Rynek nieruchomości w Polsce się załamał. 'Nikt tyle nie zapłaci’. Tysiące mieszkań lada moment trafi na rynek?

Na rynku domów jednorodzinnych zrobiło się duszno i to nie z powodu wakacyjnych upałów, bo lato w tym roku nie rozpieszcza. W teorii powinien to być czas żniw… Domy drożeją, działek przybywa, a infrastruktura transportowa poprawia się w kraju z miesiąca na miesiąc. Problem w tym, że po drugiej stronie barykady stoi dziś niechętny kupiec. Bez niego to wszystko nie ma znaczenia.

W drugim kwartale roku oferta domów dostępnych na sprzedaż wzrosła o niemal 4% rok do roku. To niby niewiele, ale oznacza ponad 46 tysięcy ogłoszeń w skali kraju. Tyle że nikt się na nie nie rzuca. Wręcz przeciwnie. Liczba kontaktów ze sprzedającymi spadła o 9% kwartał do kwartału. W skali roku? Spadek o kolejne 2%. Niby niewiele, ale to już drugi z rzędu sygnał, że coś się w tej układance nie skleja… Zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę niższe stopy procentowe w Polsce.

Branżowe portale unikają panicznych nagłówków i mówienia jasno o tym, jak jest. A jest tak, że obserwujemy destrukcję popytu – także w głównych aglomeracjach Polski. Sztucznie pompowane rządowym programem ceny nie są w stanie się utrzymać, gdyż oderwały się za bardzo od warunków rynku. W naszej ocenie korekta o ok. 20% to scenariusz bazowy. Obniżki stóp nie pomogą.

Hibernacja na obrzeżach

W największym kłopocie są lokalizacje, które do niedawna były na fali. To przedmieścia, mniejsze gminy, spokojne dzielnice na obrzeżach metropolii. Dziś to właśnie tam jak obrazowo mówi jeden z analityków „rynek zapadł w sen zimowy, mimo że jest środek lata”. Deweloperzy próbują ratować sytuację nowymi projektami, ale gruntów wcale nie brakuje. Brakuje natomiast uzasadnienia biznesowego dla inwestycji.

I to nie jest tylko historia o cykliczności – choć oczywiście, jak każdy rynek, nieruchomości oddychają własnym rytmem. Tym razem mamy do czynienia z przeciążeniem po stronie podaży i barierą nie do przeskoczenia po stronie popytu. Bo choć statystyki pokazują wzrosty cen (w Krakowie już 11,5 tys. zł za m² domu, w Warszawie niewiele mniej), to są to wartości… Wyłącznie teoretyczne. Tzn. wynikające z ofert, nie z finalnych transakcji. Coraz częściej to po prostu liczby, których nikt nie jest gotów zapłacić.

Deweloperze, czas na pokorę

W tym kontekście słabnące zainteresowanie domami to nie efekt braku chętnych – tylko efekt przeszarżowania. Wielu deweloperów przez lata przyzwyczajonych było do tego, że „dom się sam sprzeda”, dziś musi się obudzić w rzeczywistości, w której lokalna społeczność nie ma już siły nabywczej, a baner z numerem telefonu na płocie to za mało.

Nowe regulacje, jak choćby obowiązek publikowania ofert z cenami na dedykowanych stronach internetowych, dobijają mniejsze firmy. Dla jednego dewelopera to jeden landing page więcej – dla drugiego dodatkowy koszt i kolejny problem operacyjny.

Jeszcze gorzej mają inwestorzy indywidualni. Ceny budowy domu od 2020 roku wzrosły o prawie 50% r/r, ceny działek w niektórych rejonach – nawet o 40% r/r. Jak w takich warunkach planować budowę życia, skoro fundamenty finansowe rozsypują się pod ciężarem rzeczywistości?

Wynajem – zaskakujący wygrany

Tymczasem inny segment rynku pokazuje, że elastyczność się opłaca. Mieszkania na wynajem, choć z teoretycznie niższą rentownością, dają wyższe zyski. Przeciętny inwestor zarabia dziś na najmie około 1655 zł miesięcznie. To 37% więcej niż cztery lata temu. W Warszawie ponad 2650 zł… Płock to niespodziewany lider zestawienia.

Co jednak istotne… Skumulowana inflacja wzrosła w mniej więcej podobnej skali w ostatnich latach. To sygnał, że inwestorzy bardziej pragmatyczni przesuwają się tam, gdzie relacja ryzyka do potencjalnej stopy zwrotu ma jeszcze sens. Ale nie jest to 'kura znoszące złote jaja’.

Inną sprawą jest, że rentowność najmu cyklicznie spada i nie wygląda atrakcyjnie na tle alternatywnych strategii zarządzania kapitałem. Niewykluczone, że jeśli ceny mieszkań spadną, sporo z tych 'traktowanych jako inwestycja pod wynajem’, kupionych wysokim kosztem trafi na rynek. Zwłaszcza jeśli niebawem ma szanse wejść podatek od wysokiej liczby posiadanych nieruchomości.

W takim scenariuszu podaż wzrośnie istotnie i może jeszcze bardziej zaważyć na cenach. Dla kupców to dobrze.

I co dalej?

Nadchodzące miesiące przyniosą zapewne dalszą stabilizację, być może spadki – ale nie liczmy na gwałtowne tąpnięcia. Rynek domów to segment bardziej inercyjny niż rynek mieszkań. Zatem zwyczajnie potrzebuje czasu, by się przystosować. Jednak jeśli deweloperzy szczególnie ci mniejsi nie zrewidują swoich strategii i nie przestaną gonić marzeń z 2021 roku, mogą przegapić właściwy moment na zwrot.

A ci, którzy dziś przestawią się na realne potrzeby rynku – mniejsze metraże, niższe koszty, alternatywne lokalizacje i inne grupy docelowe – być może wygrają nie jutro, ale za kilka lat. Bo w nieruchomościach cierpliwość wciąż bywa nagradzana. Ale tylko ta strategiczna.