Opozycja wycofa Kredyt 0%, program BK 2% zagrożony? Ceny nieruchomości w Polsce 'wreszcie’ spadną

W roku 2022 wiele osób dostrzegało spadki na rynku nieruchomości, a ceny mieszkań zwyżkowały bardzo nieznacznie. Niemal wyłącznie w ścisłych centrach dużych miast. Tymczasem rok 2023, który powoli odchodzi przyniósł sporych rozmiarów hossę. Częściowo była ona spodziewana wobec oczekiwanego programu rządowego, który okazał się stymulatorem nie tylko popytu ale także cen. Wzrost optymizmu branży deweloperskiej wynika z ogromnej fali zainteresowania programem Bezpieczny Kredyt 2%. Tymczasem nawet ten program może stanąć pod znakiem zapytania.

Celem BK2% było umożliwienie milionom Polaków wzięcia atrakcyjnie oprocentowanego kredytu na zakup pierwszej nieruchomości. Biorąc pod uwagę dość negatywną koniunkturę na rynku, (która trwała dopóki go nie wprowadzono) z powodzeniem można uznać aktualną hossę za 'sztucznie’ stymulowaną. Jak dotąd wpłynęło do banków ok. 82 tys. wniosków o Kredyt 2%. Patrząc na dynamikę jesienią, do końca roku może być to znacznie ponad 100 tys. wniosków. Tymczasem w umowie koalicyjnej nie znalazły się wzmianki o preferencyjnym kredycie 0% ani obiecywanych 600 zł dopłat do najmu. Powoli znikają 'stymulatory’ wzrostów rynku nieruchomości?

Tło sytuacji

• Według komentarzy senator Lewicy, Magdaleny Biejat nie popiera ona programu Kredyt 0% ponieważ ten byłby a) niesprawiedliwy wobec wszystkich, którzy złożyli wnioski o kredyt 2% b) politycy powinni skoncentrować się na stymulacji podaży zamiast popytu. Także w naszej ocenie Kredyt 0% prawdopodobnie przyniósłby dalszy dynamiczny wzrost cen nieruchomości (oraz usług i wszystkiego co z nim związane) przynosząc wymierne, realne korzyści wszystkim kupującym
• Wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Konrad Płochacki, udzielił komentarza dla Money.pl ’racjonalniejszym rozwiązanie byłoby przedłużenie kredytu 2% do czasu wejścia kredytu 0 proc. Nie spodziewamy się, że to nastąpi w tym roku, natomiast bez wątpienia będzie to test wiarygodności dla polityków’
• Według anonimowych doniesień Money.pl, który uzyskał komentarz z branży bankowej otwartą kwestią powinno być, czy program Kredyt 2% powinien zostać utrzymany. Przedstawiciele branży wypowiedzieli się jasno ’na kredyt 0% nie ma szans’. Branża negatywnie ocenia Kredyt 0% choć zazwyczaj w jej interesie leży wyższa aktywność kredytobiorców i stymulacja rynku
• W ciągu ostatnich 3 kwartałów (I-III kw. 2023) w 7 największych miastach Polskich ilość kupujących mieszkania od deweloperów wzrosła o ponad 70% (choć warto pamiętać, że wynikowi sprzyja efekt niskiej bazy – w 2022 roku popyt był bardzo niewielki)
• Cytowany przez Money.pl ekspert ds. rynku nieruchomości Mirosław Król spodziewa się korekty cen na rynku nieruchomości od nowego roku. Jednocześnie przekazał, że ceny na rynku wtórnym mieszkań mogą dogonić rynek deweloperski ponieważ coraz mniejszą ilość wnioskujących stać na nowe mieszkania. Ożywiony popyt dotyczy obecnie mieszkań na rynku wtórnym, których oferty 'wisiały’ nawet przez rok i dłużej.
• Politycy opozycji generalnie podnoszą kwestię zwiększenia podaży, w celu normalizacji cen zamiast stymulacji popytu poprzez programy dopłat.

Paradoks?

Istotny problem w argumentacji o 'stymulacji podaży’ stanowi kwestia wysokich stóp procentowych. W ich otoczeniu i bez Programy BK2% popyt na kredyty hipoteczne (oraz nieruchomości w każdej postacj) prawdopodobnie potężnie wyhamuje. Niejasne jest też jak Lewica widzi zwiększenie podaży na rynku nieruchomości. Jeśli budżet nie pozwala obecnie na Program 0% czy kontynuację BK2% – skąd rząd miałby znaleźć środki potrzebne na budowę mieszkań i przede wszystkim, kto i za jaką cenę miałby podjąć się takich inwestycji? Wydaje się, jeśli ktokolwiek miałby stymulować podaż i co za tym idzie spadek cen…

Mogą to być budujący właśnie teraz apartamentowce i domy, podejmujący ryzyko deweloperzy. Historycznie największe zyski z podejmowanych inwestycji branża deweloperska osiągała podejmując się ich w czasie, gdy koniunktura na rynku wychodzi z bardzo ciemnego miejsca. Oraz odwrotnie – największe ryzyko podejmowali wszyscy Ci, którzy decydowali się na inwestycje w czasach, które wyglądają na wspaniałe dla całej branży ale… Okazują się szczytem spekulacyjnej bańki, w czasie którego tylko nieliczni oczekują niższych cen. Czy teraz, po kilkunastu latach nieustannego wzrostu cen znajdujemy się w takiej fazie?

Opozycja grozi palcem

W czasie gdy wzrost płac w ujęciu rocznym w Polsce wynosi niespełna 11%, średnia wartość wnioskowanego kredytu hipotecznego wzrosła niemal 22% r/r sygnalizując 'kredytowanie pod korek’ i wyższą tolerancję ryzyka kredytowego w bankach. Naturalnym efektem ograniczonej (jeszcze) podaży nieruchomości jest trwający scenariusz wzrostu cen (szczególnie wycen mieszkań, w dużych miastach). Pytanie – czy astronomiczne wzrosty miałyby miejsce bez programu Bezpieczny Kredyt 2%? Prawdopodobnie nie. Dlatego pochylmy się nad tym w jakim miejscu cyklu znajdujemy się obecnie.

Tymczasem opozycja, która w roku 2024 obejmie większość w Sejmie sygnalizuje, że deficyt budżetowy Polski jest głębszy niż oczekiwała. W efekcie tego program Bezpieczny Kredyt 0% (istotna część kampanii Koalicji Obywatelskiej) prawdopodobnie nie będzie możliwy do wprowadzenia, a kwestią otwartą zostaje czy program Bezpieczny Kredyt 2% będzie mógł zostać utrzymany. Taki scenariusz zwiastowałby prawdziwe trzęsienie ziemi w branży deweloperskiej, gdzie ponownie zapanował hurra optymizm, a budowy nowych lokali masowo ruszają w oczekiwaniu na wysoki popyt, co w przyszłości przełoży się na wyższą, dostępną podaż.

FOMO – czym jest?

Informacje o tym, że okno dla BK2% może zamknąć się z końcem grudnia 2023roku mogą spowodować prawdziwe FOMO (zjawisko charakterystyczne dla szczytów spekulacyjnych baniek, w czasie którego uczestnicy rynku odczuwają silny strach przed ominięciem okazji ang. 'Fear of missing out’). Polacy masowo ruszą do banków w najbliższym miesiącu aby 'załapać się’ na Kredyt 2%, którego finansowanie w roku 2024 stanie pod znakiem zapytania? Pamiętajmy, że popyt na mieszkania w roku 2023 znacznie przebił pierwotnie 'ostrożne szacunki’ w budżecie. Co do zasady w roku 2023 program BK2% jest nielimitowany ale w kolejnych latach może być inaczej. Wiele wskazuje na to, że w roku 2024 nie będzie możliwe prowadzenie programu bez uchwalenia na ten cel dodatkowych środków. Czy Sejm poprze taką ustawę?

Historia pokazuje jednak, że programy o takiej skali jak BK2% są bardzo niechętnie likwidowane przez kolejne partie. Mało tego, kolejni rządzący mają raczej tendencję do kolejnych 'socjalnych ekscesów’, czego przejawem jest (prawdopodobnie 'był’ o ile nowy rząd niczym nie zaskoczy) Kredyt 0%. Rynek nieruchomości stanowi także potężną część polskiego PKB i nie wydaje się w interesie którejkolwiek partii rozpoczynanie rządów od dynamicznych spadków ich cen oraz bankructw zakredytowanych deweloperów. Pytanie, czy tym razem 'nie będzie inaczej’ i tak zwana 'opozycja’ zdecyduje się na utrzymanie w mocy Kredytu BK2% mimo wyzwań budżetowych?

A może finalnie zdecyduje o wdrożeniu BK 0% sygnalizując Polakom, że jest skłonna 'dać więcej’ niż wcześniejsi rządzący? Przyszłość na tym etapie pozostaje niejasna. W naszej ocenie opozycja wycofa się z kredytu 0% – tym bardziej biorąc pod uwagę, że poparcie dla takiego rozwiązania w społeczeństwie obserwującym rajd cen nieruchomości spada, wprowadzenie go mogłoby nieść 'koszty polityczne’ zamiast zysków. Oczekujemy jednak, że program BK 2% zostanie utrzymany choć okno dopłat w przyszłym roku może zostać zamknięte w miarę jak popyt nieruchomości winduje ceny i ogranicza dostępność lokali. Będzie 'przerwa’ na oddech w branży? Być może ale w naszej ocenie ta przerwa nie sprawi, że dostępność lokali wzrośnie. Program Kredyt 2% musiałby zostać zlikwidowany aby ceny nieruchomości ponownie zaczęły spadać.

Co mamy przed sobą?

• Narodowy Bank Polski sygnalizuje, że stopy procentowe zostaną utrzymane dłużej bez zmian – wbrew temu czego jeszcze niedawno oczekiwali analitycy i kredytobiorcy. Na konferencji prof. Adam Glapiński przekazał, że NBP oczekuje nawet nieznacznego wzrostu inflacji w najbliższych miesiącach
• Nie jest pewne na jakie ruchy zdecyduje się nowa grupa rządząca i to od niej będą zależeć decyzje w NBP (im więcej stymulacji fiskalnej i rozdawnictwa tym dłużej stopy będą wysokie, odpowiadając na ryzyko inflacyjne). Od strony polityko monetarnej sytuacja nie wygląda na taką, która stymulowałaby popyt na kredyty w dającej się przewidzieć przyszłości
• Ma miejsce olbrzymi rajd po Kredyty 2% w końcówce roku po tym jak Polacy 'przestraszyli się’ perspektywy usunięcia programu w przyszłym roku (być może nawet latach). Rajd sprawia, że potencjalnie grupa zainteresowanych Kredytem 2% będzie relatywnie niższa w kolejnych latach (wszyscy najbardziej chcący skorzystać śpieszą do banków w tym roku, a w długim terminie istotne znaczenie ma także demografia, która w Polsce wygląda bardzo słabo)
• Potencjalnie deweloperzy, którzy ponowie ruszyli z programami budowy w obecnym czasie (zachęceni programem i oczekiwanym popytem, nagłówkami prasowymi) ryzykują najwięcej – uczestnicząc w możliwe tzw. V i ostatniej fali cyklu, charakteryzującej się zjawiskiem opisanym wyżej
• W trakcie 'owczego pędu’ po BK2% wzrost zainteresowania kupnem nieruchomości widoczny jest także wśród osób niemogących skorzystać z programu – w obawie przed dalszym wzrostem cen w przyszłości. Historycznie takie zjawiska sygnalizujące euforie poprzedzały momenty załamania i nagłej zmiany koniunktury. Pytanie – czy spadki cen są możliwe w otoczeniu wciąż dość mocnej gospodarki Polski i w perspektywie scenariusza PKB per capita dorównującego obywatelom Niemiec/Wielkiej Brytanii – jaki roztacza przed Polakami prof. Glapiński?

Nie tylko ceny mieszkań

O ile ceny za m2 w Warszawie, Gdańsku czy Krakowie potrafią przyprawić o zawrót głowy, średnia cena za 1 ar budowlanej działki, na obszarach podmiejskich (gdzie podaż jest niemal nieograniczona) oscyluje w okolicach 10 tys. PLN. Jeszcze 10 lat temu działki te warte były zaledwie ułamek ceny. Rosnące wyceny wynikają z ogólnego wzrostu zamożności społeczeństwa, oczekiwanego rosnącego popytu i echa pozytywnej koniunktury, które wciąż się roznosi. Co jednak jeśli aktywność budowlaną w kolejnych latach czeka spadek, a popyt okaże się ułamkowy na tle prognoz? Bez Kredytu 2% atrakcyjność kredytów hipotecznych w Polsce gwałtownie pogorszyłaby się – prawdopodobnie znajdując odzwierciedlenie w niższej aktywności budowlanej i niższej liczbie pozwoleń na budowę. Czy cierpliwość wreszcie się opłaci?

Nieśmiertelny cykl wg. Howarda Marksa

Amerykański miliarder, współzałożyciel i zarządzający funduszem OakTree Capital, Howard Marks w swoim 'memo’ zatytułowanym 'What really matters?’ opublikował obserwacje dotyczące mających miejsce za jego życia cykli rynkowych. Przekazał, że najlepiej ich naturę oddają cykle rynku nieruchomości, gdzie każde kolejne zjawisko jest echem poprzedniego.

• Złe czasy sprawiają, że aktywność budowlana spada a dostępność zastrzyków zewnętrznego kapitału staje się coraz bardziej ograniczona
• W pewnym momencie jednak koniunktura nieco się poprawia, do momentu aż rynek postrzega ją jako dobrą. Rosną liczby udzielanych pozwoleń na budowę
• Ceny rosną ponieważ popyt przewyższa podaż, która pozostawała uśpiona w czasie gdy rynek był w strachu, a koniunktura słabła (proces ten trwa ponieważ czas budowy jest rozciągnięty w czasie)
• Sytuacja ta sprawia, że rośnie optymizm wśród posiadaczy nieruchomości oraz samych deweloperów, którzy zdecydują się budować coraz więcej i wdrażają coraz agresywniejsze strategie lewarowania swoich działań kredytem
• Inwestorzy i pożyczkodawcy obserwując to stają się także coraz bardziej optymistyczni, wykładając pieniądze na wiele z powyższych działań. Ta poprawa w ich stanach umysłu i postrzeganiu rzeczy sprawia, że finansowanie staje się łatwiej dostępne a koszty kredytów spadają (banki oczekują niższej premii za ryzyko, zachęcając by kredyty były szeroko dystrybuowane)
• Łatwe i coraz szybsze finansowanie sprawia, że spodziewane stopy zwroty z realizowanych projektów rosną, sprawiając że deweloperzy coraz intensywniej pragną realizować nowe projekty lub przejmować istniejące – za wyższe ceny
• Inwestycje, które powstają najszybciej (pierwsze zaspokajając popyt) przynoszą znaczne zwroty, a deweloperzy inkasują za nie wysokie zyski
• Proces ten trwa długo – napędzany nagłówkami prasowymi i wysokimi zyskami z realizowanych projektów, dopóki popyt przewyższa podaż

To etap na którym dźwigi dosłownie wypełniają niebo, a ludzie obserwują wokół 'wysyp’ nowo oddanych domów, bloków i apartamentowców.

• Ponieważ procesy na rynku nieruchomości trwają latami, projekty realizowane najpóźniej spotykają się z coraz niższym oczekiwanym popytem (który dodatkowo staje się obciążony takimi zjawiskami jak demografia czy zmiana warunków finansowania na negatywne przez wzrost stóp procentowych co w naszej ocenie dokładnie Kredyt 2% zaburzył)
• Projekty, które ruszają w dobrych czasach finalnie oddawane są w czasach złych. W efekcie rosną pustostany i podaż, które nakładają niespodziewaną presję na ceny nieruchomości
• Optymizm branży opada, a część 'niewykorzystanej’ powierzchni ciąży nad rynkiem, w warunkach nasyconego popytu. Cykl wraca do początku

W której fazie rynku jesteśmy? Zachęcamy do dyskusji!

Może Cię zainteresuje: