Rynek nieruchomości jest w stanie hibernacji. Ceny domów i mieszkań osiągnęły szczyt
W drugim kwartale 2025 roku rynek nieruchomości w Polsce wyraźnie wyhamował. Zainteresowanie domami jednorodzinnymi spadło o 9 proc. względem pierwszego kwartału, a w ujęciu rocznym – o 2 proc.
Za przyczyny spadku popytu uznaje się przede wszystkim: wysokie ceny zakupu, drogie kredyty hipoteczne, kosztowne remonty oraz rosnące wydatki na utrzymanie nieruchomości.
Zmiany na rynku
Ceny domów wolnostojących osiągnęły rekordowe poziomy – w Krakowie średnia cena metra kwadratowego wynosiła 11,5 tys. zł, a w Warszawie 11,4 tys. zł. W innych dużych aglomeracjach ceny również są wysokie – przeciętnie 9 tys. zł/mkw., podczas gdy w mniejszych stolicach województw wynosiły ok. 6,6 tys. zł.
Tymczasem raport „Rynek Mieszkaniowy 2Q25” przygotowany przez PKO Bank Polski pokazuje, że dynamika wzrostu cen mieszkań wyraźnie spowolniła. W największych miastach roczny wzrost cen wynosi ok. 10%, a w mniejszych – 5%. Co więcej, na rynku pierwotnym w niektórych aglomeracjach zaobserwowano nawet roczne spadki cen. W porównaniu do końcówki 2024 roku, ceny transakcyjne mieszkań w sześciu największych miastach spadły średnio o 3% kwartał do kwartału.
Ten trend wynika z nadpodaży mieszkań – w sprzedaży wciąż dominują lokale z rozpoczętych wcześniej inwestycji oraz te, które właściciele próbują sprzedać w korzystnych dla nich warunkach cenowych. W efekcie wiele ogłoszeń pozostaje aktywnych przez wiele miesięcy bez zainteresowania kupujących.
Eksperci prognozują, że do jesieni utrzyma się stagnacja cenowa z możliwymi lokalnymi spadkami. Dopiero końcówka roku może przynieść niewielki, kilkuprocentowy wzrost cen transakcyjnych. Wpływ na to mogą mieć: spodziewane obniżki stóp procentowych, rosnąca zdolność kredytowa gospodarstw domowych i powrót odłożonych decyzji zakupowych. Dodatkowo, deweloperzy coraz ostrożniej podchodzą do uruchamiania nowych inwestycji, co prowadzi do stopniowego zmniejszenia podaży na rynku pierwotnym.
Warto zauważyć, że ceny domów jednorodzinnych mimo spowolnienia wciąż rosną. W Warszawie i niektórych mniejszych miastach wojewódzkich obserwuje się kontynuację wzrostu cen. Wyjątkiem pod względem liczby transakcji pozostaje Warszawa – jedyne z miast wojewódzkich, gdzie poziom sprzedaży domów nie uległ spadkowi względem poprzedniego kwartału.
Co z wynajmami?
Rynek wynajmu w pierwszym kwartale 2025 roku cechowała stabilność. Przy umiarkowanym popycie, podaż lokali nadal jest wysoka, co daje najemcom większy wybór i możliwość negocjowania stawek. Rosnący udział mieszkań z najmu instytucjonalnego może wpłynąć na większą konkurencję cenową. W miastach akademickich przewiduje się rozwój mieszkań dla studentów, choć jednocześnie oczekuje się spadku popytu ze strony tej grupy.
Czynsze w pierwszym kwartale 2025 roku wzrosły rok do roku m.in. o 7,1 proc. w Łodzi, 4,2 proc. w Poznaniu i 4,1 proc. w Gdańsku. W pozostałych największych aglomeracjach wzrosty wahały się od 1,4 proc. do 3,4 proc.
W 2024 roku zanotowano rekordową liczbę zakupów mieszkań przez cudzoziemców – ponad 17 tys., z czego niemal połowa przypadła na największe polskie aglomeracje. To również może mieć wpływ na kształtowanie się sytuacji w sektorze wynajmu w kolejnych miesiącach.
