NAR: 'Nadciąga wielki kryzys nieruchomości w USA’. Ceny w końcu spadną?
Amerykański rynek nieruchomości wszedł w 2026 rok z wyraźnym hamulcem. Jak wynika z najnowszych danych National Association of Realtors (NAR), sprzedaż domów na rynku wtórnym w styczniu spadła o 8,4% w porównaniu z grudniem, do poziomu 3,91 mln w ujęciu rocznym (po uwzględnieniu sezonowości). To największy miesięczny spadek od lutego 2022 r. i najsłabsze tempo od grudnia 2023 r. Główny ekonomista NAR, Lawrence Yun, mówi wprost o nowym kryzysie mieszkaniowym. Jego zdaniem problemem nie jest wyłącznie poziom cen, lecz brak mobilności Amerykanów.
Spadki mimo niższych stóp
Styczniowe dane odzwierciedlają umowy podpisywane głównie w listopadzie i grudniu, kiedy oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego było stabilne, a w styczniu lekko spadło. Obecnie średnia stawka wynosi około 6,1% – wynika z danych Mortgage News Daily. Teoretycznie sytuacja nabywców poprawia się. Indeks dostępności mieszkań NAR pokazuje najlepsze warunki od marca 2022 r., głównie dzięki wzrostowi wynagrodzeń szybszemu niż wzrost cen domów oraz niższym stopom niż rok temu. W praktyce jednak poprawa ta nie przekłada się na ożywienie sprzedaży. Sprzedaż spadła we wszystkich regionach USA, najmocniej na Południu i Zachodzie kraju.
Ceny biją rekordy, podaż wciąż zbyt niska
Na koniec stycznia w ofercie znajdowało się 1,22 mln domów – o 3,4% więcej niż rok wcześniej, ale mniej niż w grudniu. Przy obecnym tempie sprzedaży oznacza to 3,7 miesiąca podaży. Za zrównoważony rynek uznaje się poziom sześciu miesięcy. Niedobór nieruchomości utrzymuje presję cenową. Mediana ceny sprzedanego domu w styczniu wyniosła 396 800 dolarów – o 0,9% więcej niż rok wcześniej i najwięcej w historii dla tego miesiąca. Właściciele pozostają więc w komfortowej sytuacji finansowej. Od stycznia 2020 r. przeciętny właściciel zwiększył swój majątek mieszkaniowy o około 130 500 dolarów. Jednocześnie domy sprzedają się wolniej – średnio w 46 dni wobec 41 dni rok wcześniej.
Rynek nieruchomości tylko dla zamożnych?
Struktura sprzedaży pokazuje rosnącą polaryzację. Jedynym segmentem, który zanotował wzrost rok do roku, były nieruchomości powyżej 1 mln dolarów. Najmocniej spadła sprzedaż domów w cenie poniżej 250 tys. dolarów. To sygnał, że rynek staje się coraz mniej dostępny dla mniej zamożnych gospodarstw domowych. Udział kupujących po raz pierwszy wzrósł do 31% z 28% rok wcześniej, jednak najemcy – jak zauważa Yun – wciąż nie uczestniczą w budowaniu majątku mieszkaniowego. Połączenie wysokich cen, ograniczonej podaży i słabszego zaufania konsumentów tworzy mieszankę, którą branża określa mianem nowego kryzysu. Nie jest to gwałtowne załamanie cen, lecz stagnacja i brak płynności – rynek, na którym niewielu chce sprzedawać, a jeszcze mniej może sobie pozwolić na zakup.
