Rynek nieruchomości w Polsce w 2025 roku, czyli krach gwarantowany? 'Optymizm i kupujący wyparowali’
Rok temu tylko niewielki odsetek rynku nieruchomości dopuszczał do świadomości, że ceny domów i mieszkań zaczną spadać, a z rynku znikną kupujący. Rok 2024 możemy więc opisać jako wstępem do 'odzierania z marzeń’ wszelkiego rodzaju fliperów, deweloperów i nieruchomościowych guru. Świadomość odrealnionych cen, zwalniający wzrost wynagrodzeń i ponownie rosnąca inflacja, przy rekordowo drogim kredycie skutecznie tłumią popyt. A raczej to, co z niego zostało. Czy rok 2025 pogłębi kryzys? W naszej ocenie odpowiedź jest dziś oczywista. Tak.
Optymizm wyparował
Co prawda rok do roku jeszcze obserwujemy niejednokrotnie dwucyfrową dynamikę wzrostów, ale sekwencyjnie (kwartał do kwartału) rynek ewidentnie wszedł w fazę ochłodzenia. Spada ilość transakcji, udzielanych kredytów, a ceny transakcyjne odbiegają o nawet 10% rabatem względem ofertowych.
Biorąc pod uwagę ten fakt, nawet roczny wzrost powoli niknie w oczach… A w roku 2025 będzie dla sprzedających prawdopodobnie tylko gorzej (i lepiej dla potencjalnych kupujących). Dlaczego? O kryzysowych nastrojach, również tych za oceanem, pisaliśmy tutaj i tutaj.
Po pierwsze: demografia. Polska ma obecnie jeden z najniższych wskaźników dzietności w Unii Europejskiej. To czynnik bardzo 'długofalowy’, który może istotnie kształtować rynek przez kilka kolejnych dekad. Zatem pokolenie wyżu demograficznego powoli odchodzi z rynku i w znacznym stopniu 'zaspokoiło swoje potrzeby mieszkaniowe’ (niejednokrotnie także i dzieci).
Partia rządząca (mądrze) nie wcieliła w życie żadnego programu, który sztucznie podbiłby popyt na rynku mieszkań i domów. Co prawda komunikacja przebiegała na tej płaszczyźnie wyjątkowo nieprofesjonalnie, ale pokazuje jedno. Zgody co do wcielenia propopytowego programu nie będzie, dopóki nie zmieni się władza. Nawet PiS odżegnywał się w ostatnim czasie od programu BK2%, uznając go za błąd. Koszt polityczny 'wspierania deweloperów’ wzrósł i mógłby decydować przy urnach wyborów prezydenckich w 2025 roku.
Nieruchomości przybywa
Po drugie i najważniejsze: w Polsce rekordowa ilość deweloperskich projektów jest w budowie… Oddane zostaną w 'złych czasach’, gdy popyt będzie nadal niski. Co więcej, liczba ofert sprzedaży rośnie w astronomicznym tempie, zatem kupujący wreszcie mają w czym wybierać. To czynnik, który zdominuje rok 2025, ponieważ perspektywa olbrzymiego nawisu podaży będzie skutecznie 'tłumić’ wszelkie zapędy do nabywania przewartościowanych nieruchomości pt. ’Dom jednorodzinny 120 m2 pod wojewódzkim miastem za jedyne 1,5 miliona złotych’.
Wreszcie po trzecie mamy do czynienia z niepewnością geopolityczną, perspektywą podatku katastralnego i uzasadnionym, jastrzębim stanowiskiem Narodowego Banku Polskiego. Po czwarte, z rosnącą niepewnością wokół kosztów życia i użytkowania nieruchomości – rosnące ceny energii, gazu i usług skutecznie 'zniechęcają’ do nabywania domów tych, którzy chętnie robili to w dobie 'niemal darmowego’ kredytu. Niezmiennie jesteśmy zdania, że jakiekolwiek odreagowanie na rynku pojawi się prawdopodobnie dopiero na przełomie 2026 i 2027 roku. Do tego czasu, stopy procentowe w Polsce powinni spaść do mniej więcej 3.5 – 4%.