Ceny mieszkań w Warszawie runęły. „Przegrały z inflacją”. Sensacja na rynku nieruchomości?
Po kilku kwartałach wyraźnego wyhamowania rynek nieruchomości ponownie stał się tematem dyskusji – transakcyjne ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie spadają od lata 2024 roku. Główny Urząd Statystyczny poinformował, że w pierwszym kwartale 2026 roku ceny mieszkań wzrosły o 2,3% kwartał do kwartału i 6% rok do roku, co według części komentatorów ma oznaczać koniec okresu stagnacji. Taki wniosek wydaje się jednak zbyt daleko idący. Dane transakcyjne z największych miast pokazują znacznie bardziej zróżnicowany obraz, a sam wzrost średnich cen nie musi oznaczać, że mieszkania ponownie drożeją w ujęciu, które odczuwają kupujący. Coraz więcej wskazuje na to, że rynek wszedł w fazę stabilizacji, a nie nowej hossy.
Najważniejsze informacje
- GUS odnotował 6-procentowy wzrost cen mieszkań rok do roku, jednak dane z największych miast pokazują, że w wielu lokalizacjach ceny transakcyjne pozostają pod presją.
- Według danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) od połowy 2024 roku ceny mieszkań w Warszawie spadły nominalnie o blisko 3%, a po uwzględnieniu inflacji realna wartość nieruchomości obniżyła się jeszcze mocniej.
- Rosnąca liczba transakcji nie oznacza automatycznie początku nowego cyklu wzrostowego – w dużej mierze jest efektem bardzo niskiej bazy z 2025 roku.
Jeden wskaźnik nie opisuje całego rynku
Na pierwszy rzut oka dane GUS wyglądają jednoznacznie. Wskaźnik oparty na Rejestrze Cen Nieruchomości pokazuje najwyższą roczną dynamikę od pięciu kwartałów. Problem polega na tym, że taki wskaźnik mówi, za ile średnio sprzedawano mieszkania, a niekoniecznie jak zmieniła się wartość porównywalnych lokali.
To istotna różnica. Jeżeli w danym kwartale sprzedaje się więcej nowych mieszkań, większych lokali lub nieruchomości w najdroższych lokalizacjach, średnia cena transakcyjna rośnie nawet wtedy, gdy ceny identycznych mieszkań pozostają praktycznie bez zmian. Dlatego pojedynczy odczyt GUS nie powinien być interpretowany jako jednoznaczny dowód powrotu silnego trendu wzrostowego.
O sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce pisaliśmy ostatnio w artykule Ceny nieruchomości w Polsce znowu szaleją. Koniec przeceny domów jednorodzinnych?
Dane z największych miast pokazują znacznie spokojniejszy obraz
Znacznie więcej o bieżącej kondycji rynku mówią dane dotyczące największych aglomeracji. Od połowy 2024 roku transakcyjna cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie spadła o blisko 3%, a przeciętna wartość zawieranych transakcji obniżyła się o około 2,5%. Korekta widoczna jest również w Krakowie i Wrocławiu, gdzie ceny transakcyjne pozostają niższe niż rok temu. W części miast, takich jak Łódź, rynek praktycznie stoi w miejscu, a niewielkie wzrosty pojawiają się głównie w mniejszych ośrodkach.
Jeszcze ciekawszy obraz pojawia się po uwzględnieniu inflacji. W tym samym okresie skumulowana inflacja konsumencka wyniosła około 7%, a ceny usług wzrosły o blisko 15%. Oznacza to, że nawet tam, gdzie ceny mieszkań pozostawały stabilne nominalnie, ich realna wartość wyraźnie spadła. Dla inwestora oznacza to utratę siły nabywczej kapitału ulokowanego w nieruchomościach, mimo że nominalne ceny nie uległy dużym zmianom.
To właśnie ten element często umyka w publicznej dyskusji. Rynek mieszkaniowy może wyglądać stabilnie w statystykach nominalnych, jednocześnie przechodząc realną korektę wartości. Doskonale pokazuje to sytuacja w stolicy Polski. Jeśli tam ceny transakcyjne spadają, prawdopodobnie w innych regionach kraju nie jest lepiej.
PKO BP dostrzega ożywienie, ale i to ma ograniczenia
Analitycy PKO BP oczekują, że w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy ceny mieszkań wzrosną przeciętnie o 3–4%. Wskazują przy tym na kilka czynników, które mogą wspierać rynek: poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych, wzrost wynagrodzeń oraz coraz mniejszą liczbę nowych inwestycji deweloperskich.
Rzeczywiście, podaż zaczyna się kurczyć. Liczba nowych projektów systematycznie maleje, rozpoczętych budów w sześciu największych aglomeracjach jest o 24% mniej niż rok wcześniej, a liczba gotowych mieszkań pozostających w ofercie deweloperów spadła o niemal 30%. To jednak tylko jedna strona rynku.
PKO BP zwraca również uwagę, że liczba transakcji wzrosła o ponad 50% rok do roku. Łatwo uznać to za sygnał gwałtownego ożywienia, ale sam raport podkreśla, że tak wysoka dynamika wynika przede wszystkim z efektu niskiej bazy. Przełom 2024 i 2025 roku był jednym z najsłabszych okresów sprzedaży mieszkań od wielu lat. Odbicie po tak słabym okresie było niemal nieuniknione.
To ważne rozróżnienie. Większa liczba zawieranych transakcji nie musi oznaczać, że kupujący akceptują coraz wyższe ceny. Może oznaczać jedynie, że rynek wraca do normalnej aktywności po okresie wyraźnego zastoju. Największą zmianą ostatnich kilkunastu miesięcy nie są same ceny, lecz układ sił pomiędzy kupującymi i sprzedającymi. W latach 2021–2023 właściciele mieszkań mogli pozwolić sobie na niemal dowolne oczekiwania cenowe, licząc na szybkie znalezienie nabywcy.
Aktalnie transakcje znacznie częściej poprzedzają negocjacje, a czas sprzedaży wyraźnie się wydłużył. To właśnie dlatego coraz większego znaczenia nabierają ceny transakcyjne zamiast ofertowych. W wielu przypadkach różnica między nimi pozostaje znaczna i pokazuje, że rynek jest znacznie mniej rozgrzany, niż mogłyby sugerować same ogłoszenia.
Dyskusja o rynku mieszkaniowym często sprowadza się do prostego pytania: ceny będą rosły czy spadały? Obecnie bardziej prawdopodobny wydaje się trzeci scenariusz. Rosnące dochody i poprawa zdolności kredytowej mogą ograniczać ryzyko głębszych spadków, ale jednocześnie wysoka podaż mieszkań z poprzednich lat, słabszy popyt inwestycyjny oraz wymagając
