Whitney Advisory: Ceny nieruchomości spadną o 20%. Przez 'mieszkanie z rodzicami’. A w Polsce?
Założycielka i CEO Whitney Advisory Group, Meredith Whitney 16 lat temy została przez Bloomberga okrzyknięta… Wyrocznią Wall Street. Skutecznie przewidziała m.in. finał kryzysu finansowego, w 2008 roku… A teraz uważa, że ceny domów w USA czeka kaskadowy spadek. Ma to częściowo związek z przyzwyczajeniami młodych Amerykanów stanowiących teraz istotną grupę zakupową. Otóż „Mężczyźni dłużej pozostają singlami… A potem mamy coś, co nazywam rosnącym kryzysem młodego Amerykanina. Wtedy staje się dwa razy bardziej prawdopodobne, że będą mieszkać w domu, niż kobiety. Tak oto jeden na pięciu młodych mężczyzn mieszka w domu z rodzicami, a to nie są młodzi mężczyźni, którzy idą na studia i wracają do domu na święta… To są młodzi, dorośli mężczyźni, którzy decydują, że zamieszkają w rodzinnym domu”. Czy inaczej jest w Polsce? Jest to szerszy, globalny trend wynikający z wyższych kosztów życia, przy niskiej dzietności.
W jej ocenie zjawisko to będzie miało głęboki wpływ na rynek mieszkaniowy. Mało tego, Whitney ocenia, że cykl, który sprawił, że ceny rosły przez długie dekady, właśnie się odwraca… Przez demografię. Podobnego zjawiska możemy oczekiwać w Polsce, choć analitycy podzieleni są odnośnie tego, jak wpłynie to na ceny. „Myślę, że ceny mieszkań zaczną spadać przez wiele lat, być może dekad. Przez samą dynamikę podaży i popytu (…) Mamy więc do czynienia z nierównowagą popytu i podaży: większy popyt, mniejsza podaż. I myślę, że to się odwróci”. Kontrowersyjnie dodała Whitney, podkreślając rolę nadmiernej podaży domów w stosunku do potencjalnych kupców.
Może będzie taniej
Pod koniec ubiegłego roku Whitney przekazała, że 51% osób w wieku powyżej 50 lat zamierza przenieść się do mniejszych domów. Wówczas powołała się na raport AARP. To przyniesie to na rynek ponad 30 milionów nieruchomości na sprzedaż. Większa podaż, lub lepiej to obrazując, podaż przewyższająca popyt, spowodowałaby spadek cen domów. Tymczasem ceny domów w USA w styczniu wzrosły o 6%. Goldman Sachs szacuje, że wzrosną w tym roku o 5%, a w przyszłym o 3,7%. Podobne prognozy płyną z Capital Economics. Z kolei CoreLogic przewiduje, ze ceny wzrosną o 3,1% w 2024/2025 (luty – luty). Do kryzysu wciąż trochę brakuje…
A może jednak … nadal w górę?
Z Whiteny niezgodził się przytaczany przez Fortune Eric Finnigan, wiceprezes ds. demografii w John Burns Research and Consulting. Jego zdaniem wyż demograficzny nie doprowadzi do załamania rynku… Ponieważ go napędza. Jego zespół analityków uważa, że w USA potrzeba około czterech zgonów, aby zrównać się z jednym domem wystawionym na sprzedaż (przecież partner może go zachować lub może zostać przekazany dzieciom). Liczba domów wystawionych na sprzedaż z powodu zgonów rośnie i będzie rosnąć, ale:
„Nie jest to jakieś tsunami (…) Nie jest to fala domów wystawionych na sprzedaż z powodu odchodzącego powoli wyżu demograficznego” – powiedział Finnigan. Co prawda wg. Whitney większość mieszkań w USA własnością osób i gospodarstw w wieku średnio powyżej 40 lat. Ale liczba gospodarstw domowych jest najniższa od ponad stulecia. To obrazuje problem z popytem.
Wielu ekspertów szacuje, że ceny nieruchomości będą nadal rosnąć. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA osiągnęło w ubiegłym roku najwyższy poziom od dwóch dekad… A mimo to ludzie nadal kupowali domy. Dlaczego? Bo społeczeństwo jest wciąż majętne, popyt nadal przewyższa podaż, a liczba ofert się kurczy… Ale Whitney widzi to inaczej. Dostrzega, jak w rynku mieszkaniowym zachodzą zmiany. Głównie wśród młodych mężczyzn. Choć nie jest jasne, do jakich danych odnosi się tutaj lub w powyższych informacjach.
Nierównowagi majątkowe
Niższe niż kiedykolwiek stopy procentowe, po pandemii„spowodowały inflację, a zwłaszcza inflację mieszkaniową (…) Jeśli jesteś singlem, szanse na to, że będziesz w stanie pozwolić sobie na własny dom, są mniejsze niż w przypadku rodziny o podwójnych dochodach”, oceniła Whitney. Następnie wskazała, że właściciele domów posiadają zdecydowanie większy majątek niż osoby niebędące ich właścicielami. Oczywiście nie są to typowe tylko dla Ameryki społeczne kwestie, to samo dotyczy Europy i wielu innych rozwiniętych krajów świata. Można powiedzieć, ze komentarze Merdith Witney są wręcz uniwersalne.
W jej ocenie 'tsunami’ uderzy w rynek nieruchomości przez starzejące się pokolenie wyżu demograficznego. Zatem to rodzi niewidoczne jeszcze, ale bardzo poważne implikacje popytowe w przyszłości. W wywiadzie dla Fortune wskazała, że „Normalnie można by pomyśleć, że wraz ze wzrostem stóp procentowych ceny domów spadną, ale tak się nie stało w ciągu ostatnich dwóch lat (…) Myślę, że ceny domów znormalizują się, ponieważ wraz ze wzrostem zapasów, większą podażą na rynku, zobaczysz trend odkrywania godziwych cen, niższych niż obecnie. Powiedziałabym, że o 20% niższych niż obecnie”.
Tymczasem analiza przeprowadzona przez Freddie Mac Research wskazała, że 9 milionów domów, które pojawią się na rynku w następnej dekadzie wraz ze starzeniem się wyżu demograficznego, nie zaburzy znacząco rynku. Z jakiego powodu? Młodsze pokolenia wejdą na rynek w dosłownie tym samym czasie, co oznacza, że popyt na mieszkania będzie rósł. „Owszem analizy wskazywały, że 'baby boomers’ zechcą sprzedać swoje domy, zalewając rynek nadmiarowymi zapasami (…) Ale jak pokazuje ta analiza, tsunami jest bardziej jak przypływ, przynosi stopniowe wyjście, które w większości zostanie zrównoważone przez nowych uczestników rynku”. Z który stanowiskiem bardziej się zgadzacie?
Źródło: https://fortune.com/2024/04/02/growing-crisis-male-invert-housing-oracle-says/
Może Cię zainteresuje: