Chińczycy doświadczają właśnie największych w historii kraju spadków cen nieruchomości. Od początku 2024 roku ceny mieszkań stopniały o 10%, a w samym miesiącu kwietniu o ponad 3%. Dramatyczne wahania są zdaniem ekspertów oznaką głębokich problemów w sektorze nieruchomości, które narastały w dalekowschodnim państwie od wielu lat.
Chiny zepsuły rynek nieruchomości, teraz próbują go naprawić
Pęknięcia na chińskim rynku nieruchomości zaczęły się ujawniać w 2021 roku, kiedy to komunistyczny rząd wprowadził środki mające na celu ograniczenie nadmiernego zadłużania się deweloperów. Celem było „zapobieżenie tworzeniu się bańki spekulacyjnej„, lecz jednocześnie doprowadziło do kryzysu płynności u wielu firm deweloperskich. Najbardziej charakterystycznym przedstawicielem tegoż był krajowy gigant Evergrande, który ostatecznie w styczniu 2024 roku na mocy decyzji sądu w Hong Kongu ogłosił formalne bankructwo. Pisaliśmy o tym niejednokrotnie, jako iż problemy tej spółki wywoływały potężne tąpnięcia na azjatyckich parkietach i docierały także do Europy i Stanów Zjednoczonych.
W odpowiedzi na kryzys rząd chiński ogłosił wprowadzenie ogromnego pakietu stymulacyjnego, który ma na celu stabilizację sektora nieruchomości. Pakiet obejmuje ułatwienie pozyskiwania finansowania na kwotę 1 biliona juanów (ok. 138 miliardów dolarów po aktualnym kursie) oraz złagodzenie zasad udzielania kredytów hipotecznych.
Bank Ludowy Chin (PBOC) obniżył minimalne wymagania dotyczące wkładu własnego dla kupujących po raz pierwszy z 20% do 15%, a dla nabywców drugiej nieruchomości z 30% do 25%. Dodatkowo obniżono stopy procentowe dla kredytów hipotecznych o 0,25 pkt proc.
Raymond Yeung, główny ekonomista ANZ skomentował: „To odważny krok. Największym problemem pozostaje to, czy rządowy program zakupu mieszkań wywoła popyt w sektorze prywatnym. Oczyszczenie zapasów zwiększy przepływy pieniężne dla deweloperów i pomoże w ich stabilności finansowej, ale nie rozwiązuje problemu topniejącego zaufania ze strony sektora prywatnego.”
Rząd chiński nakazał również władzom lokalnym i przedsiębiorstwom państwowym zakup niesprzedanych nieruchomości, które mają być przeznaczone na mieszkania socjalne. Wicepremier He Lifeng uważa, że władze lokalne powinny skupować nieruchomości po „rozsądnych” cenach. Celem jest zmniejszenie rosnących zapasów niesprzedanych domów, które w pierwszych czterech miesiącach 2024 roku wyniosły 391 milionów metrów kwadratowych, co stanowi wzrost o 24% w porównaniu do poprzedniego roku.
Problem sektorowy czy ogólnogospodarczy
Pomimo znacznego wzrostu produkcji przemysłowej w gospodarce Chin o 6,7% w kwietniu, tempo wzrostu wydatków detalicznych spadło do 2,3%, co jest najniższym poziomem od grudnia 2022 roku. Te mieszane wyniki gospodarcze odzwierciedlają podstawowe niepewności dotyczące zaufania konsumentów i siły nabywczej.
Rząd chiński angażuje się również w sprzedaż długoterminowych obligacji oraz zmniejsza swoje zasoby amerykańskiego długu, prawdopodobnie w celu dywersyfikacji swoich strategii finansowych w obliczu zawirowań gospodarczych.
Indeks CSI 300 Real Estate zareagował na nowe środki wzrostem o 9,1%, co wskazuje na pozytywną, początkową reakcję rynku. Jednak analitycy są ostrożni co do długoterminowej skuteczności tych interwencji.
