Wall Street nie kupi domów jako inwestycji. Departament Skarbu ujawnił projekt nowych przepisów
Duże podmioty finansowe z Wall Street utracą dostęp do rynku nieruchomości mieszkalnych i domów jednorodzinnych, traktowanych jako inwestycja – a przynajmniej znacznej jego części. Departament Skarbu USA opublikował 22 października liczący 96 stron projekt przepisów wykonawczych do ustawy mieszkaniowej, uchwalonej przez amerykański Kongres latem bieżącego roku.
Chodzi tutaj o 21st Century ROAD to Housing Act, którą amerykański Kongres przyjął 11 lipca tego roku. Notabene był to wyjątkowo rzadki przypadek projektu przyjętego z ponadpartyjną zgodą. Nowo ogłoszone przepisy mają zacząć obowiązywać w życie już 7 stycznia 2027 roku, czyli 180 dni od wejścia ustawy w życie. Termin uznano za na tyle krótki, że Departament Skarbu już zapowiedział „etapowe” procedowanie – tak aby dać zainteresowanym podmiotom czas na dostosowanie się – jak również prace nad kolejnymi nowelizacjami, dotyczącymi procedur zgodności (compliance) czy sprawozdawczości.
Fundusze chcą wiecznych najemców, nie właścicieli
Aktywność molochów inwestycyjnych z Wall Street na rynku nieruchomości mieszkalnych, a zwłaszcza domów jednorodzinnych budziła ogromne kontrowersje społeczne. Duże podmioty, korzystając ze swojej przewagi finansowej nad indywidualnymi nabywcami, masowo wykupywały bowiem takie domy – naturalnie nie po to, by w nich mieszkać, ale by na nich zarobić. To z kolei prowadziło do znaczącego spadku dostępności i wzrostu cen wolnostojących domów, których posiadanie na własność tradycyjnie uchodzi w USA za aspirację życiową szeroko pojętej klasy średniej oraz warunek finansowego komfortu.
Inwestorzy instytucjonalni nie byli bowiem zainteresowani sprzedażą tych domów, zaś negatywny wpływ na ich dostępność na rynku sprzedaży była im jak najbardziej na rękę. Duże fundusze preferowały bowiem przymuszanie niedoszłych właścicieli – poprzez windowanie cen – aby zamiast nabywać domy, byli oni zmuszeni bez końca je wynajmować. Szerokie rzesze zainteresowanych skarżyły się, że rynek nieruchomości duszony jest przez toksyczny wpływ instytucji z Wall Street, zaś oni sami zmuszeni są płacić czynsz niewiele różniący się od rat kredytów – z tą różnicą, że nigdy nie staliby się właścicielami swych domów.
Nieruchomości koniecznie na sprzedaż (choć z wyjątkami)
To miało naturalnie swoje skutki polityczne i zaowocowało przyjęciem wspomnianej ustawy. Nowe przepisy zabraniają inwestorom instytucjonalnym posiadającym ponad 350 domów jednorodzinnych nabywania kolejnych nieruchomości tego typu. Czy też dokładniej – definicja „dużego inwestora instytucjonalnego” obejmuje podmioty for-profit zajmujące się nabywaniem, posiadaniem, wynajmem lub zarządzaniem domami jednorodzinnymi, które samodzielnie lub w porozumieniu z innymi sprawują bezpośrednią bądź pośrednią kontrolę inwestycyjną nad co najmniej 350 takimi domami.
Od zakazu przewidziano wyjątki: programy build-to-rent (zakup w ciągu 18 miesięcy od pozwolenia na użytkowanie, o ile lokale nie były wcześniej zamieszkane przez właściciela), renovate-to-rent (nakłady co najmniej 15 proc. ceny nabycia, z czego co najmniej 10 proc. na remont struktury budynku), rent-to-own, a także przypadki transferów między samymi dużymi inwestorami oraz regulowania zaciągniętych długów i działań windykacyjnych poprzez zbycie nieruchomości. Grzywna za złamanie zakazu sięga 1 mln dolarów albo trzykrotności ceny nabycia — zależnie, co wyższe. Uwagi można składać przez 30 dni.
