Sprzedaż nieruchomości może wydawać się procesem trudnym i zawiłym. Stąd wiele osób decyduje się na pomoc. Zanim jednak wybierzesz biuro nieruchomości, przeczytaj, jakich trików używają nieuczciwi pośrednicy.
1. „Kupię mieszkanie w tej okolicy”. Kowalski czy biuro nieruchomości?
Takie ogłoszenia, pisane odręcznie pewnie większość znalazła w swojej skrzynce lub na tablicy ogłoszeń. Kartka, z pozoru, wykonana nieprofesjonalnie, z imieniem i numerem telefonu kupującego, który chce nabyć mieszkanie w okolicy. Nie, to nie jest Bartek czy Kasia, którzy chcą kupić lokum w pobliżu. To natomiast biuro nieruchomości chcące pozyskać ofertę do swojego portfolio.
2. „Mam klienta, ale najpierw muszę obejrzeć mieszkanie”
Jeśli zdecydujesz się na samodzielne opublikowanie ogłoszenia, w pierwszych dniach spodziewaj się lawiny telefonów. Nie, nie od klientów. 90% połączeń to pośrednicy, którzy ażurową mową będą Ci proponować współpracę. Niestety, w dużej ilości przypadków biuro nieruchomości nie ma do zaoferowania ciekawej oferty. Dlatego też używa kłamstwa starego jak świat: „Mam klienta na Twoje mieszkanie”. Rozmówca twierdzi, że najpierw musi zobaczyć mieszkanie. Na spotkaniu wykonuje zdjęcia i dokładnie opisuje zainteresowanego kupującego. Podsuwa umowę o współpracy. Z reguły ów klient w ogóle nie istnieje, a Ty masz zobowiązania wobec agencji. Jeśli nawet nie zgodzisz się nic podpisać, taki agent, mając zdjęcia, proponuje je klientom, mówiąc, że jest to lokum z jego oferty. Pamiętaj, że pośrednik nie ma do tego prawa. Aby pokazywać zdjęcia nieruchomości, musi mieć Twoją zgodę.
3. Prowizja od dwóch stron
Jeśli już zdecydowałeś się na biuro nieruchomości, to upewnij się o zasadach współpracy. Nierzadką praktyką biur jest pobieranie prowizji od dwóch stron transakcji. Jest to bardzo kontrowersyjna praktyka i już od wielu lat prowadzone są dyskusje na ten temat. Rząd zapowiedział walkę z takimi zachowaniami, ale jeszcze precyzyjnych przepisów nie wprowadził. Stąd przed prezentacją nasz reprezentant, często na kolanie, pod budynkiem lub na klatce schodowej żąda od zainteresowanych podpisania umowy. Dokument ten mówi, że kupujący nie ma możliwości zakupu nieruchomości bez pośrednictwa biura i zapłacenia mu prowizji. Niestety, to skutkuje tym, że potencjalni kupcy wycofują się, nie obejrzawszy nawet mieszkania lub domu, nie chcąc ponosić dodatkowych kosztów. To ewidentnie działa na szkodę klienta, którym jesteś Ty, ponieważ uniemożliwia doprowadzenie do sprzedaży.
Jeśli agencja prowadzi taki model, jest zobowiązana do takiego zapisu w umowie z Tobą oraz do Twojej zgody na pobranie opłaty od kupującego. Dlatego ZAWSZE czytaj dokładnie umowę, a jeśli masz wątpliwości, zapytaj.
Zobacz też: Wybierasz biuro nieruchomości? Rząd zapowiada walkę z patologią
4. Żółtodziób z wielkim ego zamiast licencji
Większość pośredników jest mistrzami autoreklamy. Kwieciście opowiadają o zawiłych transakcjach, trudnych klientach i latach doświadczeń. Niestety, to kolejne, częste kłamstwo. Z reguły doświadczeni i dobrzy pośrednicy nie muszą walczyć o klienta ani namawiać go do współpracy, ponieważ polecenia poprzednich klientów dają im płynność zleceń. Jeśli nawet agent brzmi bardzo przekonująco i jesteś gotów mu zaufać, najpierw go sprawdź. Możesz go spytać o numer licencji. Od 2014 roku posiadanie licencji pośrednika nie jest obowiązkowe. To sprawia, że rynek ten jest przepełniony niedoświadczonymi, młodymi osobami, które, mocne w słowach, gubią się w transakcji bardzo szybko. A za błędy przy transakcji odpowiadasz Ty. Rzecz jasna, nielicencjonowany pośrednik przedstawi Ci szereg argumentów za tym, że nie musi mieć licencji. Pamiętaj jednak, że ten dokument daje Ci pewność, że osoba reprezentująca Ciebie ma pojęcie, co robi. Każdego licencjonowanego pośrednika sprawdzisz na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PRFN)
5. Klauzule abuzywne
Klauzule abuzywne to takie zapisy w umowie, które są niedozwolone oraz na które Ty nie masz wpływu. Także rażąco naruszają Twoje interesy lub są niezgodne z prawem. Na przykład: chcesz wynająć mieszkanie, a w umowie masz zapis, który obowiązuje Cię do zapłacenia kaucji, która wynosi dwudziestokrotność czynszu najmu. Jest to zapis abuzywny, ponieważ według ustawy o ochronie lokatorów, maksymalna wysokość kaucji to dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Jest to więc zapis abuzywny. Niestety, dziś umowy pośrednictwa są przepełnione klauzulami abuzywnymi. Takimi są na przykład: brak odpowiedzialności pośrednika za niezgodność oferty ze stanem faktycznym, kary umowne ustalane przez agencję, ukryte koszty i zobowiązania wobec biura. Niestety zazwyczaj sprzedający nie zdaje sobie sprawy z abuzywności zapisów i, z obawy na rzekome konsekwencje prawne, dopełnia zobowiązań wobec agencji.
6. Fałszywe zdjęcia
Popularnym zabiegiem dziś jest „Home Staging”. Jest to wyposażenie mieszkania w dodatki i dekoracje lub dodatkowo lekkie odświeżenie lokum w celu uatrakcyjnienia oferty. To jak najbardziej pożądana czynność, bo zwiększa zainteresowanie ofertą i może skutkować podwyższeniem ceny sprzedaż. Trudno się dziwić, wszak najpierw kupujemy oczami. Tu jednak również należy uważać na haczyki. Z jednej strony należy ustalić, kto pokrywa koszt wyposażenia i odświeżenia mieszkania. Z drugiej zaś strony warto, by kupujący się upewnił, że owe dodatki i meble w mieszkaniu pozostaną. Zdarza się również, że mankamenty mieszkania takie jak grzyb czy pleśń są zamalowywane i wychodzą na jaw dopiero po popisaniu aktu notarialnego. Dlatego kupujący powinni się upomnieć o dokładne wyposażenie mieszkania, które nabywają, dokumentacji remontów oraz precyzyjnej deklaracji o braku ukrytych wad. Stąd właśnie dobry protokół zdawczo-odbiorcy, często niestety pisany na kolanie, jest tak ważną rzeczą.
7. Brak kompletu dokumentów
W sytuacji, w której biuro nieruchomości znalazło kupca Twojej nieruchomości, należy przygotować komplet dokumentów. Powinno to należeć do obowiązków agenta. Zdarza się jednak, że, nie mogący się doczekać dopełnienia transakcji, pośrednik, nie dopełnia starannie swojego zadania. Zamiast dokładnego protokołu zdawczo-odbiorczego mówiącego między innymi o wyposażeniu i stanie technicznym mieszkania, wykonuje krótką listę mebli, bądź posługuje się jedynie zdjęciami albo że wzór umowy przedwstępnej nie jest poprawny. Pamiętaj, że wszystkie umowy i ustalenia powinny być przygotowane i zapisane przed umową przyrzeczoną. W większości przypadków są tylko formalnością, ale w razie konfliktu między stronami, powinny Cię zabezpieczać w najwyższym stopniu. Komplet dokumentów potrzebnych do transakcji sprzedaży mieszkania znajdziesz poniżej:
8. „Dogadamy się”
Bywają przypadki, że biuro nieruchomości nie informuje o wysokości prowizji, zwłaszcza strony kupującej. Agent twierdzi, że kupujący jej nie płaci (podczas gdy podaje zawyżoną cenę mieszkania i prawda wychodzi na jaw już po podpisaniu umowy) lub zapewnia, że dogadacie się w sprawie należności dla biura. Później jednak okazuje się, że agencja żąda kwoty niespodziewanie wysokiej lub nieadekwatnej do wykonanych usług. Szanowny Pośredniku, jeśli to czytasz, wiedz, że nie jesteś bezkarny! Otóż niewpisana kwota prowizji wiąże się z brakiem obowiązku zapłaty, zwłaszcza, gdy pośrednik utrzymywał, że nie poniesiesz dodatkowych kosztów. Oczywiście, jeżeli wykonał on swoją pracę należycie, powinien otrzymać wynagrodzenie. Ale to też podlega negocjacjom. Jeśli uważasz, że kwota zażądana przez biuro jest nieadekwatna do wykonanych usług, możesz ją negocjować. Ważne jest wykazanie uchybień biura, braku zaangażowania lub niepełnego zadbania o Twoje interesy. Wszelkie ustalenia poza umową prowadź z biurem w formie pisemnej (mail, sms).
9. Nieprawdziwe ustalenia
Już nazwa zawodu sugeruje, że agent pośredniczy w transakcji. Jest zatem łącznikiem między dwiema stronami. Często, w obawie przed byciem ominiętym w transakcji, nie podaje danych drugiej strony. To niestety skutkuje tym, że ma pole do przekazywania nierzetelnych informacji lub nawet nieprawdziwych żądań. Wiąże się to oczywiście z jego korzyściami lub niechęciom do spełniania oczekiwań sprzedających lub kupujących. Co za tym idzie, po podpisaniu aktu może się okazać, że wprowadził w błąd jedną ze stron, na przykład wyposażenie mieszkania nie jest takie, jak obiecywał, stan techniczny różni się od przedstawianego lub życzenia jednych stron zostały „delikatnie przemilczane”. Dlatego, po raz kolejny, tak ważne jest, żeby zapisać wszystkie postanowienia i oczekiwania, a najlepiej zażądać spotkania stron, aby poczynić takie ustalenia.
10. Odpowiedzialność pośrednika za transakcję
Od 2014 roku, kiedy to zawód pośrednika stał się nieregulowany i nie wymaga licencji znacznie utrudniło i wydłużyło się dochodzenie swoich praw wobec błędów i zaniedbań agenta. Jakie są zapisy prawne w związku z działalnością biur nieruchomości? Otóż ustawa pośrednictwa precyzuje obowiązki w następujący sposób:
„Pośrednik w obrocie nieruchomościami prowadzi działalność gospodarczą w zakresie czynności pośrednictwa. Czynności podejmowane przez pośrednika są odpłatne i zmierzają do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części oraz wszelkich innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Czynności, jakie ma podejmować na rzecz swojego klienta pośrednik w obrocie nieruchomościami, powinna określać umowa pośrednictwa – koniecznie zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej.„
Zatem teoretycznie agent nieruchomości nie musi zrobić nic więcej niż doprowadzić do sprzedaży lub kupna, o ile nie określa tego umowa. Dlatego ważne jest, żeby określić swoje oczekiwania wobec pośrednika i być pewnym, że występują w umowie pośrednictwa. Jeśli agent takich oczekiwań nie spełnił, klient ma prawo dochodzić swoich roszczeń w drodze postępowania cywilnego. Agent musi udowodnić wówczas, że nie doszło do żadnych zaniechać określonych w umowie. Ważną informacją jest również, że biuro nieruchomości ma obowiązek posiadania OC i jest to określone prawnie:
„Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Pośrednik jest zobowiązany do dołączenia do umowy pośrednictwa kopii dokumentu ubezpieczenia„.
Wynika z tego zatem, że do każdej umowy pośrednictwa biuro lub pośrednik musi dołączyć informację o ważnym OC.
A na koniec…
Powyżej są opisane częste praktyki stosowane przez nieuczciwych pośredników. Współpraca z biurem nieruchomości powinna być jasna, przemyślana, przyjemna, a przede wszystkim DOBROWOLNA. Oczywiście na rynku jest mnóstwo fachowców, którzy wezmą na siebie stres związany z transakcją, poprawność dokumentów, zabezpieczenie interesu strony i takich należy szukać. I pamiętajmy: to notariusz odpowiada za umowę finalną, nie biuro nieruchomości. A zanim zdecydujesz się na współpracę, upewnij się, czy nie chcesz spróbować sprzedać swojej nieruchomości samemu. Poniżej poradnik, jak to zrobić.
Może Cię zainteresować:
