O ostatnich spadkach ofertowych cen na rynku nieruchomości pisaliśmy tutaj. Wydaje się jednak, że spirala dopiero się nakręca. Jaki jest powód, aby tak sądzić? Oczywiście skokowy wzrost podaży. To pierwiastek w potężnej cenie determinujący dynamikę cen. Rachunek jest prosty. Więcej ofert, to większy wybór dla konsumentów i jednoznaczny dowód na to, że sprzedających przybywa.
Na przykład w Stanach Zjednoczonych ceny domów pozostają rekordowe, z tegoż właśnie powodu… Niewielkiej podaży, która ogranicza wpływ uśpionego popytu. Na polskim rynku, niektórzy także zachodzili w głowę, co zrobić, by zarobić jak najwięcej, a niekoniecznie najwięcej… Wybudować.
Murapol wpadł na przykład na pomysł, by budować mniej, by zarabiać… Więcej. Tak więc niższy popyt nie zawsze kształtuje ceny. Jednak tym razem mamy bardzo istotny czynnik podażowy. Wciąż nie wszyscy właściciele nieruchomości 'pogodzili się’ ze zmianą rynku. Jak mówią anonimowe głosy na internetowych forach 'wciąż łudzą się, że są milionerami’. Ci bardziej zdesperowani, obniżają ceny, by sprzedać szybciej. Ci, których czas nie goni i wierzą w dalszą hossę, nie muszą schodzić z cen.
Niepewność rośnie – a wraz z nią podaż
Jak będzie finalnie? Przekonamy się w kolejnych miesiącach. NBP twardo sugeruje, że obniżki stóp zobaczymy najwcześniej w 2026 roku. Kredyt jeszcze długo pozostanie drogi, a dostępność hipotek spadła o ponad 35% od 2021 roku. Niepokojący jest też aspekt demograficzny, ponieważ (jeśli aktualne projekcje utrzymają się) do 2050 roku, ubędzie ok. 8 milionów Polaków.
Do rynku docierają też coraz częstsze informacje o emigracji obywateli Ukrainy. Od lutego 2022 roku do Polski przyjechało prawie 968 tys. Ukraińców. Ich potencjalna emigracja to kolejny aspekt, który uderzy w rynek; głównie rynek najmu. Około 12,3% Ukraińców w Polsce chce niedługo opuścić kraj, a 14,5% chce to zrobić do ok. roku. Z kolei ok. 6% deklaruje taki zamiar w bliżej nieokreślonej przyszłości. Pewne jest jedno. Niepewność rośnie.
Rzeczywiście, niska dzietność w ostatnich latach nie przekładała się na dynamikę cen, a gdy inflacja rosła, ceny nieruchomości także rosły, czyniąc alokację w tę (nieproduktywną) część gospodarki preferowaną przez znaczną część polskiego społeczeństwa. Mamy do czynienia z bardzo ciekawym scenariuszem 'schodzenia’ z górki spowodowanej wygaszonym już programem 'Bezpieczny Kredyt 2%’, przy jednoczesnej niepewności wokół jego 'następcy’, tzw. Mieszkania na Start.
W efekcie rynek reguluje się sam, a ceny spadają… Wymazując 'sztuczne’ (i już nieaktualne) wzrosty, rozpędzone rządowym programem. Z rynku wydaje się wyparowywać też grono zainteresowanych 'inwestycjami na wynajem’, z którego rentowność spada. Jaki będzie finał? Czy Polskę czeka głęboka korekta, podobna do rynku nieruchomości w Niemczech? Zachęcamy do dyskusji.
