Z raportu HREIT na temat rynku nieruchomości wynika, że deweloperzy odbudowują swoje oferty, banki bez rządowych dopłat do kredytów udzielają coraz więcej standardowych hipotek, a gospodarstwa domowe odzyskały siłę nabywczą po inflacyjnych zawirowaniach.
Michał Sapota, prezes HREIT, wskazuje, że po ustąpieniu większości szoków popytowych i podażowych, rynek mieszkaniowy w końcu odzyskuje równowagę. Jego zdaniem zmiany te są niemalże rewolucją po burzliwych latach 2020-2023.
To, co złe, już za nami?
Trzeba to głośno powiedzieć – ostatnie cztery lata obfitowały w nagłe zwroty na rynku mieszkaniowym. Czynniki takie jak epidemia, wojna i utrudnienia w dostępie do kredytów na zmianę ograniczały popyt na mieszkania lub powodowały jego gwałtowny wzrost. Na dodatek podaż mieszkań była niewystarczająca, co prowadziło do wzrostów cen. Powodów takiego stanu rzeczy jest wiele – ale najważniejszy z nich jest taki, że w Polsce wciąż brakuje mieszkań, a właściciele przyzwyczajają się do wysokich cen i nie chcą sprzedawać ich taniej w czasie, gdy gorzej im się wiedzie. Kolejnym czynnikiem mającym wpływ na wzrost cen jest rozwój miast i infrastruktury.
Eksperci są zdania, że w przypadku cen ofertowych w najbliższym czasie może nastąpić niewielka korekta, ponieważ wybór mieszkań staje się bardziej racjonalny. Jednak ceny transakcyjne rosły wolniej niż ofertowe, co sugeruje, że Polacy nie kupowali nieruchomości za każdą cenę. Nawet jeśli spadki cen mieszkań miałyby nastąpić, nie będą one szybkie. Dekoniunktura musiałaby potrwać kilka kwartałów, aby faktycznie doprowadzić do obniżek cen, na co się nie zanosi.
Tymczasem według wstępnych danych GUS, od stycznia do maja 2024 roku oddano do użytku 78 700 mieszkań, co stanowi 15,9 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy oddali 47 700 mieszkań, czyli o 6,4 proc. mniej niż rok wcześniej. Największy spadek dotknął inwestorów prywatnych, którzy oddali 29,1 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 29,2 proc. w porównaniu do 2023 roku. W innych formach budownictwa oddano 1,9 tys. mieszkań (w ubiegłym roku 1,5 tys.).
Nieruchomości się odbiją?
Spadek liczby nowych mieszkań na rynku może być jednak przejściowy. GUS podaje, że w pierwszych pięciu miesiącach 2024 r. rozpoczęto budowę 101,1 tys. mieszkań, czyli o 45,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy rozpoczęli budowę 66,5 tys. mieszkań (wzrost o 70,1 proc. r/r), a inwestorzy indywidualni 33,1 tys. (wzrost o 14,8 proc.). Od stycznia do maja 2024 r. wydano pozwolenia na budowę 119,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 31,0 proc. w porównaniu do poprzedniego roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 85,0 tys. mieszkań (wzrost o 41,4 proc. r/r), a inwestorzy indywidualni na 31,8 tys. (wzrost o 13,1 proc.) – informuje GUS.
Jak zauważają analitycy ING, budowa budynków spadła o 5,4 proc. r/r po spadku o 5,9 proc. r/r miesiąc wcześniej. Na początku roku mieszkania były wprowadzane na rynek szybciej, niż były sprzedawane. W niektórych miastach oferta mieszkań osiąga rekordowe poziomy. Duży wzrost cen mieszkań na przełomie 2023/2024 spowodował, że wiele osób nie stać na własne mieszkanie, nawet przy wsparciu publicznym. A termin wprowadzenia nowego programu rządowego nie jest znany.