Nieruchomości w Polsce zanurkują? „Dubaj skończy hossę”. Efekt wojny na Bliskim Wschodzie
Czy i jak wojna na Bliskim Wschodzie wpłynie na rynek nieruchomości w Polsce? Naszym zdaniem tak i w prostych słowach wytłumaczymy ten wpływ poniżej. Rynek rósł przez trzy ostatnie dekady – napędzany demografią, rosnącą gospodarką kraju i zamożnością Polaków. W efekcie, ostatnie lata moglibyśmy określić jako wręcz 'klasyczny przykład’ szczytu wieloletniej hossy. Grunty w największych miastach zmieniły się w place budowy, a żurawie niemal zasłoniły niebo.
Wielkie żniwa pośredników, banków – fortuna sprzyjała właściwie wszystkim, którzy kupili mieszkania przed 2023 rokiem. Wreszcie to właśnie rok 2023 przyniósł 'nieszczęsny’ progam 'Bezpieczny Kredyt 2%’. Program powstrzymał problemy branży po serii podwyżek stóp procentowyc. Okazał się krótkoterminowo bardzo skutecznym, ale ostatecznie dziurwawym kołem ratunkowym dla sektora.
W ten sposó popyt stłoczył się w kilku miesiącach 2023 roku, powodując, że potężna ilość ludzi, którzy przez lata zwlekaliby z decyzją – ruszyła po kredyty, by kupić rekordowo drogie mieszkania i domy. Od tego czasu rynek ochładza się zarówno na poziomie Warszawy, największych miast wojewódzkich, jak i polski powiatowej.
Średnioroczny wzrost cen nieruchomości od początku 2024 roku do dziś nie przekracza inflacji, co oznacza realna stratę na inwestycjach. Są też 'czarne punkty’ na mapie, gdzie ceny zaczęły spadać. Taki sceariusz wydawał się niemal niemożliwy do wyobrażenia dla wielu uczestników rynku jeszcze kilka lat temu. A jednak ziścił się i nie widać perspektyw na odwrócenie tego trendu.
Nieruchomości nie nadążają za gospodarką
Wszystko to mimo solidnego wzrostu gospodarki Polski i bardzo mocnej dynamiki wynagrodzeń. Mocne dane z realnej gospodarki, które teoretycznie powinny sprzyjać wycenie nieruchomości … Przestały przekładać się na wzrosty cen. Od roku 2023 zmieniło się niemal wszystko – popyt spada, a podaż nieruchomości (inwestycje poczynione w 'dobrych czasach’) rośnie. Zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym rynku.
Poza tym, branża zaczyna brać pod uwagę 'różne scenariusze’. Robi zatem coś, czego nie robiła od dekad. Coraz częściej słyszy się o 'potrzebie wyjścia’ z rynku nieruchomości. W tle debata o podatku katastralnym od trzeciej nieruchomości, likwidacja ulg podatkowych, jakimi uprzywilejowane są choćby na tle rynku akcji… Oraz rekordowa hossa na polskiej giełdzie papierów wartościowych. To w połączeniu z transparentnymi cenami wydaje się doskonałe środowisko dla głębszej korekty i odpływu zainteresowania inwstycyjnego po latach wzrostu.
Bliski Wschód pokazuje problem?
Skalę problemu z inwestycjami 'w beton’ może pokazać też Dubaj. Sprzedaż nieruchomości na Bliskim Wschodzie prawdopodobnie się załamie. Widok dronów atakujących wieżowce w dubajskiej marinie może być dla niektórych sygnałem do dywersyfikacji portfela i sprzedaży. W końcu Polska także położona jest w strefie 'podwyższonego ryzyka geopolitycznego’ a kapitał musi kalkulować ryzyko – niezależnie od tego, czy naprawdę się zmaterializuje. Indeks cen akcji dubajskich deweloperów spadł o prawie 33% w ciągu 9 dni. To daje do myślenia.
Każda hossa kiedyś się kończy, a drzewa nie rosną do nieba. Najlepsze czasy na kupno nieruchomości w Polsce skończyły się, a słabnąca demografia tylko to potwierdza. Nie oznacza to, że nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, dobrze zaaranżowane i na swój sposób wyjątkowe – stanieją. Największy problem pod tym względem mają właściciele mieszkań i domów kupionych po przesadzonych cenach. Tam korekty już w dniu dzisiejszym potrafią sięgać ok. 10 do 15%.
Wojna USA i Izraela z Iranem mozę wpłynąć na rynek także pośrednio. Powodując globalne spowolnienie gospodarcze, napędzane rosnącymi cenami ropy, gazu i innych towarów zależnych od przepustowości Cieśniny Ormuz. W skrajnym scenariuszu NBP nie będzie mógł już obniżyć w tym roku stóp procentowych – z powodu skoku ryzyka inflacyjnego. To może przełożyć się przyspieszenie korekty cen. Co ciekawe – nawet pomimo prawie 200 pb cięć stóp przez Radę Polityki Pieniężnej, sprzedaż nieruchomości wciąż nie ruszyła z bloczków. To nie wymaga komentarza – kryzys już trwa.
