Rynek nieruchomości w USA w kryzysie. „Sprzedaż najniższa od 15 lat”. Załamanie dotrze do Polski?

Co zrobić, gdy na rynku mieszkaniowym jest zbyt drogo dla przeciętnego konsumenta? To proste – podnieść ceny! Tę zadziwiającą prawidłowość można właśnie obserwować w USA – choć w istocie ma ona swoje ekonomiczne przyczyny. Amerykański rynek nieruchomości znajduje się w głębokim dołku. Na ten stan sprzęgnęło się kilka czynników. Co istotne, warunki, które do tej sytuacji doprowadziły, nie są obce również polskiej gospodarce.

Lipiec był kolejnym z rzędu miesiącem spadku sprzedaży domów w USA. W szczególności na rynku wtórnym, który dla Amerykanów bywa bardziej finansowo dostępny niż ten pierwotny. Nie tylko zresztą pod tym względem – amerykański rynek nieruchomości jest bowiem specyficzny z uwagi na odległości, i lokalizacja geograficzna potrafi być tam kryterium znacznie ostrzejszym niż w Europie. Koszt jednak pozostaje naturalnie głównym kryterium.

W ciągu ostatnich miesięcy jednak trudno było mówić o dostępności, przynajmniej tej w rozumieniu indywidualnych nabywców. A zwłaszcza – nabywców kupujących swoje pierwsze lokum. Co istotne i w sensie społecznym nieco niepokojące, ta właśnie grupa jest najbardziej z tego rynku wypierana (i to także w odniesieniu do domów z drugiej lub trzeciej ręki). Składając się bowiem najczęściej z młodszych ludzi na dorobku, ma znacząco mniejsze możliwości (tak ilościowo, jak i jakościowo) od innych grup nabywców.

Do tych ostatnich zaliczają się w coraz większej liczbie emeryci i zamożniejsze osoby w średnim wieku, które kupują drugie, a czasem i kolejne nieruchomości. A i tak ich zakupy bledną w obliczu „sępich” funduszy inwestycyjnych oraz tzw. podmiotów private equity, które seryjnie wykupują całe pakiety domów. Płacą za nie z góry, często nie potrzebując też kredytowania, co sprawia, że mają dodatkową przewagę, mogąc błyskawicznie domykać transacji.

Zagonić nabywców do kieratu wynajmu

Wspólną cechą obydwu tych grup nabywców – i zmorą, która toczy amerykański rynek nieruchomości – jest fakt, że ani jedni, ani drudzy, w tych domach nie mieszkają. Traktują je w kategoriach czysto inwestycyjnych – najczęściej przeznaczając je na wynajem. Co za tym idzie, w wyniku ich aktywności urywa się typowy cykl obiegu rynkowego (tj. domy te, raz kupione przez inwestorów, z rynku wypadają – na dłużej, albo i w ogóle na stałe).

Prowadzi to do wymuszonej, niepożądanej zmiany tendencji. „Tradycyjny” model nabywania domów na własność przez indywidualnych nabywców na dorobku, realizowany z wykorzystaniem kredytów hipotecznych, jest coraz trudniejszy do realizacji. Do tego walnie przyczyniają się właśnie owe fundusze, private equity, etc. Nie są oni zainteresowani umożliwieniem szerokiej klienteli kupna własnych domów – wtedy bowiem ta ostatnia nie będzie wynajmować od nich…

W tym kontekście ciągłe podwyżki cen domów w USA, choć z punktu widzenia wyjątkowo toksyczne dla nabywców, są z punktu widzenia owych inwestorów nawet pożądane. Utrudniają przecież dorobkiewiczom zdobycie własnych domów. A to z kolei przekształca rynek nieruchomości indywidualnych właścicieli w rynek nielicznych, korporacyjnych właścicieli oraz rzesz niechętnych najemców-niedoszłych właścicieli. Rozgoryczonych oczywiście tym faktem, ale zapewniających inwestorom zwrot z inwestycji.

Rynek nieruchomości w duszącym uścisku

Dodatkowym, choć bardziej krótkoterminowym czynnikiem, który także wywiera podobny efekt, są wysokie koszty kredytów. Fed utrzymuje niezmienione wartości stóp procentowych, mając na względzie groźbę inflacyjną. Sprowadziło to na jego prezesa, Jerome’a Powella, nasiloną i niekoniecznie dyplomatyczną krytykę ze strony Donalda Trumpa. Amerykański prezydent od tygodni domaga się ich obniżenia – wykluczył jednak możliwość dymisji Powella, by do tego doprowadzić.

A i do tego należy doliczyć ciasny reżim regulacyjny w miastach, utrudniający (a przede wszystkim – podrażający) budowę, nasilony napływ imigrantów, zwiększający popyt, i inne czynniki. Wszystko to sprawia, że – jak podało w tym tygodniu amerykańskie Narodowe Stowarzyszenie Agentów Nieruchomości (National Association of Realtors) w lipcu sprzedaż domów była najniższa od września zeszłego roku. Mediana ceny domu wzrosła zaś w ciągu roku o 2%, osiągając historyczny rekord na poziomie 435 tys. dolarów.

Warto pamiętać, że niestety podobny scenariusz nie jest wykluczony także w Polsce. Co prawda w przypadku naszego kraju tradycyjnie mniejszy jest zasób osób, których stać na własne domy (w przeciwieństwie do USA, gdzie do niedawna było to – na kredyt, ale zawsze – dostępne dla szerokich kręgów społeczeństwa). Także jednak u nas można dostrzec podobne zjawiska – jak rynkowo logiczna, ale toksyczna społecznie (i przez to nośna politycznie) inwazja inwestorów instytucjonalnych na rynek nieruchomości mieszkaniowych.