Ceny nieruchomości w Polsce spadną. Sprzedaż w Warszawie tąpnęła o ponad 30%. Koniec złudzeń?
Mimo medialnych nagłówków, sugerujących wielki optymizm, dotyczący wzrostu cen nieruchomości w Polsce… Większość z nich opisuje przeszłość. Czyli wzrost, który już się dokonał. Deweloperską tajemnicą poliszynela jest, że dziś na rynku kolorowo nie jest. W interesie sprzedających jest, by kupujący bombardowani byli nagłówkami, skłaniającymi ich do podejmowania 'jak najszybciej’ decyzji zakupowej. Mimo to sprzedaż tąpnęła. Po kredyty hipoteczne rusza coraz mniej Polaków. Zatem oto kilka, wyróżnionych przez nas trendów, jakimi charakteryzuje się dziś rynek.
Fundamenty sprzyjają spadkom. Sprzedaż nurkuje
Deweloperzy w 6 głównych aglomeracjach w Polsce sprzedali w całym 2024 niespełna 40 tys. mieszkań, co dało łączny spadek o 31% rok do roku. Gdyby nie 'spóźnione efekty’ Kredytu 2%, te dane byłyby prawdopodobnie jeszcze niższe. W samej Warszawie sprzedaż wg. danych JLL spadła w całym 2024 roku o 33%.
Ilość sprzedanych mieszkań w Krakowie, w całym 2024 roku spadła o 42%, w porównaniu do roku 2023. W Poznaniu i Łodzi spadek wyniósł odpowiednio niemal 20 i 23 %. Raport JLL ocenił, że deweloperzy wprowadzali kolejne mieszkania na sprzedaż, wierząc w powodzenie 'Kredytu Zero’; chcieli realizować ambitne programy sprzedażowe. Dziś wiemy, że programu nie będzie. Tym samym branża 'ukręciła bicz, na samą siebie’.
Jednocześnie deweloperzy wprowadzają na rynek kolejne oferty, a liczba oddanych nieruchomości na rynkach takich jak Warszawa, Kraków czy Poznań jest wyższa o ok. 40 do 50% rok do roku. Olbrzymia ilość projektów deweloperskich i domów jest wciąż w budowie. Najwięcej nowych ofert deweloperów jest dziś w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie.
Jednocześnie skokowo rośnie liczba ofert sprzedaży na rynku wtórnym. Nietrudno domyślić się, co oznacza taki miks. Mianowicie presję na spadek cen. To nie jedyny czynnik, ponieważ na świecie znów rosną obawy o powrót inflacji. A to oznacza, że stopy procentowe pozostaną wyższe, a kredyt hipoteczny bardzo drogi. Drastycznie spadła też uśredniona zdolność kredytowa.
Wszystko to sprawia, że na rynek po 'dzisiejszych cenach’ mogą wejść ludzie raczej bardzo zamożni (i zdeterminowani, by kupić właśnie teraz), lub ci, którzy mają przeznaczoną na ten cel część kapitału ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Demografia będzie bardzo istotnym czynnikiem, który osłabi w szerszym kontekście koniunkturę rynku, na przestrzeni kolejnych dekad.
NBP nie pomoże deweloperom?
Narodowy Bank Polski nie ma istotnych powodów, by w tym roku obniżyć poziom stóp procentowych. Deficyt fiskalny Polski i znów rosnące ceny ropy oraz gazu tylko uprawdopodabniają scenariusz, w którym w roki 2025 obniżek stóp wcale nie zobaczymy. Tym bardziej że niebawem poznamy dane o tempie wzrostu płac, który, choć, niż przed rokiem prawdopodobnie okaże się wyższy, od stopy inflacji. Mocno wzrosła też płaca minimalna, czego proinflacyjny efekt jest niebagatelny.
Ceny nieruchomości rok do roku w I kw. 2025 roku prawdopodobnie spadną, lub wzrosną symbolicznie. Sporo poniżej inflacji, która wynosi ok. 5%. Przeglądając ogłoszenia na wielu głównych rynkach kraju, widzimy, że ceny nieruchomości charakteryzuje wciąż spora rozbieżność. Na rynku wtórnym, sprzedający, którzy lepiej rozumieją aktualną sytuację rynku, schodzą z cen.
Oferują podobne, do 'rywali’ nieruchomoci, w niższych cenach. Rozbieżności potrafią sięgać nawet 30 do 40%. To właśnie takie oferty, które mogą dziś uznane być za relatywnie atrakcyjne, w pierwszej kolejności będą przyciągać kupców. Pozostali sprzedawcy, bez zmian utrzymujący ceny od roku podejmują ryzyko 'panicznej sprzedaży’, jeśli naprawdę kryzysowy scenariusz zacznie się realizować. Dziś właśnie taką dynamikę obserwujemy. Poprzednio, o kryzysowych tendencjach rynku pisaliśmy tutaj.