Jak wynika z analiz rynku nieruchomości, które przeprowadził portal wyborcza.biz, marże brutto deweloperów osiągnęły najwyższy poziom w historii. Średnio marże przekraczają już 30%, a w niektórych miejscach dochodzą nawet do 50%. Taka sytuacja to fatalna wiadomość do osób, które planują zakup mieszkania. Wysokie marże to jeden z powodów rekordowych wzrostów cen nieruchomości w Polsce. Jednak analitycy widzą pewną szansę na to, że niebawem sytuacja może się odwrócić i to klient zacznie rozdawać karty. Czy deweloperzy w końcu przestaną podnosić ceny?
Deweloperzy narzucili rekordowo wysokie marże
Polacy mają niewątpliwie ogromną potrzebę posiadania własnej nieruchomości. Najwyraźniej deweloperzy to dostrzegają i nie mają skrupułów do narzucania wysokich marż. Owszem w międzyczasie poszybowały też ceny materiałów budowlanych, a tym samy koszty budowy. Jednak okazuje się, że wcale nie uzasadnia to tak wysokich marż. Ale o tym za chwilę.
Jak wynika z ustaleń portalu wyborcza.biz, marże brutto deweloperów osiągnęły najwyższy poziom w historii. Średnia wysokość marży to około 30%, a w niektórych przypadkach osiągają nawet 50%. Ostatni raz tak wysokie odczyty tego wskaźnika notowano w 2009 roku. Wówczas marże wynosiły około 27%. Później przez kilka lat marże malały, by w 2014 r. osiągnąć dołek na poziomie 19 %. Jednak od 2015 roku marże deweloperów stale rosły, choć jeszcze w 2017 roku spadły na chwilę do 17,9%.
Wysokie marże to jedna z głównych przyczyn znacznego wzrostu cen mieszkań. W ujęciu rok do roku w niektórych miejscach mieszkania podrożały nawet o ponad 30%. Dotyczy to Krakowa, gdzie w ujęciu rocznym ceny nieruchomości wzrosły o 31,8%. Niewiele lepiej jest w Poznaniu (22,8%), Warszawie (21,6%) i w Gdyni (21,1%).
Wysokie marże martwią przede wszystkim klientów, ale na aktualną sytuację zwróciła uwagę również Komisja Nadzoru Finansowego. Według KNF marże są przesadzone, a deweloperzy mają z czego schodzić.
Rolę wkrótce się odwrócą?
Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości jest dość komfortowa dla deweloperów jeśli chodzi o ceny. Z jednej strony mogą zasłaniać się wysokimi cenami materiałów budowlanych. Z drugiej strony deweloperzy mają świadomość, że Polacy marzą o posiadaniu własnego mieszkania i często są w stanie wiele poświęcić, by zrealizować to marzenie. Dlatego deweloperzy nie mają skrupułów by ustalaniu marży i nie planują kolejne inwestycje. Eksperci rynku nieruchomości upatrują tu jednak pewnej szansy na to, że role mogą się odwrócić.
Jak zwraca uwagę portal bezprawnik.pl, z aktualnych danych GUS wynika, że deweloperzy rozpoczęli w ciągu ostatnich 12 miesięcy budowę aż 150 tys. nowych mieszkań. To więcej aż o 57 tys. w porównaniu do analogicznego okresu 2022-2023. Wówczas deweloperzy wybudowali 93 tys. mieszkań. Większa podaż mieszkań na rynku może skutkować spadkiem cen, a przynajmniej ich stabilizacją. Wiele zależy od tego, czy rząd zdecyduje się na kontynuację programów dopłat. Rezygnacja z tego pomysłu może sprzyjać ewentualnym spadkom cen.
Bartosz Turek główny analityk HRE Investments, cytowany przez bezprawnik.pl, wskazuje, że deweloperzy budują, bo są przekonani, że popyt na mieszkania wśród Polaków będzie się utrzymywał. Ponadto deweloperzy prawdopodobnie liczą, że w związku z rosnąć zdolnością nabywczą Polaków, mogą pozwolić sobie na narzucanie wyższych cen. Ostatecznie portal ocenia, że niezależnie od motywów deweloperów, wzrost liczby mieszkań to dobra wiadomość dla potencjalnych klientów. Nawet jeśli nie zobaczymy istotnych spadków cen, to jest szansa, chociażby na ich ustabilizowanie i zatrzymanie wzrostów.