Przełom na rynku nieruchomości? Sprzedaż i ceny spadają, a flipperzy i deweloperzy płaczą

Własne mieszkanie lub dom wydają się czymś absolutnie podstawowym, by zapewnić sobie stabilne życie. Tymczasem w ostatnich latach własne mieszkanie lub dom stały się zasobem, który dla większości pozostaje jedynie marzeniem. Z danych Eurostatu wynika, że ceny mieszkań w Polsce rosną w rekordowym tempie, a pod tym względem gorzej jest tylko na Węgrzech. Jedyną nadzieją dla potencjalnych kupujących jest fakt, że taka sytuacja nie może trwać wiecznie, a ceny w końcu staną się zaporowe i doprowadzą do zastoju. Wiele wskazuje na to, że rynek właśnie dotarł do ściany.

Podaż mieszkań ogromna, ale sprzedaż spada. Odwilż na rynku nieruchomości?

Od kilku lat deweloperzy i sprzedający nieruchomości dyktują warunki na rynku. To doprowadziło do sytuacji, w której ceny rosły w rekordowym tempie i to pomimo wzrostu podaży. Z danych Eurostatu wynika, że ceny mieszkań w Polsce rosły w 2024 roku w tempie przekraczającym 14%. Taka sytuacja nie może trwać wiecznie. Wygląda na to, że pojawią się pierwsze oznaki wyczekiwanej odwilży.

Jak wynika danych raportu Otodom, w pierwszej połowie 2025 roku sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spadła aż o 10%. Jednocześnie w tym samym czasie na rynku dostępna była rekordowa liczba lokali (ponad 62 tys.). To aż o 30% więcej, niż w tym samy okresie w zeszłym roku. Pierwsze załamanie sprzedaży nastąpiło w czerwcu. W porównaniu do maja sprzedaż nieruchomości spadła aż o 18%.

Wśród dużych miast największy spadek sprzedaży mieszkań zanotowano w Katowicach (22%) oraz w Łodzi, Trójmieście i Poznaniu, gdzie sprzedaż spadła o 10-12%. Mimo wszystko ceny w tych miastach wciąż są dość wysokie, a w niektórych miejscach dalej rosną.

Chociaż oficjalnie ceny na portalach pozostają wysokie, to eksperci wskazują, że negocjacje ze sprzedającym są w ostatnim czasie często formalnością. Jak możemy przeczytać na portalu tabelaofert.pl „Rozmowa o rabacie to formalność — często nawet nie trzeba negocjować„.

Sytuacja wygląda obiecująco, ale eksperci przypominają, że miesiące wakacyjne zwykle bywają słabsze. Większość osób planuje w tym okresie urlopy, a nie zakup mieszkania czy domu.

Łatwiej o budowę domu? Ceny materiałów budowlanych spadają

Alternatywą dla osób, które preferują mieszkanie z dala od miejskiego zgiełku lub dużych skupisk ludzi, jest budowa domu. Jednak jeszcze w trakcie pandemii ceny materiałów budowlanych zaczęły gwałtownie rosnąć, co spowodowało, że budowa domu stała się bardzo kosztownym przedsięwzięciem.

W maju pojawiły się pierwsze istotne spadki cen materiałów budowlanych i wygląda na to, że póki co ten trend się utrzymuje. W lipcu największe spadki cen zanotowano w takich kategoriach jak:

• izolacje wodochronne (-4,3%)
• oświetlenie, elektryka (-3,8%)
• izolacje termiczne i wykończenia (-3,4%)
• dachy i rynny (-2%)
• wyposażenie, AGD, narzędzia (-2%)

Łącznie spadki odnotowano w 11 kategoriach produktów. W kilku kategoriach (ściany, kominy, stolarka) ceny pozostały na tym samym poziomie. Natomiast w trzech kategoriach ceny wzrosły:

• płyty OSB i drewno (2,3%)
• farby i lakiery (2%)
• cement i wapno (1,5%)

Nie są to spadki, które spowodują nagły wysyp chętnych na budowę domów, ale po długich miesiącach wzrostów, to dobry znak. Z pewnością warto obserwować rozwój cen w kolejnych miesiącach.

Sprzedaż spada, a flipperzy narzekają na zastój na rynku

Aktualne dane z rynku nieruchomości można potraktować raczej jako dobry zwiastun. Twierdzenie, że już nastąpiło przełamanie i powrót rynku klienta, jest nieco przesadzone. Jednak reakcje niektórych osób, które inwestują na rynku mieszkaniowym, są dość wymowne.

Szczególnie głośno komentowana była wypowiedź Wojciecha Orzechowskiego. Pod koniec sierpnia inwestor opublikował w mediach społecznościowych nagranie, w którym narzeka na zastój w sprzedaży. Jak ujawnił inwestor, w momencie nagrania posiadał 68 lokali, a transakcje sprzedaży są rzadkością. Orzechowski ocenił, że sytuacja dla sprzedających jest bolesna, ale trzeba ją sprzedać.