Załamanie sprzedaży domów w USA: 'Spadek prawie 10% miesiąc do miesiąca’. Powtórka w Polsce?

Grudniowe dane z amerykańskiego rynku nieruchomości przyniosły wyraźne rozczarowanie. Liczba umów przedwstępnych na zakup domów z rynku wtórnego spadła do najniższego poziomu od pięciu miesięcy, sygnalizując, że poprawa widoczna jesienią była krótkotrwała. Zatem początek 2026 roku sektor mieszkaniowy wita w słabszej kondycji, niż zakładała większość ekonomistów.

Co ciekawe, podobne sygnały słabości widać również w Polsce. Średnie ceny mieszkań w ciągu 2 ostatnich lat w najlepszym wypadku pozostają bez zmian. W tym samym czasie inflacja sporo wzrosła, czyniąc inwestycje w nieruchomości wyjątkowo słabą, tym bardziej na tle krajowej Giełdy Papierów Wartościowych. Ceny utknęły w miejscu, a o sprzedaż coraz trudniej, mimo taniejącego kredytu.

Warto w tym miejscu pamiętać, że ostatnie lata w gospodarce polskiej były w pewnym sensie podobnie do USA. Wzrost, a następnie mocny spadek inflacji… Tylko w USA nie było po drodze programu 'Bezpieczny Kredyt 2%’. Możliwe więc, że to, co ma miejsce w Stanach to dziś w pewnym sensie wskaźnik wyprzedzający dla polskiego rynku nieruchomości. Pewne mechanizmy ekonomiczne pozostają te same, nawet jeśli dzieli je Atlantyk i innego rodzaju polityka hipoteczna.

Najmocniejszy spadek od miesięcy

Indeks znany jako 'pending home sales’. publikowany przez National Association of Realtors, obniżył się w grudniu o 9,3% miesiąc do miesiąca, do poziomu 71,8 pkt. Rynek oczekiwał spadku o ledwo 1% miesięcznie. To wynik nie tylko wyraźnie gorszy od rynkowych oczekiwań, ale również najniższy od lipca. Co istotne, spadki objęły wszystkie cztery główne regiony Stanów Zjednoczonych, co wyklucza lokalny charakter zjawiska.

W ujęciu rocznym liczba zawartych kontraktów była o 3% niższa, niż przed rokiem, co dodatkowo podkreśla, że rynek nie odzyskał jeszcze stabilnego tempa wzrostu. Jednym z kluczowych problemów pozostaje dostępność mieszkań z rynku wtórnego.

W grudniu na sprzedaż wystawionych było około 1,18 mln domów, co odpowiada najniższemu poziomowi zapasów w całym 2025 roku. Dla potencjalnych nabywców oznacza to ograniczony wybór, a w konsekwencji mniejszą skłonność do podejmowania decyzji zakupowych.

Kupujący coraz wyraźniej sygnalizują, że preferują rynek z większą liczbą ofert. Przy tak wąskiej podaży wielu z nich odkłada decyzję, licząc na lepsze warunki w kolejnych miesiącach.

Dlaczego właściciele nie sprzedają

Paradoks amerykańskiego rynku polega na tym, że nadpodaż dotyczy głównie nowych domów, podczas gdy segment nieruchomości używanych pozostaje „zablokowany”. Głównym powodem są historycznie niskie stopy procentowe, po których obecni właściciele zaciągali kredyty hipoteczne. Duża część z nich finansuje się przy oprocentowaniu wyraźnie poniżej 5 proc., co skutecznie zniechęca do sprzedaży i zamiany na droższy kredyt.

Dodatkowym czynnikiem jest wyhamowanie dynamiki cen. Wolniejszy wzrost wartości nieruchomości ogranicza motywację do realizacji zysków, zwłaszcza w sytuacji podwyższonej niepewności gospodarczej.

Polityka Trumpa i rynek kredytów

Administracja Donalda Trumpa próbuje wpływać na rynek kilkoma kanałami jednocześnie. Z jednej strony prezydent podpisał rozporządzenie ograniczające zakupy domów jednorodzinnych przez inwestorów instytucjonalnych, co ma poprawić dostępność mieszkań dla gospodarstw domowych. Z drugiej strony rząd federalny zwiększył zakupy papierów zabezpieczonych hipotekami, co w ostatnich tygodniach przyczyniło się do spadku oprocentowania kredytów mieszkaniowych.

Niższe stawki nie wystarczyły jednak, by przełamać barierę psychologiczną po stronie popytu. Obawy o rynek pracy oraz ogólną kondycję gospodarki nadal skutecznie studzą entuzjazm kupujących.

Ryzyka makroekonomiczne w tle

Na horyzoncie pojawiają się też czynniki, które mogą ograniczyć potencjalne odbicie. Napięcia handlowe między Stanami Zjednoczonymi a Europą, wywołane groźbami ceł w kontekście sporu o Grenlandię, podniosły rentowności 10-letnich obligacji skarbowych USA. To istotne, ponieważ właśnie do nich pośrednio odnosi się poziom oprocentowania kredytów hipotecznych.

Równolegle widoczne jest spowolnienie wzrostu zatrudnienia, co przy rosnącej niepewności makroekonomicznej dodatkowo osłabia skłonność Amerykanów do podejmowania długoterminowych zobowiązań finansowych.

Grudniowy spadek umów przedwstępnych wyraźnie pogorszył krótkoterminowy obraz rynku mieszkaniowego w USA. Nawet jeśli niższe stopy procentowe pozostaną wsparciem, bez poprawy podaży i większej stabilności na rynku pracy trudno oczekiwać szybkiego powrotu popytu. W ten sposób to rynek nieruchomości pozostaje jednym z bardziej wrażliwych barometrów nastrojów amerykańskiej gospodarki.