Oczekiwane obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej mogą wkrótce ożywić rynek nieruchomości.
Zdaniem Tomasza Tondery, partnera EY-Parthenon, niższy koszt obsługi długu poprawi rentowność inwestycji, zwiększy dostępność finansowania i może zniwelować rozbieżności cenowe między kupującymi a sprzedającymi.
Co z tymi obniżkami stop
Jak podkreślił Tondera, spodziewane cięcia stóp mogą być punktem zwrotnym, szczególnie dla rynku mieszkaniowego. Zwiększenie zdolności kredytowej gospodarstw domowych powinno pobudzić popyt, który osłabł po zakończeniu rządowych programów dopłat. Analitycy EY szacują, że tegoroczna inflacja może spaść o 0,4 pkt proc., a w 2026 roku nawet o 1,5 pkt proc., co sprzyjałoby luzowaniu polityki monetarnej.
Spadki stóp procentowych powinny również poprawić płynność na rynku projektów najmu instytucjonalnego (PRS). Obecnie koszt finansowania w złotych często przewyższa oczekiwaną rentowność projektów, która – w zależności od lokalizacji – mieści się między 6,5 a 8 proc.
Finansowe rynki już zaczęły wyceniać obniżki – widoczny jest spadek wskaźników WIBOR. Dla kredytobiorców może to oznaczać realne zmniejszenie miesięcznych rat, co z kolei zwiększa szanse na zakup mieszkania. Według EY, do 2027 roku stopy mogą spaść o ponad 1 pkt proc., a zdolność kredytowa przeciętnego gospodarstwa wzrosnąć nawet o kilkanaście procent – choć zależy to również od marż banków.
Raport Barometr Metrohouse i Credipass wskazuje, że w I kwartale 2025 roku średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym spadły we wszystkich analizowanych lokalizacjach. Najbardziej stabilny był rynek warszawski – średnia cena nie przekroczyła 16 tys. zł/mkw.
W Łodzi natomiast widoczna jest presja cenowa – duża liczba mieszkań w ofercie (ponad 10 tys. od deweloperów) doprowadziła do 9-procentowego spadku cen w porównaniu z poprzednim kwartałem i ponad 3-procentowego spadku rok do roku. Odmienna sytuacja panuje we Wrocławiu, gdzie ceny w ujęciu rocznym wzrosły o 6,7 proc.
Najdroższe mieszkania są w Warszawie – średnia cena transakcyjna przekracza 840 tys. zł. Najtaniej jest w Łodzi, gdzie średnia cena stanowi około połowy tej warszawskiej.
Nieruchomości są, ale nabywcy wciąż czekają
Choć zapytań o mieszkania przybywa, wielu potencjalnych nabywców wciąż wstrzymuje się z decyzjami zakupowymi – przede wszystkim z powodu wysokich kosztów kredytów i braku zapowiadanego programu dopłat. Eksperci z Credipass zauważają, że już teraz spadki WIBOR 3M i 6M przynoszą ulgę osobom spłacającym kredyty, co może pozytywnie wpłynąć na popyt w kolejnych miesiącach.
Początek roku przyniósł wzrost sprzedaży nieruchomości, jednak deweloperzy wprowadzili na rynek jeszcze więcej lokali. W największych miastach – jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – podaż przewyższyła popyt. W Warszawie dostępnych było 16,6 tys. mieszkań, a w Krakowie ponad 10,5 tys.
Nie we wszystkich miastach jednak tempo nowej podaży utrzymuje się – w Krakowie czy Warszawie pojawiły się sygnały jej hamowania. Wyjątkiem pozostają Poznań i Łódź, gdzie deweloperzy nie zwalniają tempa.
Dodajmy, że w marcu sprzedaż mieszkań w Poznaniu wzrosła o 44 proc. w porównaniu z lutym, a wynik kwartalny był o 14 proc. wyższy niż średnia w 2024 roku.