Popyt na kredyty wystrzelił jak nigdy, a mieszkań brak. Zobacz co dzieje się na rynku nieruchomości
Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł na polskim rynku nieruchomości sytuację pełną skrajności, w której ogromne zainteresowanie finansowaniem zderzyło się z rekordowo niską aktywnością deweloperów.
Dane płynące z raportów Otodom oraz portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że o kredyty hipoteczne wnioskowało w tym okresie aż 144 tys. osób, co stanowi potężny wzrost o 47 proc. rok do roku. Tylko w samym marcu liczba wnioskodawców sięgnęła 63,3 tys. osób, osiągając poziom nienotowany od czasu wielkiej hossy z 2008 roku. Tak wysokie natężenie ruchu w bankach przełożyło się na udzielenie 70 tys. kredytów o łącznej wartości 31 mld zł. Średnia kwota zaciąganego zobowiązania po raz pierwszy przekroczyła barierę pół miliona złotych. Jednocześnie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 29 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem, co eksperci uznają za najgorszy wynik kwartalny od trzech lat. Zdaniem ekspertów rynek znajduje się w fazie, gdzie popyt jest stymulowany lękiem przed wzrostem cen, mimo że realna podaż nowych lokali w największych miastach drastycznie topnieje.
Geopolityka i stopy procentowe jako główne motory zmian
Za nagły zryw kupujących odpowiada splot kilku kluczowych czynników ekonomicznych i politycznych. Cykl obniżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego, który w marcu 2026 roku sprowadził stopę referencyjną do poziomu 3,75 proc., znacząco poprawił zdolność kredytową Polaków. Do tego doszła dynamika wynagrodzeń utrzymująca się na poziomie 8–10 proc. rok do roku. Nie bez znaczenia pozostaje jednak aspekt psychologiczny związany z niepewnością na arenie międzynarodowej. Konflikt na Bliskim Wschodzie i w Zatoce Perskiej wywołał obawy o gwałtowny wzrost cen surowców i powrót wysokiej inflacji. Główny analityk Grupy BIK, dr hab. Waldemar Rogowski, wskazuje, że decyzje nabywców były przyspieszane właśnie przez te zewnętrzne zagrożenia. Dodatkowo marzec przyniósł sygnały o wzroście oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie o około 70 punktów bazowych, co dla wielu osób było ostatecznym sygnałem do sfinalizowania transakcji. Wszystko wskazuje na to, że obecny boom to w dużej mierze ucieczka przed drożejącym pieniądzem i destabilizacją globalną.
Drastyczne różnice w cenach między Warszawą a resztą kraju
Analiza poszczególnych miast ujawnia pogłębiające się rozwarstwienie cenowe oraz strukturalne problemy z nową podażą. Największe spadki liczby nowych lokali wprowadzonych do sprzedaży odnotowano we Wrocławiu i Katowicach, gdzie podaż skurczyła się odpowiednio o 48 i 44 proc. rok do roku. Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem w Polsce ze średnią ceną 19 261 zł za m kw. na rynku pierwotnym oraz 18 526 zł na wtórnym. Stolica jako jedyna odnotowała tak wyraźny, 7-procentowy wzrost cen ofertowych w ciągu zaledwie trzech miesięcy, co wynika głównie z wprowadzania do oferty luksusowych projektów, takich jak Liberty Tower. Na drugim biegunie znajduje się Łódź, gdzie metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje średnio 11 388 zł, a deweloperzy, dysponując dużą ofertą, znacznie chętniej stosują agresywne strategie rabatowe. Ekspert rynku nieruchomości Jan Dziekoński zaznacza, że w Warszawie mamy już do czynienia z rynkiem sprzedającego, gdzie czas wyprzedaży oferty spadł poniżej czterech kwartałów. Zjawisko to potwierdzają analitycy, wskazując na postępujące znikanie z rynku najtańszych lokali, co sztucznie zawyża średnią cenę metra kwadratowego w największych aglomeracjach.
Perspektywy na drugi kwartał i ryzyko schłodzenia nastrojów
Mimo rekordowych wyników sprzedaży na poziomie 14,8 tys. lokali w siedmiu największych miastach analitycy spodziewają się nadchodzącego ochłodzenia. Drugi kwartał 2026 roku może stać pod znakiem mniejszej liczby nowych wniosków kredytowych ze względu na już widoczne wzrosty kosztów finansowania. Deweloperzy prawdopodobnie utrzymają ostrożną politykę inwestycyjną, co przy rosnącej liczbie gotowych, ale jeszcze niesprzedanych mieszkań (26 proc. całkowitej oferty), może prowadzić do stabilizacji cen. Wyjątkiem pozostaną lokalizacje o skrajnie ograniczonej podaży gruntów, jak Gdańsk czy Warszawa, gdzie presja cenowa będzie się utrzymywać. Całość obrazu dopełnia rynek wtórny, który wykazuje większą stabilność z 2-procentowym wzrostem cen rok do roku i rosnącą liczbą aktywnych ogłoszeń, która w marcu osiągnęła poziom 41,6 tys. ofert.
Przeczytaj o wielkich nadziejach ekspertów związanych z aktualną sytuacją gospodarczą na świecie:
Trump ogłasza koniec wojny z Iranem, ropa nurkuje, a giełdy wystrzeliwują w górę
oraz o tym, jak silną pozycję ma obecnie token Ripple:
Król tygodnia jest tylko jeden. XRP zostawia konkurencję daleko w tyle
