Spadki cen nieruchomości w Polsce? „Nieuchronne”. Deweloperzy drżą, Polska chce wydać 20 mln zł na aplikację
W polskim rynku mieszkaniowym doszło do zmiany, której znaczenie trudno przecenić. Rząd uwolnił dostęp do transakcyjnych cen mieszkań. Od 13 lutego dane z Rejestru Cen Nieruchomości stały się dostępne bezpłatnie, kończąc wieloletni okres… W którym to wiedza o realnych cenach była towarem reglamentowanym. Niedostępnym ani dla analityków, ani Kowalskich.
To moment przełomowy. Dlaczego? Otóż po raz pierwszy kupujący, sprzedający, pośrednicy i analitycy dostają wgląd nie w ceny ofertowe, lecz w kwoty faktycznie zapisane w aktach notarialnych. A to dwie zupełnie różne rzeczy. Ustawa została przyjęta jednogłośnie we wrześniu 2025 roku i weszła w życie po trzymiesięcznym vacatio legis.
Dane wchodzą na rynek na początku roku, po wielu trudnych kwartałach dla rynku nieruchomości. Popyt na mieszkania i domy wyraźnie hamuje mimo obniżki stóp procentowych NBP, a do prasy coraz częściej przebijają się informacje o obniżkach cen. Co intereusjące, ma to miejsce mimo prawie 5% PKB Polski i wzrostu wynagrodzeń rzędu 8% r/r w 2026 roku. To sytuacja niecodzienna i potwierdza relatywnie duże nasycenie rynku.
Społeczna presja zamiast rządowej inicjatywy
Nie był to efekt spontanicznej decyzji administracji. Kluczową rolę odegrali społecznicy oraz eksperci, w tym Waldemar Izdebski, były Główny Geodeta Kraju. To on jako pierwszy udostępnił przetworzone dane z RCN w czytelnej formie, publikując około 380 tys. transakcji z Warszawy i systematycznie rozszerzając bazę o kolejne powiaty.
Równolegle działała organizacja Deweloperuch, która od miesięcy punktowała brak przejrzystości rynku i zebrała środki na wykup rejestrów z całej Polski, zanim prawo zostało zmienione. Wsparcie polityczne zapewniła Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, która firmowała poselski projekt nowelizacji prawa geodezyjnego.
Dane są, ale państwo oddało pole
Paradoks polega na tym, że choć dane zostały formalnie uwolnione, państwo praktycznie nie zadbało o ich użyteczność. Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie przygotowało intuicyjnej platformy, a zapowiadany Portal DOM, którego koszt uruchomienia szacowano na 21 do 26 mln zł, ma powstać dopiero w 2027 roku. W praktyce to inicjatywy oddolne już wypełniły lukę.
Serwis mojgeoportal.pl oraz baza tworzona przez Deweloperuch już dziś pełnią funkcję ogólnodostępnego rejestru cen. Skala zainteresowania mówi sama za siebie: w jeden weekend stronę Deweloperucha odwiedziło ponad 110 tys. użytkowników.
Tymczasem państwo chce już przeznaczyć ponad 20 milionów złotych na podobną … Na 'sygnowaną’ przez siebie inicjatywę. To kolejny przykład rozdmuchanego fiskalizmu, który kosztuje polskiego podatnika fortunę. Pozornie jak na tą skalę rynku 20 milionów złotych to niewiele… Ale to tak jakby bez pytania kazano zapłacić wszystkim Polakom 50 groszy na rozwiązanie, które prawdopdoobnie nie wniesie żadnej wartości dodanej ponad istniejące już rozwiązania.
Co zmienia dostęp do cen transakcyjnych
Dostęp do danych z RCN to nie tylko narzędzie dla kupujących. To także fundamentalna zmiana dla pośredników, deweloperów i banków. Znika informacyjna asymetria, która przez lata faworyzowała sprzedających. Trudniej będzie uzasadniać ceny oderwane od lokalnych realiów, a negocjacje staną się bardziej rzeczowe.
W dłuższym horyzoncie jawność cen może ograniczyć spekulację, poprawić wyceny zabezpieczeń kredytowych i zwiększyć presję na jakość oferty zamiast jej opakowania. To nie obniży cen automatycznie, ale zmieni sposób, w jaki rynek dochodzi do punktu równowagi. Rocznie do Rejestru Cen Nieruchomości trafia około 700 tys. transakcji.
To ogromny zasób danych, który dopiero zaczyna być wykorzystywany. W połączeniu z rosnącą ostrożnością kupujących i słabnącą narracją „kup teraz, bo będzie drożej”… Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w bardzo dojrzałą fazę. Na razie to co prawda rewolucja informacyjna, ale może mieć wpływ na urealnienie cen. Uwolnienie danych zbiegło się w czasie z wyjątkowo trudnym momentem cyklu mieszkaniowego.
