Raport JLL: „Rynek nieruchomości pod presją”. Co dalej z cenami?
Sytuacja na rynku nieruchomości jest coraz bardziej złożona. Choć deweloperzy mają na sprzedaż mnóstwo mieszkań, ceny wciąż pozostają na wysokim poziomie. Jak długo potrwa ta sytuacja? Eksperci JLL próbują rozwikłać tę zagadkę.
W swojej najnowszej analizie firma JLL zwraca uwagę na wpływ czynników zewnętrznych na rynek mieszkaniowy. Zmiany w polityce kredytowej, wzrost stóp procentowych oraz niepewność gospodarcza to tylko niektóre z wyzwań, przed którymi stoją deweloperzy i potencjalni kupujący.
Rosnące zapasy mieszkań – sygnał ostrzegawczy?
Choć w niektórych miastach nadmierna podaż mieszkań zaczyna się przekładać na spadek zainteresowania klientów, to w innych regionach rynek wciąż pozostaje stabilny. Eksperci JLL podkreślają, że sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo zróżnicowana i zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, standard wykończenia, oraz dostępność finansowania.
Dane za pierwsze trzy kwartały roku wskazują na wyraźne spowolnienie na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy sprzedali o 31 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, kiedy wsparcie rządowe w postaci dopłat do kredytów stymulowało popyt. Mimo to, zdaniem Aleksandry Gawrońskiej, wynik ten nie jest najgorszy, biorąc pod uwagę utrzymujące się wysokie stopy procentowe. Szacuje się, że w całym roku deweloperzy sprzedadzą około 41 tys.mieszkań.
Jak się okazuje, deweloperzy sprzedali w trzecim kwartale 2024 r. nieco mniej mieszkań niż w szczytowych okresach, ale liczby te są wciąż porównywalne do tych sprzed „rozgrzania” rynku. Jednakże, patrząc na dane roczne, widać wyraźny spadek sprzedaży, co jest efektem m.in. wyższych stóp procentowych i braku programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Niepokojącym sygnałem jest wzrost zapasów mieszkań na sprzedaż. Deweloperzy mają obecnie na stanie rekordową liczbę niewyrealizowanych projektów, co może prowadzić do presji na obniżkę cen. Sytuacja ta przypomina nieco tę z 2012 roku, kiedy to ceny mieszkań spadły o 20 proc. w ciągu trzech lat. Warto zwrócić też uwagę na znaczne różnice regionalne. W Warszawie i Krakowie sprzedaż mieszkań wciąż rośnie, podczas gdy w Łodzi i Poznaniu odnotowano znaczący spadek. Taki rozkład sił świadczy o zróżnicowanej kondycji poszczególnych rynków lokalnych.
Co przyniesie przyszłość?
Mimo rekordowej liczby mieszkań w ofercie deweloperów, ceny nieruchomości nie spadają w takim tempie, jak można by się spodziewać. Większość mieszkań dostępnych na rynku to lokale jeszcze nieukończone. Deweloperzy mają więc pewien bufor czasowy, który pozwala im uniknąć konieczności natychmiastowych obniżek cen. Ponadto mimo trudnej sytuacji ekonomicznej, część klientów wciąż decyduje się na zakup mieszkania. Szczególnie dotyczy to osób posiadających środki własne, które wykorzystują obecną sytuację do negocjacji lepszych warunków. Dodajmy, że czas sprzedaży mieszkań różni się w zależności od regionu. W dużych miastach, takich jak Warszawa i Kraków, popyt jest wciąż relatywnie wysoki, co pozwala deweloperom utrzymywać wyższe ceny.
Eksperci JLL przewidują, że sytuacja na rynku nieruchomości będzie się stabilizować. Jednakże utrzymująca się wysoka podaż mieszkań i potencjalne dalsze podwyżki stóp procentowych mogą wymusić na deweloperach konieczność dostosowania cen. Szczególnie narażone na spadki cen są regiony z największą nadwyżką mieszkań.