Kredyt 2% oznacza ponowny rajd cen nieruchomości w Polsce. Deweloperzy nie wierzą w ożywienie?
Według części fachowych analiz portali oddanie domu w stanie deweloperskim, w Polsce może kosztować już nawet ok. 6000 zł za m2. Czy zniechęci to Polaków do budowy i kupna domów? Wiosenne dane GUS dot. cen materiałów przyniosły więcej nadziei na ustabilizowanie cen. W ostatnich tygodniach obserwujemy ponownie podwyżki cen kluczowych materiałów, a pierwsze wnioski o kredyt 2% wpłynęły do banków. Czy zwiastuje on dalszą hossę cen nieruchomości?
- Deweloperzy nie budują więcej i nie składają masowych pozwoleń o budowę – ponad 30% spowolnienie r/r
- Rynek nieruchomości porusza się w cyklach, zależnych od makro danych z gospodarki
- Program 'Kredyt 2%’ posiada bardzo wąską grupę odbiorców
- Średnia oczekiwań analityków Bloomberga zakłada recesję głównych gospodarek w 2024 roku
- Ceny nieruchomości poruszają się w cyklach zależnych od ogólnej koniunktury, opłacalności i dostępności kredytu
Pośrednio zwyżki mogą być związane ze spodziewanym ożywieniem popytu wobec programu 'Kredyt 2%’. Co ciekawe pomimo wzrostu cen materiałów, ceny produkcji przemysłu spadają i niebezpiecznie zbliżają się do ujemnej, recesyjnej dynamiki r/r obrazując olbrzymie wyzwanie, przed którym stoi polski przemysł. Czy możliwe jest, by ceny materiałów i nieruchomości pozostały wysokie lub rosły dłużej, przy jednocześnie pogarszającym się obrazie makro?
Ceny produkcji sprzedanej (inflacja producencka – PPI) – bo o niej mowa odzwierciedlają zmiany cen, które producenci otrzymują za sprzedane produkty (obniżone już o podatki, rabaty). Comiesięczne badanie GUS obejmuje ponad 3 tys. podmiotów (zatrudnienie powyżej 9 osób) oraz ceny robót przedsiębiorstw budowlano-montażowych (nawet480 miesięcznie). Ceny dla konsumentów w Polsce pozostają rekordowo wysokie, ale producenci i firmy wyraźnie przestają odnotowywać z tego tytułu rekordową dynamikę zysków. Przede wszystkim z uwagi na wysokie koszty, również koszty pracy. Naturalnym efektem wydaje się więc spowolnienie – biznes staje się mniej opłacalny.
Deweloperzy nie wierzą we wzrosty cen?
Warto podkreślić decydującą rolę podaży, jeśli popyt na nieruchomości będzie relatywnie wysoki. Dane za okres styczeń – kwiecień 2023 wskazały blisko 29% spadek spadek budowy mieszkań w Polsce przez deweloperów i ok. 28% przez indywidualnych inwestorów. Jak wyglądały dane za czerwiec? Po stronie deweloperów jest jeszcze słabiej – spadek o 33% r/r, przy blisko 38% spadku pozwoleń na budowę (i prawie 31% niżśzych r/r dla indywidualnych inwestorów). Czyżby 'tuzy rynku nieruchomości’ nie wierzyły w kontynuację hossy na rynku mieszkań? Skąd tak wielkie spadki? W naszej ocenie stopy procentowe nie w pełni odzwierciedlają powody tego spowolnienia, kluczem pozostaje prognoza niższego popytu. Rynek w ostatnich latach się nasycił?
Oczywiście, z jednej strony niższa podaż może oznaczać, że ceny wzrosną ponieważ podaż mieszkań będzie niższa – z drugiej – jeśli popyt rozczaruje negatywnie, dane stanowią dowód na szersze spowolnienie w branży nieruchomości. Zwykle firmy, które rozdają karty na rynku nieruchomości budują odpowiednio dużo by zaspokoić rosnący popyt. W tym przypadku takich prognoz w branży nie widać. Wzrost cen nieruchomości spowodowany programem 2% jest 'produktem medialnym? Co więcej – większość analityków rynku spodziewa się początku recesji w USA w 2024 roku oraz dalszego spowolnienia w strefie euro i Chinach. Historycznie ceny nieruchomości związane były stricte z cyklami ekspansji gospodarczej.
Czy program 'Kredyt 2%’ zwiastuje odbicie cen?
Ceny materiałów znów rosną, ale branża nieruchomości jest mocno cykliczna. Bez wątpienia program 'Kredyt 2%’ jest godny analizy pod względem ew. nadmiernego optymizmu ze strony firm budowlanych i deweloperów. Ostatnie lata przyniosły rekordową ilość nowo budowanych nieruchomości w Polsce. Kredyty były bardzo tanie, a miliony Polaków zmieniło mieszkania i domy – obecnie spłacają wyższe raty. Historia danych makro pokazuje, że procesy w których społeczeństwo 'rzuca się’ na nieruchomości nie przebiegają wykładniczo lecz w cyklach. Docelowa grupa osób, które będą mogły skorzystać z programu 2% jest ograniczona (pierwsza nieruchomość, zakaz czerpania zysków z najmu przez 10 lat etc.). Potencjalnie część z osób 'łapiących się’ na kredyt 2% może mieć problem z zaciągnięciem dodatkowego zobowiązania z uwagi na inflację oraz inne zobowiązania – brak dostępnej płynności. Grupą docelową kredytobiorców są oczywiście 'single’ oraz rodziny, które nie posiadają żadnej nieruchomości na własność i w ostatnich latach nie zdecydowały się na budowę / zakup mieszkania
Co więcej, okoliczności kredytowe poza programem 2% pozostają rekordowo nieatrakcyjne zarówno dla inwestorów jak i konsumentów (wysokie koszty lewarowania długiem). Istnieje więc szansa, że program 2% może wesprzeć 'nadpodaż’ i nałożyć presję na ceny nieruchomości – jeśli deweloperzy przesadzą z oczekiwaniami. Mimo to materiały mogą wciąż rosnąć, w miarę jak część osób prywatnych i biznesmenów zdecyduje się na budowy nieruchomości, z nadzieją na nową falę konsumentów. W naszej ocenie – jeśli ta nie nadejdzie z adekwatną siłą – ceny materiałów jak i nieruchomości mogą rozpocząć korektę. Ostatnie dni spowodowały lawinę spekulacji o realnym wzroście płac r/r w Polsce (dynamika powyżej inflacji). WArto podkreślić jednak, że na pozytywny efekt wpłynęły premie w przedsiębiorstwach państwowych. Wysoka inflacja wciąż ogranicza możliwości konsumentów.
Może Cię zainteresuje: