Ceny nieruchomości w Polsce nad przepaścią, NBP przesunie cięcia stóp. Kłopoty deweloperów?

Perspektywy dla rynku nieruchomości w Polsce wyglądają coraz bardziej mgliście. Rok 2025 prawdopodobnie nie przyniesie obniżek stóp NBP w niedawno jeszcze oczekiwanej skali. Polacy wstrzymują konsumpcję wobec rekordowych cen energii, a dwa lata inflacji nadszarpnęły budżety milionów gospodarstw domowych, które… Być może bezpowrotnie zmieniły konsumpcyjne nawyki. Rynek zdominowany przez kupujących, negocjujących ceny stał się faktem, nie tylko myśleniem życzeniowym czekających na okazje.

Weźmy pod uwagę dwie kwestie. Pierwsza to astronomiczny wzrost podaży mieszkań, na kluczowychn portalach transakcyjnych. Druga to rekordowa ilość mieszkań w budowie, które spotykają się (i spotkają) z nieproporcjonalnie niskim popytem. Trzecia to demografia, która dla Polski wygląda coraz bardziej mgliście, zniechęcając inwestorów do długoterminowego lokowania kapitału w nieruchomościach. Największe problemy będą miały nieruchomości wystawiane w obiektywnie 'słabszych lokalizacjach’ i powiatowych miastach.

Prawdą jest też, że branża nieruchomości ma swoje metody, by utrzymywać rzesze kupujących w przekonaniu, iż 'taniej już nie będzie’. Jednak każdy cykl wzrostowy na tym rynku kończy się krachem lub dużym spadkiem. Najlepszym przykładem tego są Chiny, gdzie przez dekady rosnący rynek spotkało załamanie, w dużej mierze z powodów demograficznych i braku regulacji sektora finansowo-nieruchomościowego. Czy Polskę czeka ten scenariusz? Prawdopodobnie nie, ale podobieństwa są uderzające, a historia lubi się rymować. Rok 2025 prawdopodobnie będzie rokiem korekty cen.

Obniżki w Polsce najwcześniej w III kwartale 2025 roku?

Członek Narodowego Banku Polskiego, Ireneusz Dąbrowski przekazał agencji Bloomberg, że dyskusja o cięciach stóp pojawi się na stole dopiero w III kwartale 2025 roku. Wcześniej wskazywał na możliwość obniżek stóp procentowych od marca 2025, ale zmienił zdanie po ostatniej projekcji. W jej ramach NBP minimalnie podniósł prognozowaną inflację. Kolejnym argumentem za wyższymi stopami jest rekordowy deficyt Polski.

Stymulacyjna polityka fiskalna, przez krytykujących nazywana po prostu 'rozdawnictwem’ utrudnia NBP walkę z presją cenową. I może wymusić utrzymanie stóp na poziomie 5.75% nawet przez cały 2025 rok. Aktualną politykę rządu 'luźną’ nazwała również agencja ratingowa Fitch. Nie mogło być inaczej, bo mówimy o deficycie rzędu 5.5% krajowego PKB. Gospodarka jest nadal w solidnej kondycji i wspiera wzrost cen. Miara CPI prawdopodobnie wzrośnie o 6,6% rok do roku w pierwszym kwartale 2025 r.

Agencja Bloomberg cytowała wywiad z Dąbrowskim, który mówił, że: „Obecnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest to, że dyskusja o obniżce stóp odbędzie się dopiero w trzecim kwartale (…) Nie stałem się bardziej jastrzębi. Wcześniej liczyłem po prostu na lepsze dane i szybszy spadek inflacji. Czynnikiem jest również luźna polityka fiskalna”. Zupełnie podobnie w ubiegłym tygodniu sytuację komunikował prezes NBP, prof. Adam Glapiński.

Pomysły o obniżkach – na bok

Według Dąbrowskiego, inicjatywa szybszych cięć stóp w Polsce, które zapowiadali niektórzy członkowie NBP ’nie umocniła się w Radzie Polityki Pieniężnej (…) Obniżki stóp procentowych będą musiały poczekać’. Pozostała część komentarza Dąbrowskiego sugeruje raczej powolny cykl obniżek, a nie gwałtowne luzowanie polityki. Najbardziej optymistyczny wariant sugeruje ok. 200 punktów bazowych obniżek do końca 2026 roku. W takim scenariuszu stopy w Polsce spadłyby do 3.75%, czyli poziomów, które w USA mogą zostać osiągnięte do II kwartału 2025 roku. Stopy tnie także Europejski Bank Centralny.

Deweloperzy nie mają zbyt wielu powodów do radości. Program 'Kredyt na Start’ nazywany przez niektórych po prostu 'Kredytem Zero’ prawdopodobnie nie wejdzie w pierwotnej formie. Aktualnie ministerstwo sugeruje kontynuowanie pomysłu pod flagą 'Mieszkanie dla Młodych 2.0′ ale konkretów nadal brak. Koszty polityczne wdrożenia inicjatywy rosną, a społeczeństwo krytykuje propozycje dopłat do kredytów. Dla wielu deweloperów program mógł być ostatnią deską ratunku.

Bez programu trend cenowy prawdopodobnie dołączy do pozostałych gospodarek Unii Europejskich, gdzie ceny poza turystycznymi miejscowościami przeważnie spadały od 2022 roku. W IV kwartale roku czeka nas prawdopodobnie najmocniejsze zwolnienie dynamiki rocznej, ponieważ w ubiegłym roku mieliśmy 'szczyt’ spowodowany programem 'Bezpieczny Kredyt 2%’. Program ten obecnie krytykuje także sporo członków PiS. Ale naprawdę czerwono może być dopiero za rok. Teza jest następująca: deweloperzy wybudowali zbyt dużo. Trudno przecież w hossie ocenić 'na oko’ ile będzie chętnych na 'm2′.