Polski rynek nieruchomości komercyjnych. Mamy do czynienia z ciekawymi zjawiskami
Pierwsze pięć miesięcy 2025 roku przyniosły istotne wydarzenia na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Od stycznia do maja zawarto 15 transakcji inwestycyjnych, z czego aż 12 miało miejsce w ciągu dwóch pierwszych miesięcy.
Obiektem inwestycji były nieruchomości z różnych sektorów: magazynowego, biurowego i handlowego. Wyróżnia się szczególnie rekordowa transakcja sale & leaseback, zrealizowana w kwietniu przez firmę Eko-Okna. Przedsiębiorstwo sprzedało dwa magazyny o łącznej powierzchni 264 tys. m² za niemal miliard złotych, jednocześnie zostając ich najemcą. Nabywcą został amerykański fundusz REIT – Realty Income Corporation. Dzięki tej transakcji łączny wolumen inwestycji w ciągu pierwszych czterech miesięcy roku osiągnął około 1,1 miliarda euro.
Wyjątkowo wolny maj
Maj przyniósł na polskim rynku wyraźne spowolnienie – odbyły się zaledwie trzy transakcje, wszystkie dotyczące sektora biurowego i wszystkie zlokalizowane w Warszawie. Ich łączna wartość to około 70 milionów euro. Dwie z nich zostały przeprowadzone przez krajowych inwestorów. Jedną z nich była sprzedaż warszawskiego biurowca Lighthouse, gdzie Avison Young doradzał sprzedającemu – Octava Property Trust.
W latach 2018–2022 polski kapitał odpowiadał średnio za zaledwie 2% wolumenu rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak od 2023 roku jego udział zaczął dynamicznie rosnąć. W 2024 roku odpowiadał już za 31% liczby transakcji i 10% ich wartości, a w pierwszym kwartale 2025 roku – odpowiednio za 34% i 17%. Polscy inwestorzy koncentrują się głównie na mniejszych aktywach, najczęściej kupowanych za gotówkę – są to m.in. sklepy spożywcze wolnostojące, parki handlowe oraz starsze biurowce w ugruntowanych lokalizacjach.
Warto podkreślić, że sektor magazynowy pozostaje kluczowy dla inwestorów. W I kwartale 2025 roku osiągnął on najwyższy wolumen – 202 mln euro, co stanowiło 29% całego rynku, i to bez uwzględnienia wspomnianej wcześniej transakcji Eko-Okna. Poza nią nie odnotowano jednak innych istotnych transakcji w kwietniu i maju. Mimo to eksperci spodziewają się wzrostu aktywności, szczególnie w postaci transakcji portfelowych oraz fuzji i przejęć. Jednym z przykładów jest globalna transakcja M&A – sprzedaż aktywów magazynowych GLP do Ares Management, obejmująca również nieruchomości w Polsce.
Po intensywnym roku 2024, w którym sprzedano kilka dużych galerii typu „prime”, 2025 rok rozpoczął się od dominacji aktywów typu „convenience”. Są to mniejsze obiekty handlowe, często zlokalizowane w pobliżu osiedli mieszkaniowych. Nadal postrzegane są jako bezpieczne i stabilne aktywa inwestycyjne. W kolejnych miesiącach spodziewane są kolejne transakcje dotyczące parków handlowych, ale również większe galerie o dominującej pozycji w regionie przyciągają uwagę inwestorów.
Sektor biurowy nadal cieszy się zainteresowaniem, choć inwestorzy zachowują dużą ostrożność. Rosnącą popularnością cieszą się strategie „value-add” oraz „core+”, zwłaszcza w lokalizacjach, gdzie zbliżyły się oczekiwania cenowe kupujących i sprzedających. Kapitał typu „core” pozostaje w odwrocie, za to bardziej elastyczne podejście wykazują fundusze oportunistyczne.
Coraz częściej obserwuje się zjawisko zakupu biurowców przez firmy do użytku własnego. Przykłady to m.in. Ryanair, Enter Air czy PZPN, które nabyły nieruchomości z przeznaczeniem na siedziby – często po remoncie i adaptacji. Dla wielu firm taki zakup jest bardziej opłacalny niż budowa nowej siedziby od podstaw czy długoletni najem.
