Krach na rynku nieruchomości w Polsce? 'Ceny mieszkań runęły’. Sprawa HREIT pogrąży deweloperkę?

Nieruchomości przez prawie 15 lat uchodziły w Polsce za inwestycję niemal pewną. Krajowy rynek szybko otrząsnął się po amerykańskim kryzysie z 2008 roku. Wyż demograficzny, bogacące się społeczeństwo, potężny spadek bezrobocia, gospodarka 'równająca do zachodnich’ i niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe rozpędzały popyt na domy i mieszkania. Jednak każdy wzrostowy trend, z czasem hamuje. Wreszcie nieśmiertelny cykl sprawia, że zawraca.

W międzyczasie ma jednak tendencje do degeneracji. W trakcie gdy ta postępuje, powstają na rynku toksyczne podmioty, produkty finansowe. Obserwujemy zabiegi, które 'mamią masy’ perspektywami złotych gór i pewnymi zwrotami z inwestycji. Ten sam scenariusz obserwowaliśmy na rynku w USA, gdzie przez kredyty 'sub-prime’ upadały największe banki.

Podobnie źle sprawa wygląda dziś w Chinach, które 'śpią’ na finansowej bombie, związanej z latami niekontrolowanej ekspansji rynku nieruchomości, która zetknęła się dziś z upadającą demografią. Polska do roku 2050 ma wyludnić się najbardziej spośród wszystkich, europejskich krajów. Problem demograficzny jest realny i dotknie branżę jak i ceny. To tylko kwestia czasu. Wróćmy jednak do sytuacji bieżącej. Dziś w Polsce obserwujemy wciąż 'palący’ temat HREIT.

Deweloperzy nabierają wody w usta

W I kwartale 2025 roku deweloperzy oddali więcej mieszkań, niż znaleźli klientów – mówią dane RynekPierwotny. Co więcej, dane GUS wskazują, że rekordowe 844 tys. mieszkań w Polsce jest obecnie w budowie. To więcej o prawie 4% r/r. Nie trzeba tłumaczyć, jaki da to rezultat, przy spadającym popycie. Siła cenowa opuszcza deweloperską branżę. W Warszawie deweloperom zostało do sprzedaży ponad 16,6 ts. mieszkań, a w Krakowie ok. 10,5 tys.

Ofertowe ceny nowych mieszkań r/r w Krakowie i Warszawie pozostały mniej więcej zmian. Mówimy jednak o cenach ofertowych, nie o cenach realnych. Te spadły dość poważnie, ponieważ inflacja w Polsce wynosi ok. 5% r/r. Co więcej, dane zebrane w Katowicach wskazują, ze w obrębie katowickiej aglomeracji ceny ofertowe spadły rok do roku (!). Na rynku wtórnym ceny spadają w 11 z 12 największych miast w Polsce. Z uwzględnieniem inflacji ceny mieszkań na rynku wtórnym w I kw. ceny spadły o 7% r/r.

Sprawa HREIT – znak degeneracji rynku?

O skandalu, związanym z HREIT reportaż zrobiła 'Uwaga! TVN’. Wydaje się, że nierozwiązana kwestia tysiecy mieszkań HREIT wisieć będzie nad branżą deweloperską niczym miecz Damoklesa. Sprawa może skończyć się dużo ostrożniejszym podejściem do inwestycji w Polsce. Przede wszystkim (na szczęście) utrudnić firmom pozyskiwanie finansowania ze strony inwestorów indywidualnych.

Pokazuje też skalę 'zamrożonego popytu’, ponieważ potencjalnie los wielu tysięcy mieszkań zawisł w próżni.

Sprawa HREIT w połączeniu ze spadającym popytem, wysokimi stopami procentowymi i krytyką deweloperów może przynieść finał w postaci ostrożniejszego kupującego. Możliwe, że zamknie też rozdział pt. 'kupowanie dziury w ziemi’. Na rynku mogą (a przynajmniej powinny) pojawić się regulacje, które utrudnią podmiotom prowadzenie sprzedaży udziałów w nieistniejących nieruchomościach. Aktywność inwestycyjna hamuje.

Spadki cen w tym roku?

Wydaje się, że od I kw. 2025 roku aktywność inwestycyjna będzie malała aż do przełomu 2027 – 2028 gdy stopy procentowe mogą ponownie spaść do 'niskich’ poziomów. Będzie to odpowiedzią na relatywnie niski popyt na rynku. Uważamy, że rekordowa dynamika spadkowa cen r/r pojawi się w IV kw. 2025 roku, i może być dwucyfrowa, także na rynku pierwotnym. Bez podziału na miasta.

Wynikać to będzie z 'przyspieszanego’ procesu sprzedaży i 'schodzenia z marż’ deweloperów, którzy walczyć będą o jakikolwiek zysk na inwestycjach oddawanych w złych czasach. W IV kw. 2024 roku ceny r/r nie spadły znacząco względem 'absurdalnych’ wzrostów ze szczytu programu BK2%. Ten rok 'wyciśnie jednak z opornych cierpliwość i prawdopodobnie sprawi, że firmy zmienią strategię. Pociągając za sobą lawinę, rozpędzoną przez prawie 850 tys. mieszkań w budowie.

Trudny rynek

Zdeformowany latami 'darmowych wzrostów’ rynek przeobraża się w 'bańkę’, a na rynku jak grzyby po deszczu rosną podmioty, w pewien sposób 'żerujące’ na ekstremalnych warunkach rynkowych. Sprawa grupy HREIT nie ma końca. Grupa za pieniądze inwestorów rozpoczęła dziesiątki budów w całej Polsce. Wiele z nich do teraz nie doczekało się finiszu.

Doskonale wpisuje się też w przegrzany rynek, który przez lata żył marzeniami o sukcesie 'kondohoteli’ i nieruchomościach jako pancernej inwestycji na niepewne czasy. Tymczasem ceny mieszkań i domów znalazły się w stagnacji, a w wielu przypadkach spadły względem poziomów szczytu cyklu z końca 2023 roku. Wydaje się, że spadki zacząłby się dużo wcześniej, gdyby nie program 'Kredyt na Start’, który 'zepsuł rynek’ i przedłużył ekstremalny etap hossy. Ale nie na długo.

Dziś obserwujemy sytuacje, w której oczekiwania sprzedających ekstremalnie mijają się z ofertowymi rynkami kupujących. Nadzieje na wejście nowego rządowego programu 'Pierwsze Klucze’ wydają się płonne. Możemy być niemal pewni, że jeśli wybory prezydenckie wygra prezydent 'niesympatyzujący’ z PSL i obozem rządzącym, jakakolwiek perspektywa rządowej ingerencji w rynek nieruchomości jeszcze bardziej się oddali. Poza tym – niejasna komunikacja, że w samej koalicji rządzącej nie ma zgody co do jego kształtu.