Nieruchomości w USA zadrżały. Fundament gospodarki się chwieje?

Rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych znów przypomina huśtawkę. Po krótkim letnim oddechu, w sierpniu budowlanka wyraźnie złapała zadyszkę. Dane o nowych pozwoleniach i rozpoczętych budowach pokazują spadki – i to nie tylko w relacji miesiąc do miesiąca, ale także względem zeszłego roku.

Hamulec ręczny

Pozwolania budowlane, interpretowane często jako wskaźnik przyszłej aktywności, tąpnęły o 3,7% wobec lipca. Spadły też o ponad 11% w porównaniu z sierpniem 2024 r. To sygnał, że deweloperzy zaczynają patrzeć na rynek bardziej ostrożnie. Jeszcze bardziej wymowne jest to, że spadają także pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych… A to segment, który zwykle uchodzi za najstabilniejszy, bo odpowiada na popyt klasy średniej.

Jeszcze gorzej wygląda kategoria pozwoleń na budowę, czyli realnie rozpoczęte inwestycje. Tu skala hamowania jest większa: ponad 8% w dół w stosunku do lipca i 6% mniej niż rok temu. Deweloperzy ograniczają budowy zarówno w sektorze domów jednorodzinnych, jak i większych kompleksów mieszkalnych. Jeśli potraktować to jako barometr nastrojów, to sygnał niepokojący – oznacza bowiem, że firmy coraz mniej wierzą w szybki powrót kupujących.

Paradoksalnie, jedyny wzrost widać w statystykach zakończonych budów. W sierpniu oddano do użytku ponad 1,6 mln jednostek w ujęciu rocznym, czyli o 8,4% więcej niż w lipcu. To jednak efekt projektów rozpoczętych wiele miesięcy wcześniej – swoisty „efekt inercji” cyklu inwestycyjnego. W relacji rocznej także i tu mamy spadek, co dobitnie pokazuje, że pipeline nowych mieszkań kurczy się.

Co dalej?

Całość tworzy obraz rynku, który – choć nie załamał się spektakularnie – znalazł się w punkcie zwrotnym. Wysokie stopy procentowe, drogi kredyt hipoteczny i wciąż napięty rynek pracy sprawiają, że budownictwo zaczyna tracić tempo. A przecież to sektor, który zawsze pełnił rolę silnika amerykańskiej gospodarki: generuje miliony miejsc pracy i wpływa na popyt w branżach od stali po AGD.

Patrząc szerzej, problem amerykańskiego budownictwa nie polega dziś na braku mieszkań – wręcz przeciwnie, deficyt podaży wciąż jest realny – lecz na rosnącej barierze dostępności. Nawet jeśli deweloperzy byliby gotowi budować, coraz mniej rodzin może pozwolić sobie na zakup nowego domu przy obecnych kosztach finansowania.

Można więc odnieść wrażenie, że rynek ugrzązł w pułapce: fundamenty demograficzne wciąż wspierają popyt, ale realia kredytowe i spadająca skłonność firm do ryzyka powoli gaszą płomień. Jeżeli w najbliższych kwartałach Fed nie zacznie łagodzić polityki, amerykański sektor nieruchomości może stać się jednym z pierwszych obszarów gospodarki, które boleśnie odczują cenę „wojny z inflacją”.