Młody mężczyzna marzył o mieszkaniu. Podpisał umowę z HREIT. Dzisiaj ogląda porzucony plac budowy

Afera HREIT wielu osobom kojarzy się przede wszystkim z pokrzywdzonymi inwestorami. Tysiące osób zainwestowały środki, które trudno odzyskać. Ale to też dramat nabywców mieszkań. Ci ludzie zazwyczaj nie liczyli na zyski z ulokowania pieniędzy w sektorze nieruchomości – po prostu chcieli mieć mieszkanie, które nazwą swoim.

Sprawa HREIT jest wielowątkowa, ale Prokuratura Okręgowa w Łodzi zbiera już poszczególne śledztwa. A grupy pokrzywdzonych zaczynają się ze sobą kontaktować, może nawet współpracować. Tym razem nie będzie o inwestorach, bo im poświęciłem już kilka tekstów. Poznacie historię Michała, przedstawiającego się jako „młody mężczyzna, który chciał założyć rodzinę, mieć dzieci i psa”. A wszystko to miało się zacząć od mieszkania. Dzisiaj Michał nie patrzy na swoje cztery ściany, ale na porzucony plac budowy.

Łódzkie osiedle o różnych adresach

Bohater tekstu parę lat temu trafił na ogłoszenie dot. budowy nowego osiedla. Wynikało z niego, że zabudowania powstają przy ulicy Świtezianki w Łodzi.

Było tak, jak sobie wymarzyłem: małe, kameralne, w otoczeniu zieleni i parku krajobrazowego. Kiedy zadzwoniłem okazało się, że w ogłoszeniu jest pomyłka i to nowe osiedle jest przy ul. Łozowej 48, nie Świtezianki. Dziś już wiem, że to nie była pomyłka. Podszywali się pod inne osiedle w okolicy, które miało bardzo dobrą opinię – wspomina Michał.

W tamtym czasie Michał nie zwrócił jednak uwagi na ów szczegół – swoje robiły piękne wizualizacje osiedla i deklaracje sprzedawców. Ci ostatni namawiali do szybkiego działania, które miało się opłacić: bonusem za natychmiastowe podjęcie decyzji było m.in. miejsce garażowe za pół ceny. To częsta zagrywka deweloperów, a więcej na ten temat przeczytacie w tym tekście. 

Ekspresowe tempo budowy. Ale tylko na papierze

Klienta przekonywano, że budowa pójdzie bardzo szybko, bo to niska zabudowa. O ekspresowym tempie prac mówił też niejednokrotnie stojący za HREIT Michał Sapota, o czym możecie się przekonać oglądając ten film. Umowę deweloperską klient podpisał w listopadzie 2023 roku. Inwestycja miała zostać zrealizowana do końca kolejnego roku. Termin przeniesienia własności mieszkania ustalono na koniec sierpnia 2025 roku, ale Michał miał dostać klucze już wiosną, by w spokoju wykańczać wymarzony lokal.

Z prospektu informacyjnego dołączonego do umowy wynikało, że w tym czasie budowa miała już być na dość zaawansowanym etapie. Budynek powinien być gotowy do poziomu zero. Ten stan nie został osiągnięty nigdy. Budowa ostatecznie stanęła na przełomie kwietnia i maja ubiegłego roku. Tak zresztą było także w przypadku innych inwestycji HREIT – opowiada poszkodowany.

Mężczyzna po podpisaniu umowy regularnie pojawiał się w okolicy budowy, a jego niepokój narastał. Na ogrodzonej działce niewiele się działo. Nabywca porównywał to, co widział, z harmonogramem inwestycji. Opóźnienia były coraz bardziej widoczne. Pracownicy biura sprzedaży mieli to tłumaczyć na różne sposoby. Najpierw zapewniano, że powodem jest oczekiwanie na żuraw budowlany. Potem deklarowano, że prace wstrzymuje wymiana ziemi.

Okazało się, że inwestycja realizowana jest na terenie pobagiennym. Za rozpadającym się ogrodzeniem widać dzisiaj bagno i rozlewisko. Wcześniej nie byłem o tym informowany. Sprzedawca tłumaczył, że wystąpiły opóźnienia, bo konieczna jest wymiana gruntu. To miało zapobiegać zawilgoceniom. Nie odpowiedziano jednak na moje pytanie, czy taka wymiana gruntu została przeprowadzona pod wylanymi już fundamentami – relacjonuje mężczyzna.

HREIT: proces na tyle dynamiczny, że nie udzielamy informacji

Ostatecznie okazało się, że biuro sprzedaży HREIT nie będzie udzielać informacji, bo… proces budowy jest bardzo dynamiczny i przekazywane informacje mogą być nieaktualne. W tym samym czasie Michał obserwował plac budowy, na którym działo się niewiele. A raczej nic. Sprzedawcy na tym etapie zalecili, by kontaktować się z centralą. Ale tam telefony nie były odbierane. Biuro sprzedaży zostało w końcu zlikwidowane, a kontakt praktycznie się urwał. Mężczyzna wysyłał pisma, na które do dzisiaj nie otrzymał odpowiedzi. Firma reaguje jedynie na korespondencję jego prawnika.

Sprzedawcy uśpili moją czujność. Kiedy spytałem o inne inwestycje w Łodzi, które można obejrzeć, od razu zaproponowali Senatorksą. Tam ludzie już mieszkali. Słowem nie wspomnieli o Tuwima Gardens czy Tuwima Sky, gdzie też były problemy z budową. Jednocześnie cały czas słyszałem, że to są małe bloki, więc klucze do lokali dostaniemy przed ostatecznym terminem realizacji wpisanym do umowy. To było moje pierwsze mieszkanie i nie miałem doświadczenia. Ufałem, że jak podpisuję umowę przed notariuszem, to jest ona wiążąca i daje mi bezpieczeństwo. Zapewniano mnie, że pieniądze będą bezpieczne na rachunku powierniczym, a deweloperowi zostaną wypłacone dopiero po każdym skończonym etapie. Uznałem, że bez prowadzenia prac nie będzie pieniędzy, więc deweloperowi będzie bardzo zależało, by budować. I to szybko. Ten argument przemawiał do mnie najmocniej i rozwiewał wątpliwości. Na tamtym etapie nie miałem pojęcia, że środki nabywców mieszkań to element większej układanki. Dopiero dzisiaj widzę, że HREIT wcale nie musiał kontynuować tych budów, żeby pozyskiwać wielkie pieniądze od inwestorów. Gigantyczne pieniądze zbierano na dziury w ziemi. Wystarczyło mieć projekty, rozpoczęte inwestycje, by móc pozyskiwać od inwestorów środki na ich budowę – tłumaczy Michał.

Mężczyzna jest przekonany, że nie musiałby się teraz martwić o swoje pieniądze, gdyby inwestycję obejmował Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Tak się jednak nie stało. Dlaczego?

DFG, czyli ochrona nabywców mieszkań

Przede wszystkim należy wyjaśnić, czym jest DFG. To rozwiązanie, które ma chronić konsumentów kupujących nowe domy lub mieszkania od dewelopera. Ochrona Funduszu rozpoczyna się w chwili pierwszej wpłaty na rachunek należący do dewelopera, a kończy w momencie przeniesienia na kupującego własności nieruchomości. Obsługą Funduszu zajmuje się Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.

W praktyce wygląda to tak, że nabywcy nieruchomości wpłacają deweloperowi środki na mieszkaniowe rachunki powiernicze (MRP), a deweloper odprowadza obowiązkowe składki od każdej wpłaty od klientów. Z tych składek powstaje kapitał, który jest wykorzystywany, gdy np. upadnie deweloper. Albo bank prowadzący MRP. Względnie, gdy klient odstąpi od umowy. DFG po prostu ma zwrócić nabywcy środki wpłacone na zakup mieszkania lub domu. To stosunkowo nowe rozwiązanie, ale pierwsi poszkodowani otrzymali już pieniądze z Funduszu.

Dlaczego Michał nie jest objęty tymi gwarancjami? Znaczenie ma czas. Ochrona w ramach DFG dotyczy inwestycji, których sprzedaż deweloper rozpoczął od 1 lipca 2022 roku.

My niestety nie zostaliśmy objęci tym funduszem. Nasz deweloper w prawie każdej ze swoich inwestycji zawarł od jednej do kilku umów ze swoimi pracownikami. W inwestycji Łozowa 48, która dotyczy mnie bezpośrednio, pracownica HREIT kupiła trzy mieszkania. Obecnie została wykreślona z księgi wieczystej, ale ślad został. Ważne, że te zakupy miały miejsce krótko przed lipcem 2022 roku. Przez to nie podlegamy ochronie. W moim odczuciu deweloper zrobił to celowo, by uchronić się przed dodatkowymi obowiązkami i kosztami. Intryguje mnie też, na jakich zasadach wspomniana pracownica rozwiązała umowę z firmą – nam, klientom, powtarza się, że nie ma takiej możliwości – żali się mężczyzna.

Mieszkania nie ma, ale kredyt trzeba spłacać

Bohater poinformował nas, że bank prowadzący jego mieszkaniowy rachunek powierniczy przekazał już deweloperowi 165 tys. zł. Na rachunku pozostało jeszcze ponad 120 tys. zł. Ale tych pieniędzy na razie też nie może odzyskać. Michała nurtuje pytanie, czy rachunek może być prowadzony dla budowy, która od roku nie jest realizowana. I czy kiedykolwiek odzyska swoje pieniądze. Na razie bank odmawia mu udzielenia informacji przez infolinię, a odpowiedzi na reklamację jeszcze nie otrzymał.

W jeszcze gorszej sytuacji są osoby, które na zakup mieszkania brały kredyt. Klienci ci starają się w bankach załatwiać prolongaty kredytów, czyli odroczyć termin spłaty zobowiązania. Nie jest to jednak prosty proces. Jednocześnie ta grupa klientów musi np. wynajmować mieszkania. Ich nieruchomość nie istnieje, a żyć gdzieś przecież trzeba. Oznacza to dodatkowe koszty.

Co dalej?

Obecnie swoich praw dochodzę w sądzie. Mam nakaz zapłaty, ale deweloper złożył odwołanie. Wiem, że czeka mnie długa droga. Zastanawia mnie przy tym, skąd deweloper ma pieniądze na adwokatów, skoro rzekomo nie ma na budowy – opowiada Michał i dodaje: Organizujemy się jako pokrzywdzeni z inwestycji Łozowa. Na razie nie korzystamy z pomocy kancelarii prawnej, ale to rozważamy. Wiem, że w ten sposób działają już nabywcy z Tuwima Gardens i Tuwima Sky. Prawnicy próbują dla nich znaleźć najkorzystniejsze rozwiązanie. Ale łatwo nie będzie. A i historie są różne, bo każda inwestycja jest na innym etapie realizacji. Czasem to dziura w ziemi, innym razem prawie skończone budynki – wyjaśnia poszkodowany.

Sytuacja HREIT jest dzisiaj niepewna. W marcu sąd pierwszej instancji zdecydował o umorzeniu przyspieszonego postępowania restrukturyzacyjnego kluczowej spółki należącej do grupy. Możliwe, że decyzję tę podtrzyma sąd odwoławczy. Dewelopera może wówczas czekać restrukturyzacja w formie sanacji, czyli proces uzdrawiania biznesu. Ten ostatni nie będzie już jednak pod kontrolą Michała Sapoty. Inny scenariusz przewiduje ogłoszenie upadłości.

Boimy się, że nigdy nie odzyskamy naszych środków, że w końcu zostanie ogłoszona upadłość, która może trwać nawet 10 lat i więcej, a jej koszty mogą być tak ogromne, że finalnie dla nas nic nie zostanie – kończy Michał.