Astronomiczny rajd cen nieruchomości w Polsce. Nie warto czekać na spadki? Oto europejski rekord

Choć czynniki makroekonomiczne oraz 'małe załamanie’ w polskim przemyśle i sektorze budowlanym pozwalały mieć nadzieję na tańsze nieruchomości, program 'Kredyt 2%’ szybko pozbawia złudzeń czekających na niższe ceny. Spadki z zeszłego roku zostały zażegnane wraz z nadejściem wiosny i obecnie obserwujemy mocny wzrost, wspierany efektem niższej bazy (sierpień zeszłego roku). Okazji może być jak na lekarstwo? To prawdopodobne. Dostęp do taniego finansowania w dobie wysokich (ale znów obniżonych) stóp procentowych sprawia, że setki tysięcy Polaków docelowo może chcieć skorzystać z szansy na własną nieruchomość. Efekt?

Ceny mieszkań w ofercie deweloperów wzrosły potężnie. W przypadku Krakowa i Trójmiasta możemy mówić już o rekordzie w postaci odpowiednio 25% i 22% wzrostu cen r/r. Warszawa i aglomeracja Katowic także trzymają się nieźle. Co może powstrzymać odbicie i czy naprawdę będzie już 'tylko drożej’? Czy sektor deweloperski odpowiadający 10% PKB Polski, będzie już tylko zwiększał w nim udział? Co z ponad 1,3 mln osób zatrudnionych w branży? Spróbujmy ustalić co wiemy. Biorąc pod uwagę skalę wzrostów cen, jak dotąd najwięcej zyskują banki, notariusze i pośrednicy.

Dane z 31 sierpnia

• Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii w ciągu dwóch miesięcy od uruchomienia programu złożono 41 824 wniosków kredytowych
• Zawarto 5728 umów na łączną kwotę ok. 2,16 mld zł
• Średnia kwota bezpiecznego kredytu 2% wyniosła 377 057 zł (przy minimalnej płacy 2,700,49 netto)
• MRiT wskazało także, że do końca sierpnia założono ponad 2 tys. Kont Mieszkaniowych
• Przypomnijmy, program ma trwać do 31 grudnia 2027 r. Co z tego wynika?

Z dotychczas blisko 42 000 wniosków mogą więć zostać udzielone kredyty wykorzystujące ponad 2/3 przyszłorocznej puli. Z puli na lata 2026 – 2028 będzie nieco wniosków, o ile nie zmienią się w międzyczasie zasady finansowania. Pula z 2025 r ewidentnie zostanie przeznaczona na obsługę wcześniejszych kredytów.

Raport Deloitte

Polska nieruchomościami stoi, zajęła drugie miejsce w Europie pod względem oddanych mieszkań na 100 mieszkańców. Wyprzedziła nas tylko Francja, po piętach depczy nam Dania.

Patrząc na wzrosty r/r dynamika cen nieruchomości w Polsce wciąż… Odstaje od 'Europy wschodniej’ choć zdecydowanie bije zachodnie kraje. Rekordowe wzrosty widać w Czechach, gdzie nieruchomości wzrosły o ponad 12%. Pobiła je jednak Słowacja z 19,1% wzrostem r/r. Ceny na Litwie, Estonii, Węgrzech, Serbii, Bośni i Chorwacji wzrosły również potężnie z rekordową Bośnią (27% wzrost r/r!). Izrael? Tam cena za m2 przebija już licznik i sięga 5700 EUR za m2. To blisko 40% więcej niż ceny w… Norwegii! Gdzie nawiasem mówiąc wzrost także był dwucyfrowy (największy spośród krajów rozwiniętych). O dziwo to nie Chorwacja przewodzi w rankingu, z 20,1% wzrostem. Pobiła ją Bośnia, gdzie wzrosty napędza efekt niskiej bazy. Średnia za m2 w Bośni i Hercegowinie to wciąż mniej niż 1300 EUR!

Naszym okiem

W naszej ocenie mówiąc o nieruchomościach, każdy przypadek jest odosobniony. Istnieje niewielka szansa, że w długim terminie ceny mieszkań, działek i domów w najlepszych lokalizacjach spadną. Mówiąc o najlepszych lokalizacjach mamy na myśli nie tylko te w centrach miast. Atrakcyjne mogą być widokowe działki przedmieściach, w górach czy nad morzem. Polacy w nieruchomości bardzo chętnie inwestują, panuje też powszechne przekonanie o tym, że stanowią dobrą lokatę na przyszłość.

Podejście to częściowo jest efektem wciąż niskiego zainteresowania rynkiem akcji, obligacji czy szerszymi alternatywnymi inwestycjami w kraju. Analizując przeszłe trendy, nieruchomości potrafiły skutecznie opierać się inflacji. Nie są jednak odporne na wstrząsy i systemowe problemy. Pytanie, czy takie wystąpią w Polsce, która ze wszechmiar uzależniona jest od sentymentów globalnych? Musiałoby złożyć się na to co najmniej kilka czynników, poniżej wymieniamy (znane) czynniki ryzyka, które mogą ujawnić się w najbliższych miesiącach.

• Kryzys nieruchomości w Chinach (jeden z największych rynków świata, ceny spadają, rośnie liczba bankructw – nie pomagają kolejne programy stymulacyjne)
• Recesja w Europie, która może skutecznie obniżyć apetyt na ryzyko (nieruchomości to również pewnego rodzaju ryzyko, także wśród deweloperów, inwestorów)
• Pogarszające się dane makroekonomiczne z USA, które mogą zwiastować niższy popyt w globalnej gospodarce
• Ryzko malejącej liczby zaintersowanych Kredytem 2% (w ostatnich latach potężna ilość zainteresowanych osób kupiła lub wybudowała nieruchomość), słabnąca demografia
• Aktualne wzrosty cen nie do końca są miarodajnym wyznacznikiem popytu, wydają się rosnąć w dużej mierze zanim pojawi się popyt – jeśli pojawi się go dużo mniej, możemy być świadkiem przecen i niższych ofert
• Wyższe stopy procentowe to wyższe koszty obsługi długu, którym wspomaga się wielu deweloperów i inwestorów – rozczarowanie popytem może w wielu przypadkach oznaczać próbę szybszego pozbycia się zobowiązań
• Inwestycje dokonywane w czasach prosperity często otwierane są w okresie stłumionego popytu

Może Cię zainteresuje: