Raport JLL: rynek nieruchomoĆci komercyjnych odnotowaĆ spadek
W pierwszym pĂłĆroczu 2023 r. wolumen inwestycji na polskim rynku nieruchomoĆci komercyjnych przekroczyĆ 0,87 mld euro. To wynik o 70 proc. niĆŒszy w porĂłwnaniu z pierwszÄ poĆowÄ 2022 r.
PodwyĆŒszone koszty finansowania i niepewne perspektywy utrzymywaĆy aktywnoĆÄ inwestycyjnÄ na obniĆŒonym poziomie. NagĆe podwyĆŒki stĂłp procentowych doprowadziĆy do potrzeby ponownej wyceny wartoĆci nieruchomoĆci we wszystkich gĆĂłwnych segmentach rynku. Wielu rynkowych graczy zdecydowaĆo siÄ poczekaÄ i zobaczyÄ, w jaki sposĂłb obecne otoczenie gospodarcze wpĆynie na procesy decyzyjne najemcĂłw.
Sektor magazynowy napÄdza rynek
W segmencie magazynĂłw w pierwszej poĆowie 2023 r. przeprowadzono 14 transakcji o ĆÄ cznej wartoĆci 438 mln euro. NajwiÄkszÄ z nich byĆo przejÄcie Campus 39 przez P3 za prawie 140 mln euro. Kolejnym wartym odnotowania wydarzeniem byĆa sprzedaĆŒ City Logistics WrocĆaw II zakupionego przez czeskiego inwestora â firmÄ Trigea, co potwierdza wzmoĆŒonÄ aktywnoĆÄ inwestorĂłw z Europy Ćrodkowo-Wschodniej. WĆrĂłd obiektĂłw z umowami dĆugoterminowymi na uwagÄ zasĆuguje nieruchomoĆÄ logistyczna w SwarzÄdzu pod Poznaniem, ktĂłrÄ Palmira kupiĆa od Akron Group.
– Magazyny, bÄdÄ ce od lat najgorÄtszym sektorem, wciÄ ĆŒ przyciÄ gajÄ uwagÄ inwestorĂłw – przyznaje SĆawomir JÄdrzejewski, Head of Industrial Investment w firmie JLL. – Niemniej jednak rosnÄ ce koszty finansowania wpĆynÄĆy zarĂłwno na nastroje, jak i ceny w tym sektorze. Aktualna sytuacja makroekonomiczna i geopolityczna spowodowaĆa rozciÄ gniÄcie w czasie procesĂłw decyzyjnych. Zmienne warunki rynkowe zmniejszyĆy aktywnoĆÄ kapitaĆu i znaczÄ co ograniczyĆy konkurencjÄ w kwestii oferowanego produktu na rynku. W rezultacie inwestorzy byli bardziej ostroĆŒni, a wolumeny inwestycji byĆy napÄdzane gĆĂłwnie przez mniejsze i Ćrednie transakcje – dodaje.
Od poczÄ tku 2022 r. rynek magazynowy podnosi czynsze. Jest to wyraĆșnie widoczne w nowych inwestycjach, ktĂłre w tym czasie borykaĆy siÄ z niespotykanym dotÄ d wzrostem kosztĂłw budowy. WzrosĆy teĆŒ koszty finansowania. W rezultacie stopy kapitalizacji kontynuowaĆy ruch w gĂłrÄ. W kolejnych miesiÄ cach spodziewane jest spowolnienie, w wyniku mniejszej zmiennoĆci stĂłp procentowych i zawÄĆŒenia luki miÄdzy skĆadanymi ofertami, a oczekiwaniami sprzedajÄ cych, co doprowadzi rynek do konsensusu cenowego.
Rynek nieruchomoĆci handlowych
– W pierwszej poĆowie 2023 r. caĆkowita wartoĆÄ sprzedaĆŒy nieruchomoĆci handlowych w Polsce wyniosĆa prawie 200 mln euro, co stanowiĆo zaledwie 26% wartoĆci sprzedaĆŒy w 2022 r. (760 mln euro), w poprzednim roku (687 milionĂłw euro) – zauwaĆŒa Agnieszka KoĆat, Head of Retail Investment w JLL. – NaleĆŒy jednak zauwaĆŒyÄ, ĆŒe rezultaty obserwowane rok temu byĆy napÄdzone w duĆŒej mierze przez transakcje JV zrealizowane przez EPP, ktĂłre dotyczyĆy 20 centrĂłw handlowych, 2 parkĂłw i 3 projektĂłw biurowych o ĆÄ cznej wartoĆci okoĆo 600 milionĂłw euro. W I poĆ. 2023 r. na rynku handlowym odnotowano 12 transakcji obejmujÄ cych ĆÄ cznie 17 aktywĂłw. ChoÄ rezultat wydaje siÄ niski w porĂłwnaniu z ubiegĆymi latami, to naleĆŒy pamiÄtaÄ, ĆŒe trwajÄ prace nad kilkoma wiÄkszymi transakcjami, w tym takimi dotyczÄ cymi portfeli i pojedynczych aktywĂłw, ktĂłrych zamkniÄcie planowane jest jeszcze latem lub w dalszej czÄĆci roku, dlatego spodziewamy siÄ znacznie lepszych wynikĂłw w drugiej poĆowie 2023 r. – wyjaĆnia ekspertka.
NajwiÄkszÄ transakcjÄ handlowÄ odnotowanÄ w I pĂłĆroczu 2023 r. byĆa sprzedaĆŒ przez G City centrum handlowego Atrium Molo w Szczecinie. W obiekcie o powierzchni ok. 27,5 tys. mkw. dziaĆalnoĆÄ prowadzÄ takie marki jak: Carrefour, Media Markt, TK Maxx, New Yorker, H&M, Komfort, Reserved czy Douglas. Transakcja jest dowodem na to, ĆŒe centra handlowe o ugruntowanej pozycji i dobrze funkcjonujÄ ce, odpowiadajÄ ce na codzienne potrzeby klientĂłw, wciÄ ĆŒ znajdujÄ siÄ na celowniku inwestorĂłw.
DuĆŒe zainteresowanie biurami
W pierwszej poĆowie 2023 r. ĆÄ czna wartoĆÄ inwestycji w budynki biurowe w Polsce wyniosĆa 190 mln euro, co jest najniĆŒszym wolumenem transakcji w tym okresie roku od 2004 r. Oznacza to rĂłwnieĆŒ 86-procentowy spadek w stosunku do pierwszej poĆowy 2022 r., kiedy Warsaw HUB zostaĆ przejÄty przez Google, ustanawiajÄ c nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce. Wszystkie akwizycje biurowe, ktĂłre miaĆy miejsce do tej pory w 2023 roku, dotyczyĆy warszawskich nieruchomoĆci. Warto zauwaĆŒyÄ, w strukturze kapitaĆu ulokowanego w tej klasie aktywĂłw dominowali inwestorzy z Europy Ćrodkowej i Wschodniej.
– OsĆabienie intensywnoĆci skĆadania ofert doprowadziĆo do dalszego wzrostu stĂłp kapitalizacji powierzchni biurowych. WedĆug stanu na koniec I pĂłĆrocza stopy kapitalizacji najlepszych warszawskich aktywĂłw, przy umowach najmu dĆuĆŒszych niĆŒ piÄÄ lat, byĆy szacowane na poziomie ok. 5,50%. WĆrĂłd miast regionalnych najniĆŒsze stopy kapitalizacji szacowane byĆy dla Krakowa. Obecnie oscylujÄ one wokĂłĆ 6,25%. – mĂłwi Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL.
NajwiÄkszÄ transakcjÄ biurowÄ w I pĂłĆroczu 2023 r. byĆa sprzedaĆŒ Wola Retro. Ten kompleks biurowy, ukoĆczony przez DeveliÄ w 2019 roku, zostaĆ sprzedany wÄgierskiemu inwestorowi â firmie Adventum International za ok. 70 milionĂłw euro. KolejnÄ znaczÄ cÄ transakcjÄ byĆo przejÄcie My Place II, sprzedanego przez Echo Investment czeskiemu inwestorowi â firmie Trigea. WartoĆÄ tej transakcji siÄgnÄĆa prawie 45 mln euro. RĂłwnie znaczÄ cy byĆ zakup czterech budynkĂłw WiĆniowy Business Park przez wÄgierskÄ firmÄ deweloperskÄ â Indotek.
Zobacz teĆŒ: Zakaz korzystania z Telegrama. Komunikator zawieszono ze wzglÄdu na bezpieczeĆstwo narodowe!
NieruchomoĆci mieszkaniowe
– Po spadku wolumenu inwestycji o 28 proc., spowodowanym burzliwym otoczeniem makroekonomicznym i geopolitycznym w 2022 r., nastroje inwestorĂłw w polskim sektorze mieszkaniowym wydajÄ siÄ powoli odbudowywaÄ. PoniewaĆŒ ryzyko walutowe i drogie finansowanie nadal stanowiÄ przeszkodÄ w transakcjach dotyczÄ cych pojedynczych aktywĂłw, coraz wiÄkszy nacisk kĆadzie siÄ na spĂłĆki joint venture, w szczegĂłlnoĆci na udziaĆy kapitaĆowe w platformach PRS, a takĆŒe na moĆŒliwoĆci fuzji i przejÄÄ- mĂłwi Dmitro Havrylenko, Head of Capital Markets, JLL Polska.
MoĆŒe CiÄ zainteresowaÄ: