Według szacunków analityków banku inwestycyjnego Morgan Stanley, ceny nieruchomości komercyjnych w USA mogą spaść nawet o 40%. Przyczyna? Krach finansowy gorszy od 2008 roku. Nieruchomości komercyjne, jak zwykle możemy uznać za najbardziej przelewarowany sektor rynku nieruchomości. Według Morgan Stanley Wealth Management inwestorzy wciąż ignorują ryzyko i wyzwania przed którymi stoi globalna gospodarka. Z powodu ew. zaskoczenia kryzys rynku komercyjnych nieruchomości może jeszcze rozszerzyć się i przerodzić w krach. Analitycy wskazują, że praca zdalna, wyższe stopy procentowe i ostrzejsze warunki kredytowe potężnie osłabiają popyt na powierzchnie biurowe. Na spowolnieniu najbardziej stracą wynajmujący, pożyczkodawcy i pożyczkobiorcy oraz fundusze związane z rynkiem nieruchomości. Kto tym razem ma 'piłkę, która parzy’? Oczywiście regionalne amerykańskie banki! Morgan Stanley uważa, że spadek nieruchomości odbije się na wszystkich sektorach gospodarki.
Prognoza nie z fusów?
Analiza banku oparła się na szeregu czynników obciążających sektor nieruchomości komercyjnych. Wysokie koszty finansowania długu utrudniają inwestorom pokrywanie rosnącego zadłużenia, a trendy pracy hybrydowej i zdalnej osłabiają najem w miastach. W otoczeniu galopującej inflacji i spadku realnych wynagrodzeń, ludzie chcą unikać kosztów życia w miejscach, gdy te przeważnie są wyższe. Analitycy Morgan Stanley, cytowani przez Lishe Shalett w cotygodniowym raporcie Global Investment Comittee wskazali, że ponad 50% z blsiko 3 bln USD w komercyjnych kredytach hipotecznych będzie musiało być negocjowanych w ciągu najbliższych 2 lat. Bank zwrócił także uwagę na coraz trudniejszą sytuację małych i średnich banków, które posiadają ok. 80% długu komercyjnych nieruchomości w USA.
Rynek akcji prawdę Ci powie?
Spójrzmy na akcje First Republic Bank – banku, który jest reanimowany od tygodni. Pomagali mu największy od Bank of America przez JP Morgan. Choć wycena banku jest wręcz śmiesznie niska, chętnych na kupno nadal brak. Trudno się dziwić, że analitycy widzą coraz większą szansę na rozszerzenie kryzysu. Zaostrzone warunki kredytowe spowodowane zamieszaniem sektora finansowego są problemem i uderzą w popyt. Dotkną nie tylko dla dużych inwestorów, którzy wykładali miliardy na inwestycje – ale dziesiątki milionów ludzi, którzy będą musieli porzucić 'konsumpcję’. Wg. JP Morgan 450 miliardów USD długu w nieruchomościach komercyjnych zapadnie w tym roku. Skokowy wzrost stóp procentowych Fed, największy od ponad 80 lat nie obędzie się więc bez skutków dla gospodarki. Wszystkie, wiodące amerykańskie instytucje powtarzają to samo.
Przejdźmy do nieruchomości. Wspomniania praca zdalna wpłynęła na konsumenta nie tylko mieszkań ale również powierzchni biurowych. Efekt? Spadające z bardzo wysokich poziomów ceny. Problemem dla inwestorów z USA jednak jest fakt, że chętnych na kupno wciąż brak. Pamiętajmy, rynek to naczynia połączone. Skalowalny kryzys rynku nieruchomości uderzy w fundusze inwestycyjne, obligacje korporacyjne i całą masę innych instrumentów o nieoczywistych nazwach. Morgan Stanley uwaza, że nawet rynek technologiczny i detaliczny nie pozostanie odporny na to, co nadchodzi. Tym, co może przelać czarę goryczy i zwrócić na sprawę uwagę rynku akcji jest fakt, że fundusz Blackstone kolejny raz zablokował wypłaty inwestorów, którzy włożyli pieniądze w wielomiliardowy fundusz nieruchomościowy REIT. Przeprocesował zaledwie kilkaset milionów z 4,5 mld zleconych w marcu! Jego zaległości rosną od listopada.
Polski akcent
Profesor finansów z Columbia Business School, Tomasz Piskoarski wskazał że nieruchomości komercyjnej stoją w obliczu czterech olbrzymich katalizatorów kryzysowych:
- Zaległości w splatach kredytów za powierzchnie biurowe rosną
- Wskaźnik pustostanów osiągnął rekordowe wartości
- Trend pracy zdalnej z pandemii trwale zmienił podejście do powierzchni biurowej, która widziana jest czasami jako zbędna
- Załamanie rynku technologicznego spowodowała setki tysięcy zwolnień pracowników w USA, a sektor finansowy stoi w obliczu kryzysu w perspektywie 2,2 bln USD niezrealizowanych strat na obligacjach. Obie te branże byly potężnymi klientami na rynku komercyjnych nieruchomości w Stanach.
Profestor polskiego pochodzenia dodał: „To jest idealne tło do burzy finansowej. Naprawdę nigdy tego nie widzieliśmy (…) Zazwyczaj widzimy jeden lub dwa czynniki ale nie wszystkie razem, zwłaszcza przy wyższych stopach procentowych”
Amerykański akcent
W podobnym tonie o sytuacji rynku nieruchomości w USA wypowiedział się profesor ekonomii uniwersytetu nowojorskiego Stern School of Business, Lawrence White. W jego ocenie aktualne warunki ekonomiczne przypominają tło, które spowodowało falę upadłości banków w latach 80-tych i wczesnych 90-tych. Wówczas ponad 1600 amerykańskich banków upadło lub potrzebowało pomocy finansowej z FDIC (1980-1994). Łaczne pożyczki banków na nieruchomości w latach 80-tych wzrosły blisko trzykrotnie, a pożyczki na nieruchomości komercyjne – czterokrotnie (raport FDIC z 1998).
Jako odsetek całkowitych aktywów banków, kredyty na nieruchomości komercyjne wzrosły z 18% do 27% w latach 1980-1990. W tym samym czasie wskaźnik kredytów na nieruchomości niemieszkalne i budowlane prawie się podwoił. White wskazał, że głównym powodem upadku było przeinwestowanie w nieruchomości komercyjne, choć sam. Profesor skomentował także, iż nie jest w stanie powiedzieć dlaczego instytucje mają skłonności do nadmiernego zaangażowania i mniejszej ostrożności na tym rynku.
Może Cię zainteresuje: