Co najmniej 48 milionów budynków w Chinach zostało sprzedanych przed ukończeniem ich budowy. W praktyce oznacza to, że kryzys na chińskim rynku nieruchomości nie zostanie rozwiązany w najbliższym czasie.
Liczba ta, oparta na danych dotyczących przedsprzedaży od 2015 r. do pierwszej połowy 2024 roku, jest większa niż całkowite zasoby mieszkaniowe Niemiec w 2021 roku.
Zjawisko dotyczy całego sektora
Ceny nieruchomości w Chinach rosły bardzo szybko przez wiele lat, napędzane spekulacją i powszechnym przekonaniem, że nieruchomości są bezpieczną inwestycją. W rezultacie ceny domów stały się nieproporcjonalnie wysokie w stosunku do dochodów przeciętnych obywateli. Na dodatek wielu deweloperów zaciągnęło ogromne pożyczki, aby sfinansować masowe projekty budowlane, zakładając, że popyt na nieruchomości będzie nadal rósł. Kiedy popyt zaczął spadać, deweloperzy nie byli w stanie sprzedać swoich nieruchomości, co doprowadziło do problemów z płynnością i zadłużeniem.
Jednym z najbardziej znanych przykładów jest firma Evergrande, która zaciągnęła ogromne długi, aby finansować swoje projekty. Kiedy przedsiębiorstwo nie było już w stanie spłacić swoich zobowiązań, rozpoczął się efekt domina, który wpłynął na cały sektor.
Zdaniem analityczek Kristy Hung i Moniki Si, obecna sytuacja stanowi bezpośrednie zagrożenie dla przychodów deweloperów. Wiele osób może bowiem zacząć unikać przedsprzedaży nowych inwestycji i zamiast tego kupować gotowe lub używane mieszkania. Tylko w lipcu br. sprzedaż nowych domów spadła o 19,7 proc. Zmiana preferencji kupujących było widać zresztą już w ubiegłym roku – sprzedaż istniejących domów przewyższyła sprzedaż nowych inwestycji.
Narastające problemy chińskiej branży nieruchomości
Tymczasem chińscy deweloperzy borykają się z wieloma problemami. Jednym z nich jest brak płynności – w te kwestii niewiele pomógł rządowy pakiet ratunkowy, który obejmował program pożyczkowy wart 300 miliardów juanów (równowartość 42 miliardów dolarów). Kolejnym problemem jest niedobór pracowników budowlanych, który wynika z procesu starzenia się społeczeństwa. Średni wiek pracowników budowlanych wzrósł z 38 lat w 2014 r. do 43 lat w 2023 r. Z kolei udział osób powyżej 50. roku życia w tej branży zwiększył się z 17 proc. do 31 proc., podczas gdy odsetek młodszych pracowników, poniżej 30. roku życia, spadł z 34 proc, do 17 proc. Odpływ młodych pracowników z budownictwa jest wynikiem nie tylko zmian demograficznych, ale także niskiego poziomu wynagrodzeń w branży, który jest niższy od średniej krajowej.
Raport Bloomberg Intelligence wskazuje na związek między liczbą ukończonych domów a liczbą pracowników budowlanych, która osiągnęła szczyt 61 milionów w 2014 r., ale od tego czasu spadła o jedną czwartą. Wskaźnik niedokończonych mieszkań wzrósł z 17 proc. rocznej sprzedaży przed 2015 r. do 47 proc. w latach 2015–2023.