 413 zł za mkw., podczas gdy w segmencie popularnym kształtowała się na poziomie 16 496 zł za mkw., co oznacza różnicę wynoszącą około 15 proc. Jeszcze większa przepaść występuje w Trójmieście, gdzie ogólna średnia sięgnęła 18 331 zł za mkw., a mieszkania popularne kosztowały średnio 14 255 zł za mkw., czyli o ponad 22 proc. mniej. Podobna zależność zachodzi we Wrocławiu, gdzie stawka ogólna wyniosła 15 612 zł za mkw. wobec 13 643 zł za mkw. w segmencie popularnym. Choć oficjalne cenniki deweloperów pozostają na stabilnym poziomie, rosnąca podaż i znaczny zasób niesprzedanych, ukończonych mieszkań zmuszają sprzedających do wprowadzania coraz liczniejszych promocji, pakietów dodatkowych oraz elastyczności w negocjacjach ze skłonnymi do zakupu klientami.
Przeczytaj o sensacyjnym, „domowym” sposobie na przychód z kopania kryptowalut:
Tak to się robi – kupił sprzęt za 150 USD i trafił blok Bitcoin wart fortunę!
oraz o zaskakującej karze nałożonej przez sąd na reporterkę Fox News:
Płaci 800 dolarów dziennie za milczenie, bo ujawniła sekrety Pentagonu i FBI
