Krach cen nieruchomości w Polsce. 'To nieuchronne, sprzedaż spada na dno’. Deweloperzy panikują?

Czy ceny nieruchomości w Polsce w końcu się zawalą? Mimo nieco bardziej 'łagodnego tonu’ w Narodowym Banku Polskim i perspektywy obniżek stóp w Polsce … Liczba kupujących jest wciąż nieadekwatnie niska do ilości oferowanych lokali. Wobec nadmuchanych cen i wysokich oczekiwań sprzedających czas oczekiwania na finalizację transakcji poważnie spadł. Perspektywa kolejnych obniżek stóp w Polsce nie rozruszała rynku na tyle, by perspektywa poważnych spadków cen oddaliła się na dobre. Deweloperzy aktualizują ceny mieszkań zgodnie z nowymi regulacjami… W niektórych przypadkach ceny ofertowe są niższe o nawet 10% r/r.

Mimo istotnego wzrostu gospodarki i niemal dwucyfrowej dynamiki wynagrodzeń, ceny mieszkań w wielu lokalizacjach Polski spadły rok do roku, a miejscami notują wzrost poniżej dynamiki inflacji. Historycznie nie zwiastowało to niczego optymistycznego dla sprzedających. Wydaje się, że zbliżamy się do 'punktu kulminacyjnego’, w którym podaż będzie musiała dostosować się do nowych warunków rynkowych. A wyznacza je niewielka liczba kupujących dziś mieszkania i domy. Co więcej, kredyt w Polsce pozostaje bardzo drogi.

Sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego wyraźnie zwalnia

W niektórych miastach Polskia na kupca trzeba czekać nawet ponad dwa miesiące. To zmusza właścicieli do większej cierpliwości i elastyczności w negocjacjach. Jeszcze rok temu mieszkanie z drugiej ręki można było sprzedać w ciągu kilku tygodni, dziś czas ten potrafi wydłużyć się nawet do 76 dni – jak pokazują dane z Opola. W skali kraju również obserwujemy wyraźne spowolnienie, a niemal wszystkie miasta wojewódzkie notują wzrost mediany czasu sprzedaży.

Właściciele nieruchomości muszą liczyć się z tym, że decyzje zakupowe podejmowane są ostrożniej, a konkurencja na rynku jest większa. Pomimo tego eksperci podkreślają, że rynek wtórny pozostaje względnie stabilny, choć rotacja ofert jest wyraźnie wolniejsza niż jeszcze w 2024 roku. Dziś kluczem do szybszej sprzedaży jest atrakcyjna cena, dobry stan techniczny lub przynajmniej potencjał inwestycyjny.

Paradoks rynku

Mieszkania do remontu znikają szybciej niż te gotowe do zamieszkania. Kupujący polują na okazje, które można przerobić i sprzedać z zyskiem. Ceny materiałów spadły, a usługi budowlano-wykończeniowe zaczynają się stabilizować. To skłania ludzi do 'brania’ mieszkań i domów do remontu lub budowy systemem gospodarczym.

Choć intuicja podpowiada, że to wykończone mieszkania powinny sprzedawać się najszybciej, rzeczywistość okazuje się inna. Dane pokazują, że lokale określone jako „do remontu” znikają z rynku szybciej – średnio w 50 dni – niż te w lepszym stanie technicznym. Powód? Inwestorzy i flipperzy dostrzegają w takich nieruchomościach duży potencjał do podniesienia ich wartości po modernizacji.

Szczególnie atrakcyjne są mieszkania w dobrej lokalizacji, które wymagają odświeżenia, ale oferują niską cenę wejściową. To właśnie one przyciągają dziś uwagę kupujących, którzy szukają sposobu na zysk lub tańsze wejście w posiadanie nieruchomości. Zjawisko to utrzymuje się już od kilku lat i pokazuje, że rynek wtórny rządzi się własnymi, często zaskakującymi prawami.

Od ponad miesiąca na rynku krążą informacje o wycofaniu się z rynku wielu funduszy inwestycyjnych, które skupowały i wynajmowały mieszkania. Przez wiele miesięcy to one były pośrednimi beneficjentami rozpasanych programów fiskalnych, które rozpędziły ceny mieszkań. Przede wszystkim 'Bezpieczny Kredyt 2%’. Teraz gdy wiadomo już, że polski rząd wycofał się z obietnic wdrożenia kredytu 0%, a później 'Pierwsze Klucze’, panika wśród dużych posiadaczy nieruchomości rośnie… Po drugiej stronie rynku nie ma zbyt wielu kupujących. Poniżej przykład Heimstaden.