Wedle opublikowanych informacji dot. sprzedaży na rynku nieruchomości dot. III kwartału 2024 roku, większość deweloperów notuje znaczące (a czasami wręcz drastyczne) spadki sprzedaży. W porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego, deweloperzy sprzedali średnio o ponad 28% mniej nieruchomości.
Dane rynkowe opublikowała agencja PAP. Opierają się one na wynikach, które podają najwięksi deweloperzy na polskim rynku. Warto w związku z tym odnotować, że nie oddają one pełni obrazu, i to nawet, jeśli chodzi jedynie o rynek pierwotny. Również na tym ostatnim wiele osób, które zainteresowane są własnym lokum niekoniecznie korzysta z oferty dużych firm deweloperskich.
Dotyczy to zwłaszcza domów jednorodzinnych, które częstokroć budowane są własnym sumptem przez posiadaczy. W ostatnich latach sytuacja ta zmieniła się o tyle, że obecnie deweloperzy budują również całe osiedla domów jednorodzinnych lub szeregowych, jednak w dalszym ciągu bynajmniej nie mają monopolu w tym sektorze rynku. W odróżnieniu od „zabudowy wielorodzinnej” czy „apartamentowej” – vulgo: bloków mieszkalnych.
Nie ma chętnych na mieszkanie w „inwestycjach”
Dane te, mimo powyższych ograniczeń, wskazują natomiast na wyraźny trend, jaki zachodzi w polskiej branży nieruchomości. Dokładnie prezentują się one następująco:
Jeśli chodzi o przyczyny takich spadków, sięgających najczęściej kilkudziesięciu procent, to najkrócej można podsumować je słowem „cena”. Polscy deweloperzy skwapliwie podwyższają ceny oferowanych mieszkań, gdy jest ku temu przesłanka (albo choćby i pretekst). Ogromnie niechętnie je natomiast obniżają – nawet wówczas, gdy przemawiają za tym twarde dane wynikające z koniunktury rynkowej.
Deweloperzy patrzą w górę (i tylko w górę)
W oczywisty sposób skutkuje to spadkiem zainteresowania nabywców. Raport NBP dot. sytuacji na rynku nieruchomości w II kwartale tego roku obserwuje spadający popyt przy wciąż rosnącej ilości mieszkań, które deweloperzy wprowadzają na rynek. Podstawowe reguły ekonomii są tu oczywiste – większa podaż przy mniejszym popycie oznacza naturalny spadek cen.
Dotychczas jednak pośród graczy na rynku budowalnym próżno szukać było odruchu do radykalnych obniżek w celu zwabienia klientów. Polscy deweloperzy nie tylko ani myśleli je ścinać, ale wręcz wprowadzali kolejne podwyżki. Oczywiście nie przyciągnie to klienta – branża ma jednak na to sposób. Zamiast konkurować cenowo chce, by to państwo naganiało jej nabywców.
Usiłowała bowiem na różne sposoby (w tym przez wysokie „dotacje na kampanię wyborczą”) lobbować u kolejnych rządów oraz niemal wszystkich partii sejmowych o „pobudzenie rynku”. Pobudzenie – czyli różne formy dopłat do kredytów hipotecznych ramach programów „Kredyt na Start” oraz jego poprzedników – oficjalnie pomóc mają nabywcom.
Kupicie czy nie kupicie, i tak (w podatkach) nam zapłacicie
W optyce szerszego audytorium programy te częstokroć sprowadzają się jednak po prostu do zasilania wpływów i pompowania rekordowych marż deweloperów pieniędzmi podatników. Co więcej, programy te niejednokrotnie mają przy tym skutek zupełnie odwrotny do tendencji, które wskazywałby rynek.
Rządowe subwencje czy gwarancje deweloperzy wykorzystywali bowiem do tego, by… znów podnieść ceny. I to na rynku, gdzie jest za dużo drogich mieszkań, a za mało chętnych do ich kupna. W efekcie tego Polska jest w czołówce krajów UE, w których nieruchomości (a przynajmniej mieszkania deweloperskie) najszybciej drożeją.
W tym kontekście nie może dziwić, że nabywcy coraz częściej uprzejmie dziękują za coraz droższe (a przy tym w wielu przypadkach coraz gorsze pod względem standardu życiowego) mieszkania.