Podział apartamentu 504, na 50. piętrze wieżowca Złota44, który ogłosił Rafał Zaorski elektryzuje publikę od tygodni. Postanowiliśmy jako redakcja, która poruszyła już ten problem pobieżnie wcześniej, rzetelnie odnieść się zarówno do samego przedsięwzięcia, jak i kontrowersji, które budzi. Zainteresowanych sprawą zapraszamy do przeczytania poniższego artykułu i wyciągnięcia własnych wniosków.

Stanowisko Bithub.pl

W naszej, subiektywnej ocenie podział nieruchomości na 20,000 części znajduje się przede wszystkim w interesie Rafała Zaorskiego, co wyjaśnimy poniżej. Nie wszyscy inwestorzy mają świadomość, jakie konsekwencje może zrodzić to, na co się piszą, a nazwanie projektu eksperymentem tylko to potwierdza. Idąc za tym uważamy, że każde wyobrażenie o posiadaniu udziałów w #504 może okazać się błędne. Mowa zarówno o tych najbardziej pesymistycznych, jak i optymistycznych opcjach. Ryzyko nie przeszkadza tysiącom ludzi kupować udziały, co pozwala nam przypuszczać, że naprawdę chcą wziąć udział w eksperymencie. Być może część z nich nie jest nawet wiedziona chęcią zysku, co usprawiedliwiałoby zgodę na 'abstrakcyjną’ wycenę lokalu opiewającą na 100 000 000 PLN. Idąc tym tropem, argumentacja wskazująca, że 20,000 ludzi chcących nabyć udziały to 'owce, wiedzione na rzeź’ jest w najlepszym wypadku przerysowana. Tym bardziej jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że sprawy wciąż mają szansę pójść dobrze, a 504 może działać lepiej, niż spodziewają się krytycy.

Uważamy, że jeśli polskie prawo nie przewiduje ograniczeń w zakresie podziału nieruchomości, ograniczenia te powinny wynikać wyłącznie z wyobraźni posiadacza i popytu nabywców. Jeśli prawo zostanie odpowiednio dostosowane, możliwe byłoby niedopuszczenie, by sprawa apartamentu 504 stała się precedensem (co budzi pewne obawy). Tymczasem, jako że prawo nie powinno działać wstecz – Zaorski prawdopodobnie ma możliwość dowolnego podziału lokalu, a nabywcy będą mogli udziały legalnie nabyć. Niekoniecznie musi być to równoznaczne z brakiem ograniczeń w zakresie korzystania z apartamentowca. Nie zostało także ustanowione pojęcie maksymalnej ceny, tu też ograniczają tylko wolnorynkowe mechanizmy (które oczywiście skomentujemy).

Ciężko nam wyobrazić sobie, by osoba medialna (mająca tak wiele do stracenia), jak Rafał Zaorski pozostawiła kupujących udziały z problemami (hipoteka), które spiętrzyłyby także jego przyszłe (medialne) problemy i skomplikowały sytuację. W naszej ocenie, jeśli Zaorski finalnie sprzeda nieruchomość za rzeczone 100 000 000 mln PLN, zwyczajnie mieszkanie zostanie oddane inwestorom bez ciążącej na nim hipoteki. Nie jesteśmy w stanie wycenić jako bardziej prawdopodobny innego, alternatywnego scenariusza, choć taki istnieje.

Przyszłość pokaże jak skończy się transakcja i która strona zostanie tą 'wygraną’. Uważamy, że wszelkie sugestie usprawiedliwiające nazywanie Rafała Zaorskiego 'oszustem’ są w tym przypadku przesadzone i nie powinny mieć miejsca. Część jego działań budzi wątpliwości natury moralnej, jednak nie wszystkie czyny moralnie wątpliwe są penalizowane przez prawo (np. zdrada). W naszej ocenie sprzedaż apartamentu 504 (własności) za 100 000 000 PLN, grupie 20,000 ludzi chcących je nabyć ludzi jest sprytnym wykorzystaniem naiwności, chciwości i ciekawości tłumu. Chleba i igrzysk?

Dla tych, którzy nie lubią dużo czytać…

• Obserwując od początku batalię między Zaorskim, a Wspolnotą dochodzimy do wniosku, że 'prawda’ leży gdzieś po środku. Z jednej strony nie byliśmy znaleźć argumentów prawnych, które przesądziłyby o niedopuszczeniu do sprzedaży 504. Niefachowo uważamy, że przytaczane często artykuły mogłyby mieć zastosowanie PO potencjalnym podziale, nie przed nim… Ponieważ sąd nie może jako dowodu użyć argumentacji Wspólnoty ze Złotej44, sugerującej, że 20,000 współwłaścicieli doprowadzi do kompletnego chaosu i łamania prawa mieszkaniowego. To pewnego rodzaju prognoza, która może ale nie musi się ziścić. Co więcej, uważamy, że ew. interwencja sądowi zajmie dużo więcej czasu, niż legalna odsprzedaż udziałów przez Zaorskiego, co (poza zainteresowaniem udziałami, przebijającym skalę) stanowi dodatkowy argument świadczący, że do 'dealu’ prawdopodobnie dojdzie;
• Uważamy, że sprzedaż apartamentu raczej wynika z problemów finansowych, niż rzeczywistej 'ciekawości finału eksperymentu społecznego’. Opatrzenie projektu mianem eksperymentu ma w naszej ocenie zwiększyć zainteresowanie i ciekawość. Powoływanie się, na kapitalizm, wolny rynek i prawo własności to hasła (które także rozumiemy i utożsamiamy się z nimi), które w tym przypadku stanowią kolejne 'dopisywanie ideologii’ do wysoce opłacalnego i (być może koniecznego) przedsięwzięcia sprzedaży apartamentu;
• Uważamy, że Rafał Zaorski doszedł do wniosku iż szybciej (i drożej) sprzeda świetnie rozreklamowany w mediach lokal 20,000 ludzi niż pojedynczemu inwestorowi (dla których niedawno jeszcze przewidziana cena była o połowę niższa, od obecnej). Według źródeł, do których dotarliśmy, apartament 504 przez wiele lat miał problem ze sprzedażą. Finalnie wylądowal w rękach Zaorskiego. Jeśli czas goni, taki scenariusz wydaje się zupełnie uzasadniony. Co do samej ceny, która jest proponowana… Uważamy, że jest skrajnie zawyżona. Skąd taka opinia?
• Wzięliśmy pod uwagę tzw. ’koszt alternatywy’ i fakt, że dla inwestora z portfelem pozwalającym na wydanie dziesiątek lub setek milionów złotych na nieruchomość, w której nie zamieszka prawdopodobnie nie ma znaczenia, czy będzie to Warszawa, Dubaj czy Nowy Jork. Liczy się wartość inwestycyjna. Koszt apartamentu 504 na Złotej jest porównywalny, z takimi samymi apartamentami w ścisłym centrum Manahttanu, oferowanymi przez Sotheby’s. Stawki ew. najmu w Nowym Jorku, byłyby nieporównywalnie korzystniejsze dla inwestora, od tych w Warszawie – przy dużo pewniejszej lokalizacji i dużo bardziej płynnym rynku. Nie jest to pierwszy przypadek w którym dziesiątkom tysięcy ludzi nie przeszkadza kupno skrajnej przewartościowanej rzeczy, z której dochód czerpie przede wszystkim 'wystawca’. Był już znany polityk, dziennikarz w tym przypadku słynny 'spekulant’.
• A może tym razem będzie inaczej? Uwazamy, że gdyby estymowana szansa powodzenia projektu była dużo wyższa, zainteresowanie udziałami w społeczeństwie także byłoby jeszcze większe. Wysokie zainteresowanie udziałem w 504 już na obecnym (ekstremalnie ryzykownym) etapie, daje szansę na (abstrakcyjną, ale jednak) premię za ryzyko i ew. dalszą spekulację udziałami (korzystne dla wczesnych udziałowców). Warunkiem tego jest zupełne powodzenie eksperymentu i sytuacja, w której apartament 504 będzie dostępny i wykorzystywany zgodnie z Quam Usum, które zaproponował Zaorski. Uważamy, że prawdopodobieństwo tego scenariusza jest niskie ale niezerowe.

Wspólnota kontra Rafał Zaorski

Według anonimowych źródeł do których dotarł BitHub.pl, Rafał Zaorski nie był pierwszym, który próbował dzielić apartamenty na Złotej44. Poprzednio planowano tam m.in. otwarcie 'Gentlemen’s Club’ natomiast inicjatywy te finalnie spełzły na niczym – prawdopodobnie z uwagi na silny opór Wspólnoty budynku i zawirowania prawne (Złota44 ma status budynku mieszkalnego). Sugeruje to, że Zaorski jest ’pierwszym, który ostatecznie się odważył’. Popularny spekulant miał też wielokrotnie nastręczać społeczności budynku nieprzyjemności związanych z organizacją hucznych imprez, czy zachowaniem gości budynku.

Jednym słowem Zaorski miał zachowywać się w 504 jakby mieszkał w prywatnej rezydencji, w której nie istnieją 'sąsiedzi’ i 'wspólnota’. Ilość gości Zaorskiego miała też wielokrotnie przekraczać dopuszczalne standardy, a z uwagi, że w budynku działają dwie windy, mieszkańcy wielokrotnie skazani byli na poruszanie się schodami, pokonując kilkadziesiąt pięter. Wspólnocie, choć nie podobało się to – nie skutkowało konkretnymi działaniami prawnymi. Miarka się przebrała po ogłoszeniu Epickiego Flipa?

W naszej ocenie Rafał Zaorski chce korzystać ze swojej popularności, jak 'lekkoduch’. Chcąc prowadzić takie życie, czy nie lepszy byłby wybór prywatnego domu, gdzie standardów zachowania nie kreśli Wspólnota? Takie standardy zachowania pozostawiamy do indywidualnej interpretacji. Oczywistym i naturalnym jest zatem opór społeczności związanej ze Wspólnotą Złota44, wedle której transakcja budzi uzasadnione, także w naszej ocenie obawy. Ponieważ nie mamy dogłębnej wiedzy prawnej, ciężko nam z całą pewnością stwierdzić, czy Wspólnota na tym etapie naprawdę może powstrzymać sprzedaż apartamentu. Podejmując się jednak niefachowej, subiektywnej w tym zakresie opinii uważamy, że zablokowanie sprzedaży czy zlicytowanie 504 może nie być możliwe. Dlaczego tak uważamy? Zastrzegamy, że nasza wiedza w tym zakresie nie jest kompletna i możemy się mylić.

Zlicytują czy nie?

Najpopularniejszy komentarz, pod powyższym tweetem sugeruje, że podmiot, od którego Zaorski zaciągnął 20 mln PLN pożyczki pod zastaw apartamentu, zlicytuje wierzytelność wśród nabywców. Wówczas mógłby zostać użyty art. 777 i jak twierdzi powyższy tweet komentujący 'postawić w stan natychmiastowej wierzytelności’, w efekcie przejmując lokal. Według naszej (niefachowej) opinii taki scenariusz nie wydaje się już prawdopodobny. Dlaczego? Prawdopodobnie nie leży w interesie ani Zaorskiego (oczywiste), ani pożyczkodawcy (oczywiste).

Co więcej, ze źródeł wynika, że pożyczka wystawiona została przez spółkę pod zastaw apartamentu 504, a nie na jego zakup. Wbrew niektórym 'spiskowym’ komentarzom na X, spółka, która wystawiła Zaorskiemu pożyczkę pod zastaw, nie musi mieć niczego wspólnego z inicjatywą Epicki Flip. Nawet jeśli transakcja byłaby dla niej potencjalnie opłacalna (to Rafał Zaorski jest jej inicjatorem). Z naszych anonimowych źródeł, których autentyczności nie możemy potwierdzić wynika, że została już przedstawiona propozycja odkupu wierzytelności i postawienia Zaorskiego do egzekucji z 504 w trybie art. 777 kpc, ale finalnie ze strony Wspólnoty nie było zgody na warunki porozumienia.

Możemy przypuszczać, że sprzedaż apartamentu za 100 000 000 PLN, (do której, jak sugeruje liczba zainteresowanych nabywców, prawdopodobnie dojdzie) znajduje się zarówno w interesie zarówno Zaorskiego, jak i podmiotu, który udzielił na nią pożyczki (odzyskanie hipoteki, odsetek). Nie jest to oczywiście informacja sensacyjna. Nie znamy szczegółów tego 'dealu’ ale nie sądzimy, by 'ta strona’ miała jakikolwiek interes w przedwczesnej odsprzedaży apartamentu, który może zostać finalnie sprzedany po bardzo atrakcyjnej cenie (o czym poniżej).

Artykuł 16?

Kolejny argument, na który natknęliśmy się to umocowanie licytacji 504 w art. 16 ustawy o własności lokali, który traktuje:

Tu jednak zakładamy, że Zaorski prawdopodobnie nie zalega znacząco z opłatami (przynajmniej nie dla zarządcy budynku. Także wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu można interpretować różnie. Zapis 'czynienie korzystania z nieruchomości wspólnie uciążliwym’ (dopiero do ustalenia, skoro do czasu Epickiego Flipa Wspólnota nie podjęła żadnych kroków przeciwko Zaorskiemu). Przede wszystkim, ciężko jest postawić taki zarzut ZANIM do jakiejkolwiek uciążliwości z tytułu 20,000, nowych udziałowców #504 doszło.

Jest jakieś ale?

Przede wszystkim, potencjalni nabywcy apartamentu 504 mają czas i środki, by dowiedzieć się 'na co się piszą’. Jeśli mimo niepewności i ryzyka, chcą nabyć lokal – nie można winić za to Zaorskiego i nazywać go oszustem. Jedyny zarzut, który wydaje się być zasadny to fakt, że Rafał Zaorski przez wiele miesięcy stosował swego rodzaju 'mgłę informacyjną’, wokół statusu księgi wieczystej. Jako sprzedający mógłby nie tylko przedstawić ale także dokładnie wytłumaczyć inwestorom jej faktyczny stan. Skoro tak się nie dzieje, udzielane są ogólnikowe informacje, a udziały są wciąż oferowane – prawdopodobnie nie jest to wymagalne prawnie i wynika tylko i wyłącznie z rzetelności oferującego sprzedaż. Zaorski nie ma obowiązku się z tego tłumaczyć. Jeśli kupujący chcą, mogą kupować 504 'w ciemno’. Niemniej jednak uważamy, że finalnie dojdzie do sytuacji, w której Zaorski oficjalnie przekaże, że hipoteka z apartamentu zniknęła. Właśnie – pospekulujmy o hipotece.

Podstawa – o hipotece słów kilka

Jak wiadomo, z krążących od dłuższego czasu informacji w sieci, na apartamencie 504 ciąży hipoteka. Postanowiliśmy, że posiłkując się najprostszym źródłem (yanokhipoteczny.pl) powiemy poniżej, na temat nieruchomości obciążonych hipoteką kilka słów, poniżej.

• Rafał Zaorski jest właścicielem 504 – mimo obciążenia hipoteką, to nie wierzyciel jest właścicielem nieruchomości. Hipoteka oznacza, że właściciel, na którą jest zapisana ma po prostu dług. Jeśli nie odda go, wierzyciel (pożyczkodawca) może nieruchomość odebrać, sprzedać, a z uzyskanych środków oddać mu pieniądze (sam oczywiście otrzyma z powrotem swój wkład plus odsetki)
• Wierzyciel może dochodzić zobowiązania nawet gdyby właściciel nieruchomości zmienił się (a hipoteka nie została spłacona). Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości odbywa się poprzez komornika, NIE DZIEJE SIĘ AUTOMATYCZNIE PRZY SPRZEDAŻY
• Tak zwana wartość hipoteki to maksymalna kwota, jakiej może domagać się wierzyciel, aby zaspokoić swoje roszczenia, zapisana jest w księdze wieczystej (KW).
• Wartość hipoteki ustalana jest przez podmiot, na rzecz którego do KW ją wpisano (może to być osoba prywatna, bank, spółka etc.). Zwykle przekracza wartość samego długu ponieważ kredytobiorca spłaca również odsetki (oczywiste)
• Po spłacie zobowiązania (hipoteki), trzeba dokonać wykreślenia wpisu o niej, z księgi wieczystej. Nie zachodzi to automatycznie. Jednym słowem, to właściciel nieruchomości może dostarczyć dowód spłaty, opłacić wpis i złożyć wniosek na formularzu KW
• Wykreślenia hipoteki dokonuje się w sądzie (właściwym dla lokalizacji). Opłatę można wnieść na miejscu bądź online. W odpowiednim wydziale (zajmującym się księgami hipotecznymi) składa się właściwy formularz oraz przekazuje się zgodę na wykreślenie hipoteki (wydawaną przez bank bądź osobę fizyczną/spółkę, na którą zapisana była hipoteka)
• Tak zwany Rejestr Ksiąg Wieczystych jest zupełnie jawny. Jak widać po ilości zainteresowanych, obecnie ludzie nie za bardzo przejmują się kupnem zadłużonego lokalu?

Czy jest szansa, że Rafał Zaorski nie spłaca długu i dlatego sprzedaje 504?

Teoretycznie tak. Jeśli dług nie jest spłacany, nieruchomość na której jest hipoteka musi zostać sprzedana. Może mieć to miejsce w formie licytacji ale… Jak czytamy ’Przeważnie właściciel ma czas by samodzielnie sprzedać nieruchomość i być może uzyskać lepszą cenę. W nowo zawieranych umowach kredytu hipotecznego zawsze jest taka możliwość. Właścicielowi zależy na jak najlepszej sprzedaży, ponieważ wierzyciel zabiera z uzyskanej kwoty jedynie swój dług, reszta pozostaje w rękach właściciela i dłużnika, (teraz już byłego).’ Stąd pomysł na Epicki Flip? Nie wiemy, możemy snuć jedynie domysły.

Zatem, co wiemy? Jeśli jakakolwiek nieruchomość obciążona hipoteką zostanie sprzedana, hipoteka pozostaje na niej dalej. Zatem wierzyciel wciąż może ściągnąć dług, wymuszając sprzedaż nieruchomości. Nowy właściciel (lub 20,000 właścicieli) nie mogą stwierdzić, że nie wiedzieli o hipotece ponieważ istnieje możliwość sprawdzenia jej, w Księdze Wieczystej (dostępne również online). Czy to musi oznaczać 'pułapkę’? Nie musi.

Sprzedaż lokali obciążonych hipoteką nie musi oznaczać, że nowy właściciel będzie zobowiązany do jej spłaty. W takich przypadkach można np. stosować procedurę, według której w trakcie podpisywania u notariusza umowy, część pieniędzy, jakie płaci kupujący, przekazywana jest wierzycielowi automatycznie – na zaspokojenie roszczenia. Tylko reszta trafia do właściciela. Czy tak jest lub będzie, w przypadku umów podpisywanych 'u Rafała’? Nie wiemy ale uważamy, że pozostawienie hipoteki w mieszkaniu z 20,000 udziałowców jest ryzykowne, także dla pożyczkodawcy. Nie sądzimy, by i on miał stać się tu stroną poszkodowaną, co utwierdza nas w przekonaniu, że mimo wszystko Zaorski spłaci hipotekę, najpóźniej w dniu podpisywania umów.

Źródło: https://yanokhipoteczny.pl/hipoteka-10-rzeczy-ktore-warto-o-niej-wiedziec/

Szlachcic na zagrodzie?

• Według naszego anonimowego źródła z budynku Złota44 standardy przeciwpożarowe przewidują max. 50 osób na piętrze (25 w lokalu) i wielokrotnie już wcześniej nie były przestrzegane
• Mieszkańcy uważają, że Zaorski jedynie odgrywa 'teatralną’ rolę Robin Hooda, który chce 'zabrać bogatym’ (w domyśle mieszkańcom) i dać biednym (potencjalnym nabywcom)
• Faktycznym celem transakcji jest próba zaprezentowania oferty jako korzystnej dla nabywców (co akurat nie dziwi) – finalnie, skasowanie pieniędzy za sprzedaż i zniknięcie z projektu Epicki Flip oraz pozostawienie nabywców z istotnymi problemami (co z hipoteką?)
• Wspólnota obawia się, że wernisaże i eventy organizowane w apartamencie 504 stają się przykrywką do masowego zapraszania ludzi i podpisywania z nimi umów przez Zaorskiego
• Rzeczywiście narracja Zaorskiego (wielokrotnie wymierzona w i uogólniająca 'buractwo’ mieszkańców Złota44) stoi w sprzeczności z ceną, którą sam zamierza uzyskać za proponowany lokal. Rekordowe 100 milionów złotych za lokal w budynku pełnym 'buraków ubranych w Pleiny’?

Tłum jest zdeterminowany i czeka

• Według danych ze strony Epicki Flip zapisy na udziały wynoszą już prawie 60,000. Finalnie rozdysponowane ma zostać 'tylko’ 20,000. Zatem mniej więcej co trzeci zainteresowany prawdopodobnie obejdzie się smakiem. Oczywiście zapisy nie oznaczają jeszcze, że finalnie umowy zostaną podpisane. To bardziej ogólne wartości pokazujące zainteresowanie
• Mimo dużej 'nagonki’ medialnej i wielu niejasności wokół Epickiego Flipa, zainteresowanie jest olbrzymie. Pierwotnie spodziewaliśmy się, że kontrowersje w mediach przeszkodzą w zebraniu grupy docelowej – tak jednak się nie stało, co sugeruje bardzo dużą ciekawość (i poparcie dla Zaorskiego)
• Liczba zapisanych to ponad 7900 osób, co sugeruje że niektórzy deklarują część kupna więcej niż jednego udziału, wartego 5000 PLN. Średnio 'chętni’ na 504 chcą zakupić między 7 a 8 udziałów. Oczywiście wynik ten zawyża prawdopodobnie wąska grupa 'optymistów’, którzy postanowili nabyć udziały, być może w celu dalszej spekulacji

Powtórzymy, w naszej subiektywnej ocenie, która może być błędna, Rafał Zaorski zupełnie legalnie podzielił nieruchomość na 20,000 udziałów, sprytnie wykorzystując lukę w prawie, które nie precyzuje do jakiej liczby maksymalnie można je dzielić. Dzięki temu stworzył pewnego rodzaju 'iluzję’ atrakcyjnej ceny proponując szansę na zostanie posiadaczem luksusowego apartamentu, już od kwoty 5000 PLN. To mniej niż średnia, miesięczna wypłata netto wg. danych GUS. założenie wiec było takie, 'by ludzi było stać’ – niełatwo przecież sprzedać 20,000 udziałów w nieruchomości, prawda? Jednak cena ta nie jest nawet mirażem atrakcyjności ponieważ liczyć należy cenę całkowitą odsprzedaży, czyli 100 000 000. To cena luksusowych, podobnych do Złotej44 apartamentów, na Manhattanie oferowanych przez Sotheby’s. Nie wierzycie? Pokażemy niżej.

Zastanówmy się zatem jak wygląda aktualna wycena Zlotej 44. Pokusimy się o kosmopolityzm. Nie porównamy jej do Poznania, Gdańska, ani innych apartamentów w Warszawie. Nie porównamy jej ceny nawet do jakiegokolwiek, europejskiego kraju. Udamy się w tym celu na drugą stronę Atlantyku. Bliżej Wall Street. Jak wygląda premia za ryzyko 'inwestycji’ w 504 na Złotej i czy jest atrakcyjna? Jaki jest margines bezpieczeństwa w razie potencjalnej odsprzedaży, w bliżej nieokreślonej przyszłości? Zastanówmy się nad tym.

Bo Złota44 to Złota44, nie jakiś tam Nowy Jork czy Los Angeles… Prawda?

Złota44 to budynek, na który składa się 290 lokali. Według naszej wiedzy 169 to apartamenty prywatne, 121 lokali to siedziby spółek. Łączna ilość hipotek na Złotej wynosi 44. Cena za metr kwadratowy mieszkania na Złotej44 w przypadku sprzedaży za planowane (i całkiem realne) 100 000 000 PLN to prawie 210 000 PLN. Czy Rafał Zaorski doradziłby komukolwiek ze swoich znajomych inwestorów kupno w tej cenie? Ciężko powiedzieć, ale uważamy, że inwestorzy zajmujący się obrotem luksusowymi nieruchomościami nie zaakceptowaliby jej. Dlaczego tak uważamy? Porównaliśmy Warszawę z najbardziej prestiżowymi lokalizacjami w Stanach Zjednoczonych (gdzie dynamika cen nieruchomości także 'poszybowała do gwiazd’ w ostatnich latach).

Ceny za m2 poniższych willi w najbardziej prestiżowych lokalizacjach Kalifornii są ponad dwukrotnie niższe niż Złotej44. Średnia powierzchnia domów poniżej to ok. 1100 m2 (12 000 stóp kwadratowych) Ceny mieszkań w Warszawie wzrosły w 2023 o ok. 20% rok do roku. Stosując się do tego wzrostu apartament byłby wart dziś ok. 27,5 – 28 mln PLN. Tak, wiemy, że tak wspaniałego apartamentu jak #504 na Złotej44 nie można wyceniać w sposób rynkowy. Ale czy jest tak wspaniały by nie móc porównać go z Beverly Hills czy Bel-Air, na przedmieściach Los Angeles?

Link: https://www.redwagonteam.com/southern-california-mansions-for-sale/20-million-30-million/

A Nowy Jork?

Ach… Przecież porównaliśmy wycenę z willami, a przecież 504 to apartament, więc może… Przejdźmy do najbardziej prestiżowych lokacji w Nowym Jorku m.in. na Manhattanie. Oto jak przedstawia się (wąska) oferta luksusowego domu aukcyjnego Sotheby’s. Poniżej przedstawione apartamenty metrażowo są bardzo zbliżone do 504, zajmującego część piętra na Złotej44. Ich lokalizację trudno określić jako 'mniej prestiżową’ od centrum Warszawy. Nowy Jork to nie tylko kilkunastomilionowy moloch ale znane z rekordowo drogich nieruchomości miejsce na świecie i finansowa stolica świata. To tu Zaorski pierwotnie planował słynną wyprowadzkę. Jak mówił 'w celu rozegrania bańki AI’, a finalnie?

Chce zrównać cenę apartamentu w Warszawie, z cenami adekwatnych apartamentów w Nowym Jorku. Jak w jednym z wywiadów sam wspominał, podobne do Złotej lokale w NYC są dużo droższe. Postanowił więc wywindować cenę sprzedaży 'by było go stać’? Ceny luksusowych nieruchomości w Nowym Jorku będą rosły co najmniej tak długo, jak Wall Street utrzymuje wzrostowy trend, a miasto roi się od krezusów, czego nie można powiedzieć o Warszawie i GPW ale… Także potencjalne ryzyka w obu tych miejscach są nieporównywalne (dodajmy też problem związany z potencjalną wygraną Rosji w Ukrainie).

W jednym ze swoich wywiadów Zaorski mówił, że wojnę w Ukrainie można było wyczuć na podstawie działań spekulacyjnych na rynku nieruchomości, które byly inaczej wyceniane po obu brzegach Wisły. Mamy wrażenie, ze w przypadku Nowego Jorku ryzyko spadku wartości luksusowego mienia, wynikające choćby z takich powodów jest niższe (ale możemy się mylić).

Link: https://www.sothebysrealty.com/eng/sales/new-york-ny-usa/?lat=41.26901218916432&lng=-73.74794746546225&z=8

Dobrze, co to oznacza?

W naszej ocenie powyższe wskazuje, że cena 100 milionów złotych za 480 m2, na 50 piętrze Złotej44 byłaby nie do zaakceptowania dla pojedynczego inwestora. Natomiast może być zaakceptowana przez 20 000 'ciekawskich’ udziałowców. Sama wycena wydaje się niesamowicie zawyżona. Godząc się na nią, nabywcy (zakładamy, że zorientowani na przyszły zysk, nie samą możliwość korzystania z apartamentu) dołączają do spekulacji przewartościowanym 'towarem’. Idąc za logiką 'większego głupca’ teoretycznie jest możliwe znalezienie kogoś, kto zapłaci za ten lokal 150 czy 200 milionów złotych, być może nawet niebawem. Problem w tym, że znalezienie kogoś, kto obraca takim kapitałem, jest naiwny i zaakceptowałby 'każdą cenę’ za 504 to abstrakcja. Chyba, że mówimy o dzieleniu 20,000 udziałów na kolejne… (!)

Zawyżona cena zazwyczaj oznacza, że margines bezpieczeństwa (szacowany maksymalny spadek wartości mieszkania) jest olbrzymi, a premia za ponoszone ryzyko inwestycyjne w lokal wyceniony na poziomie elitarnych (i rzadko dostępnych) apartamentowców wokół Central Parku w NYC – w naszej ocenie, znikoma. Sytuację można byłoby bez cienia przesady porównać do wywindowania akcji spółki X, której notowania pewnego dnia otwierają 4 krotnie wyżej (bez żadnego powodu), a ludzie ochoczo rzucają się na akcje po 400 % wzroście.

Co zmieniło się w 504 odkąd Zaorski kupił lokal za 23 miliony złotych, niespełna rok temu? Co uzasadnia jego czterokrotny wzrost wartości? Czy pojawił się tam oryginał obrazu Tamary Łempickiej (14,8 mln USD, w Christie’s) a może w garażu na nabywców czeka nowe Bugatti Chiron (ok.3,5 mln USD) ? Ponieważ… Ceny obu tych 'dzieł’ opiewają na łącznie ok. 70 mln PLN. Mamy jednak prawo przypuszczać, że ani jedno ani drugie nie będzie dane 'w pakiecie’ z 'kluczykami’ do 504.

ALE – nikt nikomu nie może zabronić kupna lokalu w tej cenie. Wolny rynek dyktuje warunki sprzedaży (czasami abstrakcyjne).

Spekulacji ciąg dalszy – Rafał Zaorski się spłukał i potrzebuje kasy?

Jak wiemy, Zaorski zajmuje się spekulacją, w której wykorzystywał m.in. takie metody jak… Analiza muzyczna. Uspokajamy, to pozornie szaleństwo ale bankrutowali także korzystający ze znacznie bardziej zaawansowanych metod (choćby Long Term Capital w 1999, założony przez noblistów). Ostatnie kilkanaście miesięcy nie było udane dla Zaorskiego, co sam sugerował. Ostatnio próbował przekonać X, że zarobił na krótkich pozycjach, na akcjach europejskich spółek z branży luksusowej. Ile? Nie wiemy. Poprzednio sukcesami chwalił się używając częściej, dokladnych cyfr.

Jak sam Zaorski sugeruje, wziął kredyt pod zastaw apartamentu 504. Dzięki temu nie musiał wnosić wkładu własnego i po sułtańsku 'osiadł’ na 50 piętrze Złotej 44. Otrzymane 'słynne’ 20 milionów PLN, z kredytu pod zastaw (którego zabezpieczeniem jest apartament) przeznaczył na 'rynkową grę’. To na tym polega słynne 'lewarowanie się’ nieruchomością, o którym mówił Zaorski. Dosłownie na miesiąc, zanim prasa zaczęła rozpisywać się o kupnie 504 (czerwiec 2022), na spadkach rynku kryptowalut Zaorski miał zarobić 44 miliony PLN, w tym na upadku projektu Luna.

To wydarzenie mogło ośmielić go do tak 'grubej’ przeprowadzki. Resztę tej historii można sobie dopisać (choć zawsze istnieje cień szans, że 'dopisana historia’ jest błędna). Przekonany o swojej nieomylności i intuciji, bo spektakularnym sukcesie z Luną, Zaorski przecenił swoje możliwości?

Spłacając wysokie odsetki (kredyty pod zastaw zwykle udzielane są na krótsze okresy spłaty) od bardzo wysokiego kredytu (musiał być wysoki, skoro wzięty został pod zastaw 504), kapitał topnieje szybko. Jeszcze szybciej ubywa, jeśli dodamy do tego słabszą passę na rynku. Oraz niebagatelne koszty utrzymania nieruchomości. Zaorski zaczyna czuć na sobie 'presję’ nurkującego majątku? Epickim Flipem być może znalazł sposób. Nie jesteśmy w stanie stwierdzić, czy od dawna go planował. Z drugiej strony wzięcie pod zastaw takiej nieruchomości nie jest niczym ani nielegalnym ani zasługującym na chowanie w tajemnicy… Choć Zaorski od dawna opatrywał komentarze na ten temat 'enigmatycznymi’ komentarzami.

Pytania (bez odpowiedzi)

W przeciwieństwie do poprzednich spraw, jakie opisywaliśmy – w tym przypadku nie widzimy obiecywania 'gruszek na wierzbie’. Być może nie jest to wcale potrzebne, by zyskać zainteresowanie i uzyskać abstrakcyjną wycenę? Jesteśmy w stanie stwierdzić, że Rafał Zaorski umiejętnie buduje kampanie marketingową (patrząc na jej efekt tj. olbrzymią ilość zapisów na 504). Nie jesteśmy w stanie powiedzieć, że zapewnia wszystkim przyszłym lub niedoszłym udziałowcom kompletną wiedzę na temat tego, co kupują oraz tego, z jakimi obowiązkami będą się mierzyć (ciekawe ile czasu będzie trwało załatwienie 20000 wpisów do KW). Nie leży jednak w jego interesie informować o ryzykach, o których nie musi mówić (nie musi nawet sam być ich świadomy).

Nie jesteśmy w stanie powiedzieć także, na ile zainteresowanych udziałami w apartamencie 504 wiedzie chciwość, a na ile ciekawość. Uważamy, że w mediach ma miejsce (co całkiem zrozumiałe) kampania medialna wymierzona w Epicki Flip. W interesie Wspólnoty ze Złotej44 jest, by do 'podziału’ apartamentu 504 nie doszło. Wydaje nam się jednak wątpliwe, by odsprzedaż udziałów w nieruchomości mogła zostać wstrzymana. Poza (amatorskimi) wątpliwościami wobec samych podstaw prawnych stojących, za takim scenariuszem uważamy, że Rafał Zaorski prawdopodobnie będzie w stanie szybciej sprzedać udziały, niż Sąd ją zablokować.

Uważamy jednoczesnie, że sam podział potencjalnych 'owoców’ ze sprzedaży, (jeśli finalnie zostaną Zaorskiemu wpłacone) jest sprawą trzeciorzędną, dla istoty całej sprawy. Nasz komentarz, bardziej osobisty (acz ku przestrodze dla wszystkich spekulujących i uzależnionych od hazardu) w tej sprawie jest taki: Gdyby Rafał na rynku zawsze 'grał za swoje’, tej skali problemy i kontrowersje wokół jego osoby prawdopodobnie nigdy by się nie pojawiły. 'Lewarowanie się’ nie zawsze jest opłacalne i nie mówimy tego wyłącznie w kontekście finansowym. Czy tym razem 'lewar’ (na przysłowiowy koszt niedoszłych udziałowców) wyjdzie Zaorskiemu na zdrowie?

Ciekawostki

• Rafał Zaorski wierzy, że projekt zakończy się sukcesem i podobnie jak ze sprzedaną przez niego książką, także na udziałach w 504 'nikt nie straci’
• Według informacji ze strony https://epickiflip.pl/ miesięczny czynsz wyniesie 1 PLN / udział (obecnie ok. 20 000 zł), na stronie nie ma informacji o jakichkolwiek innych kosztach.
• Udziałami będzie można handlować, przekazywać w formie darowiźnie, czy dziedziczyć (jak standardowe prawo własności)
• Zaorski sugerował, że częśc udziałowców wybierze samodzielnie, spośród swoich znajomych i ludzi zasłużonych dla nauki.

Może Cię zainteresuje: