W dzisiejszej analizie spojrzymy na statystyki portali ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości z rynku pierwotnego. Potężny rynek, który kiedyś uważany był za bezpieczną przystań, podobnie jak złoto, udowodnił historycznie, że jest podatny na przeinwestowanie. Prowadziło ono wtedy do powstawania baniek finansowych, które lubiły pęknąć i wywołać globalny kryzys. Główne pytanie, jakie przychodzi do głowy w kontekście tego rynku to, jak nieruchomości reagują na kryzys związany z covidem. Czy jest czego się obawiać? Zajrzyjmy do statystyk, zapraszam!
Statystyki portali ogłoszeniowych
Przejdźmy do analizy wykresu. Pierwsze, co się rzuca w oczy, to jeden z najgorszych punktów w czasie w tym roku, tj. pierwszy tydzień marca. To właśnie wtedy na zewsząd docierały informacje o tym, jak śmiercionośny wirus puka do drzwi dobrobytu ekonomicznego. Rynki doznały szoku, ludzie zareagowali na złe wieści, wszystko poleciało w dół. W końcu giełda to pieniądze ubrane w ludzkie emocje – w większości. Ci, którzy potrafią je odłączyć, mają największe szanse na wygraną.
Rynek nieruchomości też ugiął się pod ciężarem presji. Długa niebieska krecha na wykresie od marca to czas ekspozycji ogłoszeń sprzedaży nieruchomości w stanie deweloperskim liczony w dniach. Interpretujemy go w następujący sposób. W „tym” konkretnym tygodniu wystawione ogłoszenie „wisiało” na tablicy ogłoszeń przez uśredniając „tyle” dni. Z wykresu można wnioskować, iż ogłoszenie pandemii podwoiło czas ekspozycji ogłoszenia. Przez marzec, od kwietnia było to jakieś 60 % dłużej czasu ekspozycji w względem sytuacji przed ogłoszeniem covidem. Innymi słowy – popyt zmalał. Czas ogłoszenia to mega ważny parametr. Widmo krachu na rynku sprawia, iż ludzie zaczynają się bardziej zastanawiać. To znaczy, że mniej chętnie sięgają po kredyt (o tym w dalszej części).
500% więcej ogłoszeń?
Analizując wykres widać, że od dnia, który zaznaczyłem na czerwono, czyli ogłoszenia pandemii, mamy trend wzrostowy. Jeśli chodzi o ilość ogłoszeń na rynku i to nie byle, jaki bo jest to skok z ok. 110% do ok. 500% w maju, to samo w sierpniu. Z czego to może wynikać? Po pierwsze wielka wyprzedaż. Obawiasz się spadku ceny swojego aktywa? W większości scenariuszy właściciel wystawia je dopóki ceny drastycznie nie spadły. Na wykresie widać pewne bardzo wyraźne wahania. Maj – mniej niż 500%, zaraz czerwiec – połowa tego, co w maju. Za lipiec – rekord całego wykresy, coraz bliżej 500% względem np. lutego.
Ekonomiczne wyjaśnienie
Jeśli miałbym szukać powodu takiego kształtu krzywej, to powiedziałbym jedno – krótki okres. Od marca wiele nie minęło, a wieść o pandemii była dla stabilności rynków niczym grad z jasnego nieba. To, co dzieje się teraz, to jeden wielki proces dostosowawczy po pierwszej fali, plus lęk przed drugą. Ogólnie rzecz biorąc, analizowanie czegoś miesiąc względem miesiąca w takiej branży jak nieruchomości implikuje pewną niedokładność. Wynika z faktu, iż procedura znalezienia mieszkania i dostania kredytu może trwać do kilku tygodni a nawet miesięcy. W całym tym obrazie spojrzałbym bardziej na ostatnie półrocze względem lipca. Tam wyraźnie widać, jak właściciele chcą się pilnie pozbyć swoich mieszkań dopóki ceny nie poszły w dół.
Gdy ludzie zaczną przeżywać kryzys finansowy, to popyt na mieszkania spadnie. Popyt jest funkcją ceny, więc wtedy spadną też i one. To oznacza, że właściciel zarobi mniej.
Ilość ogłoszeń usuniętych
Żółty słupek na wykresie to procentowa ilość ogłoszeń usuniętych. Optymalnie by było jakby był równy słupkowi zielonemu. Wtedy byśmy mieli taką sytuację – wystawione równa się sprzedane. Niestety ta różnica coraz bardziej się pogłębia w czasie. Nie rozdrabniając się, od marca zamyka się połowę wystawionych ofert kupna nieruchomości, w tym wypadku mówimy o rynku pierwotnym. Wniosek, zatem nasuwa się następujący. Nie ma popytu, mieszkania nie schodzą.
W BIK-u też nie za wesoło
Biuro Informacji Kredytowej opublikowało bardzo przyjemny wykres, który ma związek z poprzednim, który analizowałem powyżej.
W lipcu 2020 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 38,75 tys. klientów, w porównaniu do 41,39 tys. rok wcześniej – jest to spadek o -6,4%. Jednak w porównaniu do czerwca 2020 r. liczba wnioskujących wzrosła o 7,3%, zaś w stosunku do kwietnia 2020 r. wzrosła aż o 39,3%. Średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lipcu br. wyniosła 286,2 tys. zł i była o 3% wyższa niż w lipcu 2019 r. W porównaniu do lutego 2020 r. (ostatni miesiąc przedpandemiczny) średnia kwota kredytu spadła o -2%.
Tak jak w przypadku poprzedniego wykresu, marzec to graniczna data pomiędzy starym ładem ekonomicznym, a nowym „atakiem paniki” rynków. Popyt na kredyty hipoteczne spadł o 3,5%. To sporo biorąc pod uwagę inną zmienną, jaką jest stopa procentowa.
Ekspansja monetarna
Stopy procentowe poszybowały w dół, by zachęcić potencjalnych kredytobiorców do brania kredytów. To oczywiście tylko połowa sukcesu. Ważnym jest żeby jeszcze banki komercyjne obniżyły prowizje od kredytu, ale o to już ciężej.
w lipcu 2020 r., w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 3,5% w porównaniu z lipcem 2019 r.
Najem mieszkań | Kometuje Paweł Albrecht
O komentarz w kwestii kondycji rynku najmu poprosiliśmy Pawła Albrechta, który na co dzień zajmuje się inwestowaniem w nieruchomości. Teksty jego autorstwa publikowane na bithub.pl możecie znaleźć tutaj.
„Pandemia spadła na rynek nieruchomości jak kamień do stawu, który poruszył wszystkimi rybami. Ze względu na decyzję uczelni wyższych studenci w dużej części nie przyjadą na studia stacjonarne. Nie wszyscy imigranci, którzy wyjechali na początku pandemii wrócili lub wrócą do Polski.
To spowoduje, że miasta, które są oparte głównie o uniwersytety odczują sporą lukę w kontekście najemców. Właściciele prawdopodobnie będą obniżali czynsz, co za tym idzie zaburzą się rynkowe ceny, które utrzymują się od kilku lat. Oczywiście sezon najmu zaczyna się głównie w sierpniu i trwa do połowy września więc w tym czasie ruch zawsze był największy, natomiast już teraz widzimy, że zainteresowanie przedłużeniem umowy najmu obecnych lokatorów jest zdecydowanie mniejsze.
Osoby posiadające gotówkę na koncie pomimo zawirowań na rynku najmu również czują, że trzymanie środków w banku nie jest najlepszym pomysłem. Wobec tego mieszkania inwestycyjne sprzedają się nadal, natomiast nie w takiej skali,jak było to widoczne w analogicznym okresie. Wszyscy czekamy na to, co wydarzy się w ostatnim kwartale tego roku.”
Podsumowując
Jeśli ktoś czekał na to, by ceny mieszkań zaczęły spadać, a bank chętniej przyznał kredyt hipoteczny, to się doczekał. Popyt niski, to i ceny spadają, proste prawo ekonomii. W praktyce oznacza to najczęściej, że jakieś czynniki zewnętrzne wpłynęły na dobrobyt. W tym wypadku oczywiście jest to kryzys, niestety często rynek to gra o sumie stałej. Strata jednego podmiotu, to wygrana innego. Zapraszam do komentowania.
