Kryzys na rynku nieruchomości w Polsce trwa. 'Faza destrukcji popytu’ Kiedy tąpnięcie cen?

Przez dekady, postrzegane jako bezpieczne i niemal 'gwarantujące zysk’ inwestycje w nieruchomości, w kraju mają się coraz słabiej. Popyt na nieruchomości w Polsce wyparował. Ale ofertowe ceny w większości lokalizacji 'jeszcze się trzymają’. Patrząc historycznie na trendy rynku, ta luka musi się domknąć, a ceny dostosować do popytu. Czy to początek większego i głębszego kryzysu. A może tylko chwilowa bolączka? Co ciekawe, spadek koniunktury widoczny jest również w Stanach Zjednoczonych. Przyjrzyjmy się temu.

Gwarantowane zyski zmienią się w straty?

Coraz więcej informacji wskazuje na spadkową presję cen, które dopiero schodzą z historycznych szczytów. Wiemy już, że niemal na pewno nowy, rządowy program mieszkaniowy, nawet jeśli się pojawi, nie wesprze koniunktury w skali, w jakiej miał zrobić to odwołany 'Kredyt zero’, czy tym bardziej jego poprzednik, 'Bezpieczny Kredyt 2%’. To nie jedyny problem.

Po pierwsze całkowita podaż nieruchomości w Polsce stale rośnie i jest już bardzo wysoka, patrząc na standardy z ostatnich lat. Po drugie, przy ponad 5% inflacji, szansa na obniżki stóp w Polsce spadła. Nawet jeśli stopy w tym roku zostaną obniżone dwukrotnie, należy wziąć pod uwagę odłożony w czasie efekt tego zjawiska na gospodarkę. Zmiany stóp oddziałują na popyt zwykle z ok. rocznym opóźnieniem.

Zauważmy też, że sama obniżka stóp zwykle uwarunkowana jest też m.in. słabym popytem, a drogi kredyt nie jest jedyną bolączką na rynku. Największy problem, który ujawni się w kolejnych latach to demografia. Dane dla Polski są bezlitosne; krańcowy popyt na nieruchomości, ceteris paribus będzie spadał. Polska się wyludnia. Podobny scenariusz obserwowaliśmy w Chinach, które do dziś nie radzą sobie z pustostanami.

Demografia zdominuje to, jak rynek nieruchomości w Polsce zmieni się w następnych latach. Najbardziej na przeceny narażone są domy i mieszkania, oddalone od centrów aglomeracji oraz ich miast 'satelitarnych’. Z uwagi na wysokie ceny usług, problem ze znalezieniem kupca mogą mieć też wciąż wysoko wycenione budynki do gruntownego remontu.

Kupujący wszystko to wiedzą. Zatem twardo negocjują z właścicielami nieruchomości. Obserwując tę sytuację chciałoby się rzec ’Kto nie sprzedał na przełomie 2023 i 2024 roku, ten gapa’. Wszystko wskazuje na to, że to właśnie wtedy rynek osiągnął największy stopień przegrzania, po którym naturalnie 'nastroje’ przeszły do chłodni. Wysokie ceny i ograniczona liczba nabywców w końcu przyniosły destrukcje popytu. Na rynek spogląda więcej łowców okazji i klientów z gotówką.

Czynniki kształtujące rynek

Deweloperzy wiedzą już, że o klienta trzeba będzie walczyć. Marże branży są nadal bardzo wysokie i oczekujemy, że firmy obniżą je, by sprzedać. Nawet do wartości oscylujących wokół 10% netto. Po zejściu części firm poniżej tej granicy przyszli 'inwestorzy’ w deweloperkę będą poważnie zastanawiać się 'czy warto’ podejmować ryzyko działalności dla tej skali zarobku. Wciąż mniejsze firmy deweloperskie, które nie lewarują się kredytem i nie korzystają z usług dziesiątek firm zewnętrznych, mogą mieć w nowych warunkach dużo łatwiej. W przeciwieństwie do gigantów, w każdej chwili mogą też zawiesić działalność.

Linia Wisły

Wobec geopolitycznych zawirowań 'linia Wisły’ – choć brzmi abstrakcyjnie może dzielić Polskę, na dwie umowne części. Wschodnią, gdzie inwestycje, jak i ceny podobnych nieruchomości będą średnio co najmniej dwucyfrowo niższe, niż w adekwatnych województwach na jej zachodnim brzegu. Oznacza to też nieco mniejszą ilość inwestycji w tych regionach, w kolejnych latach. Tym bardziej, ze województwa wschodnie, z kilkoma wyjątkami już teraz 'odstają’ demograficznie.

Główne aglomeracje

Oczekujemy, że w kolejnych latach popyt skoncentruje się wokół Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska. Jeśli szukać inwestycyjnych okazji, przed odbiciem cen (które prawdopodobnie nadejdzie), to właśnie na te miasta i aglomeracje inwestorzy mogą chętniej spoglądać.

Nieruchomości z dala od świata

Im dalej od głównych ośrodków miejskich, tym taniej. Słabiej skomunikowane regiony i inwestycje deweloperskie w miasteczkach oddalonych ponad godzinę drogi od centrów miast mogą mieć spory problem ze znalezieniem nabywców (z wyjątkiem Warszawy). Konsument postawi na wygodę. Bliskość marketów, stacji kolejowej, szkół, dróg ekspresowych i autostrad.

Rynek premium

Powszechnie dominuje przekonanie, że nieruchomości premium zawsze znajdą nabywców, ponieważ sytuacja 'Kowalskich’ zależna jest od koniunktury bardziej, niż biznesmenów i ludzi majętnych. To jedna tylko pozory. Co prawda przysłowiowi 'Kowalscy’ odczuwają spowolnienie gospodarcze pierwsi, ale w dłuższym terminie także mocniej może odczuć je 'biznes’. Zatem spodziewamy się bardziej kapryśnego klienta.

Ostatecznie, nawet jeśli gospodarka Polski nadal będzie europejską 'zieloną wyspą’, 'premium’ nie we wszystkich lokalizacjach schodzić będzie dobrze. Tu również nieubłagana jest demografia. Młodzi ludzie coraz rzadziej decydują się na dzieci. Zatem to oznacza, że duże, drogie w utrzymaniu jednorodzinne domy mogą mieć problem ze znalezieniem nabywców.

Prestiżowe miejsca, w dobrym sąsiedztwie oraz świetnie skomunikowane. To tutaj obniżki cen przynajmniej w kolejnych latach raczej będą niewielkie. Dopóki 'bogatsi’ masowo nie zdecydują o przeprowadzce i zmianie nieruchomości na kapitał, którym można wyjść poza rynek. Oraz dopóki demografia nie wywrze przełomowej presji na rynek. Do tego stanu wciąż brakuje paru lat.