Warszawa prezentuje transakcyjne dane z rynku nieruchomości. Oto realne statystyki

Warszawa wykonała właśnie krok, który może na zawsze odmienić oblicze polskiego rynku nieruchomości i położyć kres wieloletnim spekulacjom dotyczącym realnych stawek za metr kwadratowy.

W dniu wczorajszym na oficjalnej stronie Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy udostępniono do pobrania plik zawierający kompletne dane z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Jest to wydarzenie bez precedensu – stolica zdecydowała się bowiem na pełną otwartość danych bez konieczności składania indywidualnych wniosków czy uiszczania opłat skarbowych za każdy wypis.

Rejestr ten stanowi najdokładniejsze możliwe źródło wiedzy o rynku, ponieważ opiera się wyłącznie na „twardych” danych pochodzących bezpośrednio z aktów notarialnych. RCN jest rejestrem publicznym prowadzonym przez starostę, który gromadzi informacje o faktycznych transakcjach. Podstawą prawną tej rewolucji jest ustawa z 26 września 2025 roku, która znowelizowała zasady dostępu do informacji geodezyjnej i kartograficznej. Decyzja ratusza wywołała natychmiastową reakcję inwestorów, którzy od lat postulowali zwiększenie transparentności sektora.

Koniec ery spekulacji i ukrytych cen w polskich miastach

Wprowadzenie tak potężnej paczki danych do domeny publicznej sprawia, że dotychczasowe raporty oparte wyłącznie na cenach ofertowych z popularnych portali mogą odejść do lamusa. Do tej pory kupujący musieli zmagać się z ogromną asymetrią informacji. Widzieli jedynie kwoty, jakie sprzedający chcieliby otrzymać, a nie te, które faktycznie zostały zapłacone przy notarialnym stole.

Na portalu X pojawiły się już komentarze na temat wspomnianego ruchu władz stolicy:

Działanie to stawia jednak w trudnej sytuacji inne metropolie, jak Kraków czy Wrocław, które wciąż limitują dostęp do swoich baz. Wszak nie od dziś wiadomo, że transparentność przybliża rynek nieruchomości do standardów rynków finansowych. Możliwość sprawdzenia, że sąsiad kupił podobny lokal za 650 000 zł zamiast sugerowanych w ogłoszeniu 745 000 zł, daje nabywcom potężne narzędzie negocjacyjne. Teraz czekamy na ruch niezależnych platform, takich jak serwis deweloperuch, które mogłyby przetworzyć surowe pliki GML na interaktywne, czytelne mapy cenowe dla każdego obywatela.

Realne stawki za metr w stolicy obnażają rynkową prawdę

Liczby nie kłamią, a dane z RCN są dla wielu osób otrzeźwiające. Średnie ceny ofertowe w Warszawie przekroczyły już barierę 19 000 zł za metr kwadratowy, co sugerowało całkowity brak przystępności mieszkań. Jednak twarde dane z aktów notarialnych pokazują, że realne stawki transakcyjne oscylują raczej w granicach 16 500 zł. Zdaniem ekspertów RCN to na chwilę obecną „najczystsze źródło prawdy”, ponieważ każda wpisana tam złotówka faktycznie zmieniła właściciela.

Szczegółowa analiza pokazuje, że największe rozbieżności – sięgające nawet 16% – występują w segmencie kawalerek i lokali luksusowych. W modnych dzielnicach, jak Śródmieście czy Wola, presja ofertowa jest ogromna, ale rejestr brutalnie weryfikuje te zapędy. Z kolei na peryferiach, takich jak Białołęka, ceny są znacznie bardziej stabilne i bliższe tym z ogłoszeń. Dla inwestora planującego zakup za 1 mln złotych wgląd w te statystyki to oszczędność rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, które zamiast w marżę sprzedającego mogą trafić na wykończenie wnętrz.

Transparentność rynku jako fundament nowoczesnego inwestowania

Dla wielu inwestorów, którzy dotychczas lokowali kapitał w aktywa cyfrowe, rynek nieruchomości wydawał się zbyt „mętny”. Nowoczesne podejście Warszawy zmienia tę percepcję. Zwróćcie uwagę sami – jeśli transakcja o wartości 1,75 mln złotych staje się publiczna kilka tygodni po jej zawarciu, rynek staje się odporny na bańki spekulacyjne. Widać więc wyraźnie, że otwarcie rejestru to dopiero początek drogi do pełnej demokratyzacji danych o mieniu w Polsce. To krok milowy, którego nie da się już cofnąć. Inwestorzy powinni teraz bacznie obserwować, czy inne powiaty pójdą śladem stolicy, czy będą bronić dostępu do swoich baz do ostatniej chwili. Jedno jest pewne: przyszłość nieruchomości należy do tych, którzy potrafią czytać dane, zanim podpiszą umowę u notariusza.