Polacy przestają kupować mieszkania, ale w tych dwóch miastach dzieje się coś niepokojącego

Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi dynamiczne transformacje, a deweloperzy coraz częściej szukają alternatywnych rozwiązań, które pozwalają optymalnie zagospodarować posiadane banki ziemi. Choć w powszechnej opinii dominuje przekonanie, że miasta są zalewane falami mikrokawalerek, twarde dane rynkowe malują zupełnie inny obraz tej rzeczywistości.

Zamiast klasycznych mieszkań czy tradycyjnych biurowców, inwestorzy i firmy budowlane coraz śmielej eksplorują tak zwaną trzecią drogę, jaką są apartamenty inwestycyjne. Zjawisko to zyskuje na sile w obliczu zmieniających się realiów makroekonomicznych, stabilizacji stawek oraz specyficznych uwarunkowań planistycznych w największych polskich aglomeracjach. I tak, jak donosi „Rzeczpospolita”, pod koniec maja br. w ofercie firm deweloperskich na sześciu największych rynkach w Polsce pod koniec maja 2026 roku znajdowało się 3,8 tys. lokali inwestycyjnych, co stanowiło zaledwie 6,5 proc. całkowitej puli obejmującej łącznie standardowe mieszkania i lokale usługowe o funkcji mieszkalnej.

Jakie lokale pojawiają się na rynku?

Szczegółowa analiza poszczególnych miast pokazuje jednak lokalne różnice w alokacji tego typu projektów. W Warszawie deweloperzy oferowali ponad 14,9 tys. tradycyjnych mieszkań oraz 842 lokale inwestycyjne. W tym samym okresie w Trójmieście baza ogłoszeniowa obejmowała ponad 7,7 tys. lokali mieszkalnych i ponad 1,1 mld lokali o charakterze inwestycyjnym, natomiast w Krakowie proporcje te wynosiły odpowiednio ponad 11,1 tys. do 427 sztuk.

Lokale inwestycyjne są obciążone stawką 23 proc. VAT, podczas gdy tradycyjne nieruchomości mieszkaniowe podlegają opodatkowaniu na poziomie 8 proc. VAT. Różnica ta wynika z faktu, że projekty inwestycyjne powstają na gruntach, które w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nie mają przypisanego przeznaczenia mieszkaniowego. Choć wizualnie i funkcjonalnie przypominają one klasyczne lokale mieszkalne, w świetle przepisów prawa pozostają nieruchomościami usługowymi. Dodajmy, że metraż tych obiektów jest bardzo zróżnicowany, ponieważ deweloperzy budują zarówno mniejsze jednostki o powierzchni poniżej 25 metrów kwadratowych, jak i duże, komfortowe apartamenty o powierzchni przekraczającej 50 metrów kwadratowych, które w pełni odpowiadają strukturze klasycznego, dwupokojowego mieszkania.

Analiza historyczna wprowadzanej na rynek podaży od 2018 roku wykazuje, że udział lokali inwestycyjnych na sześciu głównych rynkach charakteryzuje się dużą zmiennością. W 2019 roku stanowiły one zaledwie 1,8 proc. nowej oferty, by już w 2020 roku osiągnąć rekordowy poziom bliski 7 proc. W 2024 roku udział ten ukształtował się na poziomie 6,5 proc., a w 2025 roku odnotowano lekki spadek do 5,3 proc.

Zdecydowanym liderem w tym segmencie pozostaje Trójmiasto, gdzie w 2024 roku lokale o statusie usługowym stanowiły aż 25 proc. nowo wprowadzonej podaży, co przełożyło się na wolumen rzędu 1,7 tys. jednostek, związany z uruchomieniem sprzedaży w czterech dużych projektach budynków wielolokalowych. W 2025 roku wskaźnik ten w Trójmieście spadł do około 10 proc., dając wynik na poziomie 800 lokali. Dla porównania, w Warszawie w 2025 roku segment ten odpowiadał za mniej niż 5 proc. nowej oferty (640 lokali), w Krakowie za około 8 proc. (560 lokali), a we Wrocławiu za około 4 proc., co oznaczało wprowadzenie do sprzedaży około 180 takich nieruchomości.

Mikrokawalerki a rzeczywiste potrzeby kupujących

Powyższe dane rynkowe stoją w wyraźnej sprzeczności z medialną narracją, która sugeruje, że współczesny rynek pierwotny opiera się wyłącznie na budowie tak zwanych kawalerkomatówh. Warto podkreślić, że lokale usługowe o funkcji mieszkalnej mające poniżej 25 mkw. stanowiły mniej niż 1 proc. wszystkich nieruchomości wprowadzonych przez deweloperów do oferty w 2025 roku. Problem ten, choć szeroko komentowany w przestrzeni publicznej, w rzeczywistości ma marginalne znaczenie dla struktury budowlanej w kraju.

W ogólnym ujęciu rynkowym największy udział w strukturze nowo wprowadzanych lokali mają nieruchomości dwu- i trzypokojowe. W 2025 roku kawalerki odpowiadały za 16,5 proc. podaży, lokale dwupokojowe za 42,1 proc., trzypokojowe za 29,1 proc., czteropokojowe za 11,3 proc., a największe nieruchomości pięciopokojowe stanowiły dokładnie 1 proc. rynku. Ponadto obiekty o powierzchni od 25 do 34 metrów kwadratowych generowały niespełna 14 proc. ogólnej podaży.

Co ciekawe, prawie połowa wszystkich wprowadzonych do sprzedaży lokali mieściła się w przedziale od 35 do 54 metrów kwadratowych, a lokale o metrażu 55-64 metrów kwadratowych były liczniejsze niż te najmniejsze. Co piąta nieruchomość oddana do dyspozycji kupujących mogła pochwalić się powierzchnią przekraczającą 65 metrów kwadratowych.

Polacy już nie tacy chętni do zakupu mieszkań?

Równolegle na szerokim rynku nieruchomości mieszkaniowych widoczne jest wyraźne osłabienie popytu, od którego jedynymi wyjątkami w skali kraju pozostają Warszawa oraz Trójmiasto. W tych dwóch regionach sprawdzają się wcześniejsze prognozy zakładające umiarkowany wzrost w 2026 roku. Część klientów zdecydowała się na natychmiastowy zakup nieruchomości w reakcji na niepokojące doniesienia o eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie, obawiając się, że zawirowania geopolityczne pociągną za sobą ponowny wzrost kosztów finansowania i kredytów hipotecznych.

Z drugiej strony, maj był kolejnym miesiącem spadku realnej zdolności kredytowej Polaków, co skutecznie zamroziło plany zakupowe dużej części gospodarstw domowych. W maju Warszawa odnotowała wzrost sprzedaży o 3 proc. w ujęciu miesięcznym, osiągając wynik 1488 sprzedanych lokali, natomiast w Trójmieście popyt wzrósł o 4 proc., co przełożyło się na 566 transakcji. Na pozostałych rynkach panowały odmienne nastroje, czego dowodem jest spadek sprzedaży w Krakowie o 14 proc., we Wrocławiu o 2 proc., w Poznaniu o 8 proc. oraz gwałtowne tąpnięcie w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii aż o 30 proc

Pomimo tych spadków, podaż mieszkań utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie, co hamuje presję cenową. Pod koniec maja w stolicy na klientów czekało około 17,3 tys. mieszkań, w Krakowie i Trójmieście po około 11,7 tys., a we Wrocławiu około 11,2 tys. lokali. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w Warszawie osiągnęła poziom 19,9 tys. zł, podczas gdy mediana cen wynosiła tam 17,7 tys. zł. Najbardziej niepokojącym trendem dla przeciętnego klienta pozostaje jednak szybkie kurczenie się oferty w segmencie popularnym, czyli lokali o bardziej przystępnych cenach, gdzie w samej stolicy liczba lokali wycenianych poniżej 17 tys. zł za metr kwadratowy spadła od początku roku o 18 proc.

Przeczytaj o:
LINK
oraz o tym, jak
LINK