Pęka bańka na rynku wtórnym. Zobacz o ile taniej kupisz teraz mieszkanie w swoim mieście
Najnowsze dane Polskiego Instytutu Ekonomicznego wskazują na zaskakujący fenomen polegający na jednoczesnym wzroście cen na rynku pierwotnym i wyraźnych spadkach na rynku wtórnym.
Inwestorzy oraz osoby poszukujące własnego lokum stają przed nową rzeczywistością, w której średnia dynamika cen sprzedaży w miastach wojewódzkich trzeci kwartał z rzędu utrzymuje się poniżej zera. Sytuację tę napędza przede wszystkim luzowanie polityki pieniężnej, gdyż Rada Polityki Pieniężnej w końcówce 2025 roku zdecydowała się na trzy obniżki stóp procentowych o łącznej wartości 75 punktów bazowych. To z kolei przełożyło się na gwałtowny skok zainteresowania finansowaniem zewnętrznym, co potwierdza liczba 113 tysięcy wniosków o kredyt hipoteczny złożonych w ostatnim kwartale roku. Skok popytu o 30 procent jest sygnałem, że Polacy odzyskują zdolność kredytową, choć jednocześnie stają się coraz bardziej wybredni.
Rynek wtórny w odwrocie i nowe strategie deweloperów
Podczas gdy deweloperzy wciąż podnoszą stawki o około 4,5 procent w skali roku, mieszkania z drugiej ręki tanieją średnio o 1,7 procent, co tworzy unikalną okazję dla osób szukających gotowych lokali. Eksperci rynkowi zwracają uwagę, że tak duża podaż ofert, rosnąca o 45 procent rok do roku, wymusza na sprzedających prywatnych uelastycznienie swoich oczekiwań finansowych. Przykładowo w Warszawie za metr kwadratowy na rynku wtórnym trzeba zapłacić 18 300 PLN, podczas gdy rynek pierwotny wyceniany jest na 17 800 PLN. Największe dysproporcje widać w Łodzi, gdzie różnica między nowym budownictwem a lokalami z odzysku wynosi już ponad 2 000 PLN na korzyść tych drugich. Takie dane prowokują do pytań o opłacalność alternatywnych form inwestowania kapitału, zwłaszcza w obliczu wahań na rynku krypto, gdzie Bitcoin oscyluje wokół 92 000 USD, a inwestorzy często porównują stopy zwrotu z nieruchomości do cyfrowych aktywów takich jak Ethereum. Sektor najmu również nie daje powodów do optymizmu dla rentierów, gdyż ceny w siedmiu największych miastach wzrosły zaledwie o 1 procent w skali roku.
Polska na tle regionu i prognozy na kolejne miesiące
Interesująco prezentuje się sytuacja Polski na tle sąsiadów z Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie wzrosty cen w stolicach takich jak Wilno czy Praga sięgają nawet 17 procent rocznie. Warszawa z ceną około 4 200 EUR za metr kwadratowy plasuje się dopiero na czwartym miejscu pod względem drożyzny, ustępując czeskiej Pradze, gdzie stawki osiągają poziom 6 300 EUR. Zdaniem analityków cytowanych w mediach społecznościowych, obecna stabilizacja w Polsce jest zjawiskiem przejściowym, a kumulacja wniosków kredytowych może wkrótce ponownie wybić ceny w górę. Zauważalne jest również, że kapitał spekulacyjny zaczyna szukać bezpieczniejszych przystani, często uciekając w stronę aktywów wycenianych w twardych walutach, co przy kursach rzędu 4 PLN za 1 USD czyni polskie nieruchomości relatywnie tanimi dla nabywców zagranicznych. Mimo to krajowy nabywca musi mierzyć się z faktem, że podaż nowych mieszkań w Warszawie przekracza 3 000 nowych ofert tygodniowo, co daje ogromny wybór, ale i utrudnia podjęcie szybkiej decyzji. Wszystko wskazuje na to, że rok 2026 będzie czasem weryfikacji dla wielu właścicieli mieszkań, którzy dotychczas liczyli na niekończące się wzrosty wartości swoich nieruchomości.
Aktualne trendy na rynku najmu krótkoterminowego
Tymczasem rynek najmu krótkoterminowego w Polsce w 2026 roku staje przed wyzwaniami, które mocno kontrastują z sytuacją na rynku sprzedaży mieszkań. Podczas gdy ceny lokali z rynku wtórnego spadają, właściciele nieruchomości przeznaczonych dla turystów muszą mierzyć się z coraz mniejszą rentownością wynikającą z nasycenia rynku. Statystyki pokazują, że w największych miastach takich jak Warszawa czy Kraków podaż apartamentów na doby wzrosła o kilkanaście procent, co przy stabilnych cenach najmu długoterminowego rosnących o zaledwie 1 procent stwarza presję na obniżki. Wielu inwestorów, którzy dotychczas traktowali nieruchomości jako bezpieczną przystań alternatywną dla aktywów cyfrowych, zauważa, że przy cenie Bitcoin na poziomie 92 000 USD, zwrot z fizycznego lokalu staje się coraz mniej atrakcyjny. Koszty obsługi apartamentów rosną szybciej niż wpływy z rezerwacji, a rosnąca liczba ofert sprzedaży na rynku wtórnym sugeruje, że część właścicieli decyduje się na wyjście z inwestycji.
Strategie inwestycyjne w obliczu rynkowego rozwarstwienia
Obecna sytuacja zmusza graczy rynkowych do przedefiniowania swoich portfeli i szukania zysków tam, gdzie dynamika jest wciąż dodatnia. Choć rynek pierwotny wciąż drożeje o 4,5 procent rocznie, to właśnie sektor najmu krótkoterminowego w miastach takich jak Gdańsk wykazuje największą odporność, notując wzrosty cen o 8 procent. Inwestorzy dysponujący wolną gotówką coraz częściej przeliczają swoje zyski na 1 USD, starając się uciec przed lokalną stagnacją cenową, która dotknęła większość polskich metropolii. Eksperci na platformie X wskazują, że nadchodzące miesiące mogą przynieść masowy powrót lokali z najmu krótkoterminowego do tradycyjnej pętli wynajmu długookresowego, co jeszcze bardziej wyhamuje dynamikę czynszów. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w Warszawie, gdzie przy cenie 18 300 PLN za metr kwadratowy z rynku wtórnego, progi wejścia dla nowych inwestorów stały się ekstremalnie wysokie.
Przyszłość turystycznego najmu pod presją nowych regulacji
Nie bez znaczenia dla kondycji tego sektora pozostają zapowiedzi legislacyjne oraz zmiany w preferencjach podróżnych, którzy coraz częściej szukają alternatyw dla drogich centrów miast. W Krakowie, gdzie cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym osiągnęła 16 400 PLN, rentowność najmu krótkoterminowego spadła do poziomów najniższych od lat, co skłania kapitał do migracji w stronę instrumentów finansowych. Część analityków sugeruje, że przy obecnym kursie dolara oraz rosnącej sile nabywczej Ethereum, tradycyjny model zarabiania na wynajmie pokoi hotelowych przez osoby prywatne może zostać wyparty przez profesjonalne fundusze. W miastach takich jak Łódź, gdzie rynek wtórny wyceniany jest zaledwie na 8700 PLN, widać jednak potencjał dla małych inwestorów, którzy omijają najdroższe rynki w poszukiwaniu wyższej stopy zwrotu. Ostatecznie rok 2026 będzie czasem wielkiego sprzątania na rynku najmu, gdzie przetrwają jedynie ci, którzy potrafią elastycznie zarządzać kosztami i szybko reagować na zmieniające się trendy makroekonomiczne.
Kupować czy nie kupować?
Jedno jest pewne – decyzja o zakupie nieruchomości pod wynajem w 2026 roku wymaga obecnie znacznie bardziej szczegółowej kalkulacji niż miało to miejsce w ubiegłych latach. Przy średniej cenie metra kwadratowego w Warszawie na poziomie 17 800 PLN inwestor musi liczyć się z zamrożeniem ogromnego kapitału, który przy obecnym kursie dolara wynosi ponad 4450 USD za każdy metr lokalu. Koszty okołotransakcyjne, takie jak taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wykończenie mieszkania w standardzie pod klucz, podnoszą realny próg wejścia o dodatkowe 15 do 20 procent wartości nieruchomości. W tym samym czasie alternatywne aktywa cyfrowe wykazują znacznie większą płynność, co przyciąga młodsze pokolenie inwestorów obserwujących kurs Bitcoin utrzymujący się stabilnie powyżej 92 000 USD. Dla porównania, roczna stopa zwrotu z najmu w dużych polskich miastach oscyluje obecnie w granicach 4 do 5 procent brutto, co po odliczeniu podatków, czynszu administracyjnego i kosztów remontów często nie dorównuje nawet bezpiecznym obligacjom skarbowym.
Realne koszty utrzymania nieruchomości kontra zyski z kapitału
Utrzymanie mieszkania w 2026 roku staje się coraz droższe ze względu na rosnące opłaty za media oraz fundusz remontowy, co przy słabej dynamice wzrostu czynszów najmu uderza bezpośrednio w portfele rentierów. Analitycy finansowi na portalu X podkreślają, że coraz więcej osób decyduje się na dywersyfikację portfela poprzez zakup Ethereum lub innych kryptowalut, traktując je jako zabezpieczenie przed inflacją, która wciąż rzutuje na polską gospodarkę. Przykładowo, inwestując kwotę odpowiadającą wartości 50-metrowego mieszkania w stolicy, czyli około 890 000 PLN, inwestor nabywa aktywo o niskiej płynności, którego sprzedaż w obecnych warunkach rynkowych może trwać nawet kilka miesięcy. Na rynku wtórnym, gdzie ceny spadły o 1,7 procent, presja na szybką sprzedaż wymusza na właścicielach kolejne ustępstwa cenowe, co jeszcze bardziej obniża ostateczny wynik inwestycyjny. Warto zauważyć, że w miastach takich jak Kraków czy Wrocław, gdzie ceny zakupu są tylko nieco niższe niż w Warszawie, realny zwrot z inwestycji po uwzględnieniu pustostanów staje się coraz trudniejszy do zaakceptowania dla osób szukających pasywnego dochodu.
Porównanie efektywności różnych klas aktywów w nowej rzeczywistości
Patrząc na dane z początku 2026 roku, widać wyraźnie, że rynek nieruchomości w Polsce przestał być maszynką do generowania szybkich zysków, jaką był jeszcze kilka lat temu. Inwestorzy, którzy dysponują kwotami rzędu 220 000 USD, coraz częściej dzielą swój kapitał pomiędzy rynek nieruchomości a rynki finansowe, aby zminimalizować ryzyko lokalnej stagnacji w Polsce. Podczas gdy dynamika cen mieszkań w Europie Środkowo-Wschodniej, na przykład w Wilnie czy Brnie, wciąż przekracza 10 procent, polskie metropolie wykazują oznaki nasycenia, co zmusza do szukania zysków w innych segmentach gospodarki. Wypowiedzi ekspertów sugerują, że kluczem do sukcesu w 2026 roku nie jest już samo posiadanie metrażu, ale umiejętne zarządzanie kosztami stałymi i wybór lokalizacji o najwyższym potencjale wzrostu, jak chociażby Łódź, gdzie niskie ceny zakupu pozwalają na uzyskanie wyższej rentowności. Ostateczna kalkulacja pokazuje, że bez uwzględnienia potencjalnego wzrostu wartości samej nieruchomości w czasie, sam wynajem staje się biznesem wysokiego ryzyka przy relatywnie niskiej stopie zwrotu.
